4. Financiering van woningen

In de voorgaande paragrafen is vastgesteld dat de woningvoorraad grotendeels meegegroeid is met de bevolking, en dat vooral de voorraad koopwoningen en particulier verhuurde woningen is gegroeid terwijl de voorraad corporatiewoningen achterbleef. Krapte op de koopmarkt is vooral ontstaan door cohorteffecten, zoals het toegenomen aantal inwoners van rond de 30 en de vertraagde doorstroom van ouderen naar verpleeghuizen. In deze paragraaf wordt de financiering van woningen onder de loep genomen. Deze wordt beïnvloed door de ontwikkeling van de (hypotheek)rente, het inkomen, het vermogen en door wetgeving met betrekking tot leningen, schenkingen en dergelijke.

Hypotheekrente sterk gedaald

Na medio 2013 is de hypotheekrente fors gedaald. Dit geldt zowel voor de hypotheken met een lange als voor die met een korte rentevaste periode. De rente voor hypotheken met een rentevaste periode van meer dan vijf maar niet meer dan tien jaar bedroeg in december 2021 gemiddeld 1,53 procent, tegen 4,35 procent in juni 2013. In de periode tussen augustus 2008 en juni 2013 - toen de huizenprijzen daalden - daalde de hypotheekrente overigens ook, maar wel in veel mindere mate. In augustus 2008 bedroeg de rente voor hypotheken met een rentevaste periode van meer dan vijf maar niet meer dan tien jaar 5,43 procent.

De daling van de hypotheekrente heeft als gevolg dat de maandlasten bij een gelijke hypotheeksom fors lager zijn. Volgens Calcasa (2021), dat een betaalbaarheidsindex berekent door de netto woonlasten door het netto inkomen te delen, waren koopwoningen in het derde kwartaal van 2021 ongeveer even betaalbaar als medio 2013. Door de daling van de hypotheekrente is het goedkoper geworden om geld te lenen voor de aankoop van een woning, en doordat de inkomens ook fors zijn gestegen, zijn de netto maandlasten als percentage van het inkomen, ondanks de prijsstijgingen de laatste jaren, weinig toegenomen²⁴⁾.

Een belangrijke oorzaak van de gedaalde hypotheekrentevoeten is het monetair beleid. Centrale banken kunnen rentevoeten op meerdere manieren beïnvloeden. Zo heeft de Europese Centrale Bank de mogelijkheid beleidsrentevoeten te veranderen. De marginale beleningsrente is de rente die gerekend wordt over “overnight” kredieten die de centrale bank aan kredietinstellingen verstrekt. Deze rente wordt beschouwd als de bovengrens van de geldmarktrente. De depositorente is de rente die de centrale bank betaalt over overtollige liquiditeiten die kredietinstellingen tot de volgende ochtend bij de centrale bank op een deposito zetten.

Lagere beleidsrentes en opkoopprogramma’s verlagen hypotheekrente

Na het begin van de kredietcrisis in het najaar van 2008 verlaagde de ECB de beleidsrentes in een hoog tempo. Eind maart 2016 lag de marginale beleningsrente op 0,25 procent en de depositorente op -0,4 procent. Sindsdien bleven de beleidsrentevoeten stabiel, afgezien van een verlaging van de depositorente van 0,1 procentpunt in september 2019.

De beleidsrentes hebben vooral effect op de rentevoeten over leningen met een korte looptijd en/of rentevaste periode. In de periode tussen het begin van de kredietcrisis en eind 2014 daalde de variabele hypotheekrente dan ook veel sterker dan de rente over hypotheken met een lange rentevaste periode.

Omdat de korte basisrentetarieven al dicht bij de nul zaten, meende de ECB in 2014 echter dat deze bijna hun effectieve ondergrens hadden bereikt (ECB, 2016). Om de inflatie toch dichtbij de gewenste 2 procent te houden, gingen centrale banken in de eurozone daarom vanaf oktober 2014 financiële activa opkopen in het kader van het Asset Purchase Program (APP). Het betreft vooral obligaties. Tot eind 2021 hebben de Europese centrale banken per saldo voor ongeveer 3,3 biljoen euro aan financiële activa gekocht in het kader van het APP.

