2. De ontwikkeling van de huizenprijzen

In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de ontwikkeling van de huizenprijzen. Eerst wordt de prijsstijging van de afgelopen periode in een historisch perspectief geplaatst. Vervolgens wordt gekeken naar de prijsontwikkeling in de provincies en de vier grote steden. Daarna wordt bekeken van welke woningtypen de prijzen het meest zijn gestegen. De paragraaf wordt afgesloten met een blik over de grens.

Prijsstijging in historisch perspectief

In januari 2022 lagen de prijzen van bestaande koopwoningen 21,1 procent hoger dan een jaar eerder. Dit is de grootste prijsstijging sinds het begin van de tijdreeks van deze statistiek in 1995.

Als niet wordt gekeken naar de prijsindex bestaande koopwoningen, maar naar de gemiddelde verkoopprijzen kan er verder worden teruggekeken. Volgens deze statistiek zijn er sinds 1970 nog twee periodes geweest waarin de verkoopprijzen van woningen even sterk of zelfs nog sterker stegen dan in 2021: de periode 1975-1978 en de periode rond de eeuwwisseling. In 1978 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een woning 200 duizend gulden, bijna twee keer zo veel als drie jaar eerder. Na 1978 begonnen de verkoopprijzen overigens fors te dalen. In 1985 lagen deze maar liefst 54 procent lager (CPB 2020). De prijsdaling was het gevolg van de oliecrisis en oplopende hypotheekrentevoeten. Pas begin jaren negentig bereikten de prijzen weer het niveau van 1978.

Ook in de periode rond de eeuwwisseling stegen de huizenprijzen sterk. Zo waren bestaande koopwoningen in 1999 ruim 16 procent duurder dan een jaar eerder en in 2000 zelfs ruim 18 procent. In tegenstelling tot eind jaren zeventig volgde er niet direct een prijsdaling, maar eerst een periode met bescheidener prijsstijgingen. Pas na de zomer van 2008, in navolging op de financiële crisis, daalden de prijzen weer. Dit duurde tot medio 2013, toen de prijzen van bestaande koopwoningen 21,4 procent lager waren dan in augustus 2008. In de periode na medio 2013 stegen de prijzen weer. In de rest van dit artikel zal de nadruk op deze periode liggen.

Grootste prijsstijgingen niet langer in de Randstad

Na medio 2013 stegen de prijzen van bestaande koopwoningen aanvankelijk het sterkst in de grote steden in de Randstad. De prijsontwikkeling was in elk van de vier grootste steden hoger dan die van de twaalf afzonderlijke provincies. De laatste jaren is dit beeld echter veranderd. De grootste prijsstijgingen tussen het vierde kwartaal van 2019 en eind 2021 vonden plaats in Flevoland en Drenthe. In deze twee provincies stegen de prijzen met 39 respectievelijk 36 procent. De stijging in Amsterdam was van alle provincies plus de vier grootste steden met bijna 22 procent het laagst. De prijsstijgingen zijn dus zeker niet langer uitsluitend een Randstedelijk verschijnsel. Uit onderzoek naar het aantal verhuisbewegingen bleek ook dat de trek uit de Randstad naar de rest van Nederland in de laatste jaren toenam (CBS 2021). Vanaf 2017 is er sprake van een netto trek uit de Randstad.

Prijzen appartementen het meest gestegen

In het vierde kwartaal van 2021 waren appartementen twee keer zo duur als in het tweede kwartaal van 2013. Daarmee was de prijsstijging van appartementen groter dan die van andere woningtypen. De prijzen van vrijstaande woningen stegen het minst. Dit is overigens anders dan rond de eeuwwisseling, toen juist de prijzen van vrijstaande woningen sterker stegen dan die van andere woningtypen.

Het verschil werd vooral in de periode voorafgaand aan de coronacrisis gemaakt. Daarna stegen de prijzen van appartementen juist wat minder dan die van andere woningtypen.

Prijzen stijgen ook in andere Europese landen

Niet alleen in Nederland, maar ook in bijna alle andere Europese landen zijn de huizenprijzen na medio 2013 fors gestegen²⁾. De prijsstijging was in Nederland wel groter dan gemiddeld in de eurozone en ook groter dan in de ons omringende landen. Vooral in België en Frankrijk stegen de prijzen in mindere mate. Hier staat tegenover dat de huizenprijzen in de periode tussen medio 2008 en medio 2013 in Nederland fors daalden, terwijl ze in België en Duitsland stegen, en in Frankrijk medio 2013 ongeveer even hoog waren als medio 2008. Het CPB (2020) constateerde al dat de Nederlandse huizenmarkt grilliger is dan de huizenmarkt in andere Europese landen, en dat perioden van op- en neergang relatief lang aanhouden. De Kruijf en Jonkers (2018) noemen enkele mogelijke verklaringen voor het feit dat de Nederlandse huizenmarkt grilliger is dan de Belgische: in België wordt meer met eigen geld gefinancierd, hebben huishoudens meer liquide financiële bezittingen en is de belasting op de aanschaf van een woning hoger. Daarnaast was de arbeidsmarkt na de kredietcrisis in België minder volatiel. Opmerkelijk is dat in de periode vanaf medio 2013 de prijzen in Duitsland bijna even sterk zijn gestegen als in Nederland, terwijl de Duitse huizenprijzen voordien veel minder grillig waren dan de Nederlandse.