Samenvatting

De prijzen van koopwoningen stijgen inmiddels al ruim 8,5 jaar lang vrijwel onafgebroken. In januari 2022 waren bestaande koopwoningen 90,9 procent duurder dan in juni 2013, toen de huizenprijzen een dieptepunt bereikten. Ten opzichte van dezelfde maand een jaar eerder bedroeg de prijsstijging 21,1 procent, de grootste stijging sinds het begin van de tijdreeks in 1995.

In dit artikel wordt de ontwikkeling van de woningmarkt besproken aan de hand van diverse statistieken over zowel de aanbod- en vraagkant, als de financiering van woningen. Op het eerste gezicht lijkt de omvang van de woningvoorraad de demografische ontwikkelingen vanaf 2014 te hebben bijgehouden, maar onder de oppervlakte spelen er wel een aantal zaken. Door een toename van het aantal mensen van rond de dertig jaar oud die de koopmarkt willen betreden en doordat ouderen minder en later naar een verpleeghuis gaan, is de vraag-aanbodverhouding op de koopmarkt krapper geworden. Daarnaast bestaat de bevolkings- en huishoudensgroei vaker uit immigranten die acuut huisvesting nodig hebben en de behoefte aan eigen woonruimte niet kunnen uitstellen door bijvoorbeeld langer bij ouders in te wonen.

Ook is de groei van het aantal corporatiewoningen en het aantal middelgrote woningen achtergebleven. Het aantal grote, dure woningen is relatief sterk toegenomen, net als het aantal particuliere huurwoningen. Deze ontwikkelingen in het aanbod kunnen er, samen met invoering van de inkomensgrens voor corporatiewoningen, toe bijgedragen hebben dat sommige groepen in de samenleving moeilijker een woning kunnen vinden. Desalniettemin werd er in 2021 vaker verhuisd dan in 2014.

Naast bovengenoemde ontwikkelingen zijn er andere factoren die die de vraag naar koopwoningen hebben gestuwd en de prijzen vanaf medio 2013 hebben opgedreven. De daling van de (hypotheek)rente en de stijging van de inkomens spelen hierbij een belangrijke rol. In september 2021 waren de woonlasten als percentage van het inkomen voor kopers, ondanks de gestegen huizenprijzen, niet veel hoger dan medio 2013.

De daling van de rente en het ruime monetaire beleid hebben niet alleen mensen die zelf in de woning willen gaan wonen, maar ook particuliere beleggers gestimuleerd om hun geld in vastgoed te steken. Door de lage rente zijn alternatieven als de spaarrekening en obligaties voor investeerders onaantrekkelijk geworden. Dat vastgoed voor particuliere beleggers zo aantrekkelijk werd, komt niet alleen door de lage rente, maar ook door de toegenomen vraag naar particuliere huurruimte. Deze vraag steeg doordat het aantal corporatiewoningen achterbleef, door de invoering van de inkomensgrens voor corporatiewoningen en door de invoering van de kostendelersnorm.

Daarnaast zitten er zelfversterkende effecten in de ontwikkeling van vraag en aanbod op de koopmarkt, waardoor deze steeds verder uit elkaar lopen en prijzen verder opdrijven. Het aanbod is voornamelijk afhankelijk van bestaande woningen en waar een toenemende vraag op andere markten de prikkel tot meer aanbod geeft, werkt dat op de woningmarkt anders. Omdat de meeste aanbieders huishoudens zijn die zelf weer een nieuwe woning nodig hebben, wordt het moment van aanbod op een krappe markt verschoven naar het moment dat de eigen vraag naar een nieuwe woning vervuld is, waar dat op een ruime markt juist andersom is.