Naast het APP is in maart 2020 ook nog het Pandemic emergency purchase programme (PEPP) opgestart. In het kader van dit programma is er van maart 2020 tot en met eind 2021 voor een additionele 1,6 biljoen euro aan financiële activa opgekocht door centrale banken, waaronder De Nederlandsche Bank. In de periode vanaf 2015 daalde de hypotheekrente voor hypotheken met een lange rentevaste periode fors, terwijl de spaarrekening en obligaties voor particuliere investeerders verdwenen als alternatief.

Hypotheekschuld na 2013 minder toegenomen dan voor kredietcrisis

Opmerkelijk is dat de hypotheekschuld, ondanks de sterk gestegen huizenprijzen en de gedaalde hypotheekrente, tussen medio 2013 en het derde kwartaal van 2021 veel minder sterk toenam dan in de periode voor de kredietcrisis. Uitgedrukt als percentage van het bbp nam de hypotheekschuld zelfs af tussen medio 2013 en eind 2019. Gedurende de coronapandemie daalde dit percentage niet verder, dat kwam deels door de krimp van het bbp in 2020 en deels doordat de hypotheekschuld in 2021 wel sterk steeg. In vergelijking met andere EU-landen is de schuldquote van huishoudens (incl. instellingen zonder winstoogmerk) overigens nog zeer hoog²⁷⁾. Eind 2020 was de schuldquote alleen in Denemarken hoger.

De relatief bescheiden toename van de hypotheekschuld is op het eerste gezicht opmerkelijk, omdat het Kadaster wel een sterke toename van de som aan nieuw ingeschreven hypotheken heeft geregistreerd. In 2021 was de som aan nieuw ingeschreven hypotheken ruim vier keer zo hoog als in 2013.

Er wordt tegenwoordig echter ook veel meer afgelost dan in de periode voor de kredietcrisis. Notten en Jonkers (2019) constateerden al dat toegenomen aflossingen een belangrijke oorzaak waren van het achterblijven van de consumptie bij het beschikbaar inkomen in de periode 2008-2018²⁸⁾. Dit heeft verschillende oorzaken. Zo werden er vanaf 2013 als gevolg van veranderde regelgeving veel minder aflossingsvrije hypotheken en spaarhypotheken verstrekt, met hogere aflossingen als gevolg. Ook is de hypotheekrenteaftrek geleidelijk beperkt, en geven banken prikkels om af te lossen, bijvoorbeeld door de rente te verlagen als de schuld-marktwaardeverhouding daalt²⁹⁾. Hier komt nog bij dat de lage rente op de spaarrekening het aantrekkelijker maakt om af te lossen.

Daarnaast speelt een rol dat de eerste spaarhypotheken, die in de jaren tachtig werden afgesloten, in de periode vanaf 2015 afliepen. Bij deze hypotheekvormen wordt gedurende de looptijd niet afgelost, maar wel vermogen opgebouwd binnen bijvoorbeeld een levensverzekering of een bankspaarrekening. Aan het einde van de looptijd – doorgaans dertig jaar – wordt met het opgebouwde vermogen de hypotheek in een keer afgelost. Ook is het aantrekkelijker geworden om een spaarhypotheek om te zetten naar een annuïtaire hypotheek, omdat banken voor spaarhypotheken een relatief hoge rente rekenen en omdat de overheid de zogenaamde tijdsklem per 1 april 2017 heeft afgeschaft. Hierdoor kan het spaardeel zonder fiscaal nadeel worden uitgekeerd, onder de voorwaarde dat het vrijgekomen kapitaal wordt gebruikt voor de aflossing van de hypotheek.

Ook nemen de aflossingen in tijden van forse huizenprijsstijgingen doorgaans toe doordat iemand die van de ene koopwoning naar de andere verhuist een (deel van) de overwaarde kan gebruiken om af te lossen op de hypotheek van het nieuwe huis. Het benutten van overwaarde voor de financiering van een volgende woning wordt bovendien fiscaal gestimuleerd door de zogeheten bijleenregeling. Deze houdt in dat de hypotheekrenteaftrek alleen van toepassing is op de aankoopprijs van de nieuwe woning minus de overwaarde van de oude woning. Tot slot leidt de daling van de hypotheekrente bij hypotheken met een annuïtair aflossingsschema er automatisch toe dat het maandelijks af te lossen bedrag hoger wordt.

