5. Conclusie

Sinds medio 2013 zijn de huizenprijzen met 90,9 procent gestegen. Gedurende de coronacrisis zijn de prijsstijgingen versneld. In januari 2022 waren de prijzen van bestaande koopwoningen 21,1 procent hoger dan in januari 2021. Dit is de hoogste prijsstijging sinds het begin van de tijdreeks in 1995.

Op het eerste gezicht lijkt de omvang van de woningvoorraad de demografische ontwikkelingen vanaf 2014 te hebben bijgehouden, maar onder de oppervlakte spelen er wel een aantal zaken. Door een toename van het aantal mensen van rond de dertig jaar oud die de koopmarkt willen betreden en doordat ouderen minder en later naar een verpleeghuis gaan, is de vraag-aanbodverhouding op de koopmarkt krapper geworden. Daarnaast bestaat de bevolkings- en huishoudensgroei vaker uit immigranten die acuut huisvesting nodig hebben en de behoefte aan eigen woonruimte niet kunnen uitstellen door bijvoorbeeld langer bij ouders in te wonen. Ook is er vraag van niet-geregistreerde seizoensmigranten en is er mogelijk veel informeel woningaanbod, zoals kamers bij hospita’s, verdwenen door de opkomst van Airbnb en de invoering van de kostendelersnorm.

Daarnaast is de groei van het aantal corporatiewoningen en het aantal middelgrote woningen achtergebleven. Het aantal grote, dure woningen is relatief sterk toegenomen, net als het aantal particuliere huurwoningen. Ook maken de hoge bouwkosten en duurzaamheidseisen het lastig om goedkope eengezinswoningen te bouwen. Deze ontwikkelingen in het aanbod kunnen er, samen met invoering van de inkomensgrens voor corporatiewoningen, toe bijgedragen hebben dat sommige groepen in de samenleving moeilijker een woning kunnen vinden. Desalniettemin werd er in 2021 vaker verhuisd dan in 2014.

Naast bovengenoemde ontwikkelingen zijn er andere factoren die die de vraag naar koopwoningen hebben gestuwd en de prijzen vanaf medio 2013 hebben opgedreven. De daling van de (hypotheek)rente en de stijging van de inkomens spelen hierbij een belangrijke rol. In september 2021 waren de woonlasten als percentage van het inkomen voor kopers, ondanks de gestegen huizenprijzen, niet veel hoger dan medio 2013. Ook de invoering van de schenkingsvrijstelling eigen woning heeft een opwaarts effect op de vraag naar en de prijs van koopwoningen.

De daling van de rente en het ruime monetaire beleid hebben niet alleen mensen die zelf in de woning willen gaan wonen, maar ook particuliere beleggers gestimuleerd om hun geld in vastgoed te steken. Door de lage rente zijn alternatieven als de spaarrekening en obligaties voor investeerders onaantrekkelijk geworden. Dat vastgoed voor particuliere beleggers zo aantrekkelijk werd, komt niet alleen door de lage rente, maar ook door de toegenomen vraag naar particuliere huurruimte. Deze vraag steeg doordat het aantal corporatiewoningen achterbleef, door de invoering van de inkomensgrens voor corporatiewoningen en door de invoering van de kostendelersnorm. Die vraag vanuit beleggers verhoogt de druk verder op de koopmarkt, met name in grote steden.

Daarnaast zitten er zelfversterkende effecten in de ontwikkeling van vraag en aanbod op de koopmarkt, waardoor deze steeds verder uit elkaar lopen en prijzen verder opdrijven. Het aanbod is voornamelijk afhankelijk van bestaande woningen en waar een toenemende vraag in andere markten de prikkel tot meer aanbod geeft, werkt dat in de woningmarkt anders. Omdat de meeste aanbieders huishoudens zijn die zelf weer een nieuwe woning nodig hebben, wordt het moment van aanbod in een krappe markt verschoven naar het moment dat de eigen vraag naar een nieuwe woning vervuld is, waar dat in een ruime markt juist andersom is. Tot slot houden kopers hun oude woning vaker aan voor verhuur, waardoor het aanbod verder slinkt.