De toename van de hypotheekinschrijvingen en de stijging van de huizenprijzen hangen samen met de ontwikkeling van de hypotheekrente en het monetair beleid van de ECB. Het monetair beleid beïnvloedt de woningmarkt echter niet alleen via de hypotheekrente, maar heeft ook effect op investeerders. Omdat de rente op spaartegoeden gedaald is naar rond de nul, en de rentevoeten op bijvoorbeeld staatsobligaties zelfs negatief zijn, zijn woningen een aantrekkelijk alternatief geworden om geld in te steken.

Extra druk op woningprijzen door toename particuliere verhuurders

Uit paragraaf 3 bleek al dat het aandeel van particuliere verhuurwoningen in de woningvoorraad fors is toegenomen en dat met name kleine investeerders per saldo meer woningen zijn gaan kopen. De lage rente stimuleert niet alleen mensen die een huis willen kopen om zelf in te wonen, maar ook mensen die een huis willen kopen voor de verhuur. Ook het zogenaamde keep-to-let, waarbij iemand die verhuist zijn oude woning aanhoudt voor de verhuur, komt vaker voor. Dat particuliere verhuurders maar beperkt gebruik mogen maken van de hypotheekrenteaftrek (voor een hypotheek op een huurhuis) speelt bovendien een steeds kleinere rol bij een dalende rente.

Ook hebben investeerders met (eigen) geld een voordeel ten opzichte van huishoudens die een hypotheek nodig hebben, omdat ze zonder voorbehoud van financiering kunnen bieden en huishoudens die een hypotheek nodig hebben worden geremd doordat ze niet veel hoger kunnen bieden dan de taxatiewaarde en de lening die ze op basis van hun inkomen kunnen krijgen. Tot slot leiden het achterblijven van de voorraad corporatiewoningen en het beperken van de toegang tot de sociale huursector ook nog eens tot meer vraag naar particuliere huurwoningen, wat de aanschaf van een woning voor particuliere investeerders nog aantrekkelijker maakt.

Ook fiscale maatregelen en hoge besparingen gedurende de pandemie  stuwden mogelijk de prijzen

De huizenprijzen worden mogelijk ook gestuwd door de invoering van de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning. Deze schenkingsvrijstelling werd al in 2010 ingevoerd, maar is in 2017 structureel fors verruimd. In dat jaar werd de vrijstelling verhoogd naar 100 duizend euro en kwam er daarnaast de mogelijkheid om de schenking te spreiden over drie jaar. SEO (2021) concludeert dat starters die een schenking hebben ontvangen duurdere huizen kopen dan starters zonder schenking, maar ook dat het gebruik van de schenkingsvrijstelling te beperkt is voor een goed meetbaar effect op de woningprijzen. Het effect van de schenkingsvrijstelling op de hypotheekschuld is volgens SEO beperkt. Wat daarnaast nog wel speelt, is dat het (netto) nagelaten vermogen in de jaren 2013-2019 opliep met 4 miljard tot ruim 19 miljard euro.

Ook de overdrachtsbelasting heeft invloed op de beslissing om een huis te kopen, al dan niet om zelf in te gaan wonen. Medio 2011 werd de overdrachtsbelasting verlaagd van 6 naar 2 procent, wat een stimulerend effect op de woningmarkt heeft. In 2021 is de overdrachtsbelasting aangepast om de positie van starters ten opzichte van met name investeerders te versterken. Per 1 januari is de startersvrijstelling ingevoerd. Indien de koper van een woning 18 tot 35 jaar is, is de aankoop vrijgesteld van de overdrachtsbelasting. Per 1 april is hier wel de voorwaarde aan gesteld dat de taxatiewaarde van de woning niet meer dan 400 duizend euro mag bedragen. Tegenover de invoering van de startersvrijstelling staat dat per 1 januari 2021 de overdrachtsbelasting voor investeerders is verhoogd van 2 naar 8 procent. Iemand wordt als investeerder aangemerkt indien hij of zij niet zelf in de gekochte woning gaat wonen. Uit onderzoek van het Kadaster (2021a) blijkt dat er eind 2020 veel woningen zijn gekocht door investeerders en begin 2021 juist door koopstarters.

Tegenover de verlaging van de overdrachtsbelasting en de invoering van de schenkingsvrijstelling eigen woning staat dat het maximaal te lenen bedrag als percentage van de taxatiewaarde tussen 2012 en 2018 geleidelijk is verlaagd van 106 naar 100 procent. Hierdoor kunnen huishoudens minder lenen, wat de vraag in principe drukt. Anderzijds kan deze geleidelijke verlaging er wel toe hebben geleid dat huishoudens hun vraag naar een koopwoning naar voren hebben gehaald, om zo veel mogelijk te kunnen lenen.

Ook hebben huishoudens gedurende de pandemie ongebruikelijk veel gespaard. In 2020 waren de vrije besparingen per inwoner bijna 1800 euro hoger dan in 2019. Ook dit kan in 2021 de woningprijzen enigszins hebben gestuwd, aangezien huishoudens dit geld kunnen inzetten voor de aankoop van een eigen woning.

Tot slot is er ook een effect van de ontwikkelingen in prijzen en aanbod die zelfversterkend kan werken. Verschillende rapportages van onder meer NVM (2021 en 2021a) en Kadaster van de afgelopen tien jaar laten zien dat wanneer vraag en aanbod iets uit elkaar gaan lopen en prijzen meebewegen, de markt daarop reageert op een manier die dat effect nog eens versterkt. Gedurende de woningmarktcrisis van 2008-2013 wilden verkopers eerst hun woning verkocht hebben alvorens een nieuwe te kopen. Gevolg was nog meer aanbod en minder vraag en nog meer prijsdaling. Na 2013 kwam de omslag, door een combinatie van een sterke daling van de rente, stijgende inkomens, fiscale maatregelen, een lage nieuwbouwproductie, demografische cohorteffecten en beleidsmaatregelen zoals de extramuralisering van de zorg. Makelaars rapporteren nu dat doorstromers eerst een nieuwe woning zoeken alvorens ze hun oude woning te koop zetten. Als het niet lukt een nieuwe woning te vinden, wordt soms besloten de bestaande woning te verbouwen, waardoor deze ook niet meer op de markt komt. Koopstarters, uit angst voor verder prijsstijging en het risico ‘achter het net’ te vissen nemen meer financiële risico’s. Waar in een ruime markt het aanbod vooruit loopt op de vraag, is dat in een krappe markt andersom. Gevolg is nog minder aanbod, nog meer vraag en nog meer prijsstijgingen. Tussen 2013 en 2017 nam het aantal transacties op de woningmarkt snel toe, na 2017 volgde een stagnatie, en in de tweede helft van 2021 was het aantal transacties lager dan een jaar eerder.

De terugloop in aanbod van bestaande koopwoningen zou moet worden opgevangen door productie van extra koopwoningen. Maar die productie is weinig elastisch. Tijdens de crisis van 2008-2013 liep de productie wel terug doordat er weinig vraag naar koopwoningen was. Het opschalen op het moment dat de vraag weer toeneemt gaat echter minder makkelijk dan het afschalen tijdens de crisis. Bovendien is een wel zeer extreem hoge productie nodig om te compenseren voor het afgenomen aanbod van bestaande koopwoningen.

De daling van de hypotheekrente en de monetaire verruiming door de ECB zijn duidelijk belangrijke aanjagers van de huizenprijzen geweest. Niet alleen is een eigenwoningbezitter daardoor maandelijks minder kwijt aan rente, ook voor investeerders is vastgoed veel aantrekkelijker geworden. Behalve de gedaalde rente en het monetair beleid is ook de stijging van de inkomens een duidelijke aanjager. Voorts kunnen ook fiscale maatregelen als het invoeren van de schenkingsvrijstelling eigen woning en het feit dat Nederlandse huishoudens gedurende de pandemie ongebruikelijk veel gespaard hebben enig opwaarts effect hebben gehad op de woningprijzen. Tot slot heeft de woningmarkt de neiging zichzelf uit balans te brengen, doordat in tijden van sterk stijgende prijzen mensen eerst willen kopen en daarna verkopen, en in tijden van dalende prijzen juist eerst willen verkopen.