1. Inleiding

De prijzen van koopwoningen stijgen inmiddels al ruim 8,5 jaar lang vrijwel onafgebroken. Ook de coronacrisis heeft vooralsnog niet voor een kentering gezorgd. Sterker nog: gedurende de pandemie is de prijsstijging versneld. In januari 2022 waren bestaande koopwoningen 90,9 procent duurder dan in juni 2013, toen de huizenprijzen een dieptepunt bereikten. Ten opzichte van dezelfde maand een jaar eerder bedroeg de prijsstijging 21,1 procent, de grootste stijging sinds het begin van de reeks in 1995.

1.1 Prijsindex bestaande koopwoningen
Jaar	Maand	Index (2015=100)
'95	januari	41,3
'95	februari	41,5
'95	maart	41,4
'95	april	41,6
'95	mei	41,8
'95	juni	42,2
'95	juli	42,7
'95	augustus	43,2
'95	september	43,3
'95	oktober	43,5
'95	november	43,4
'95	december	43,9
'96	januari	44,5
'96	februari	44,8
'96	maart	45,2
'96	april	45,9
'96	mei	46,5
'96	juni	46,7
'96	juli	47,4
'96	augustus	48
'96	september	48,5
'96	oktober	48,7
'96	november	49,1
'96	december	49,3
'97	januari	49,9
'97	februari	50,6
'97	maart	51,2
'97	april	51,6
'97	mei	51,9
'97	juni	52,4
'97	juli	53
'97	augustus	53,7
'97	september	53,7
'97	oktober	54,4
'97	november	54,8
'97	december	54,8
'98	januari	55,3
'98	februari	56,1
'98	maart	56,4
'98	april	56,8
'98	mei	57,4
'98	juni	57,9
'98	juli	58,5
'98	augustus	59,3
'98	september	60
'98	oktober	60,6
'98	november	61,1
'98	december	61,2
'99	januari	62,6
'99	februari	63,3
'99	maart	64,2
'99	april	65,1
'99	mei	66,2
'99	juni	67
'99	juli	68,4
'99	augustus	69,8
'99	september	70,6
'99	oktober	72,1
'99	november	72,7
'99	december	73,1
'00	januari	74,9
'00	februari	76
'00	maart	77
'00	april	77,8
'00	mei	78,8
'00	juni	80,1
'00	juli	81,3
'00	augustus	82,2
'00	september	83,3
'00	oktober	83,8
'00	november	84,2
'00	december	84,4
'01	januari	85
'01	februari	86,7
'01	maart	86,8
'01	april	88,1
'01	mei	88,4
'01	juni	89
'01	juli	89,9
'01	augustus	90,8
'01	september	91,6
'01	oktober	91,1
'01	november	91,9
'01	december	91,6
'02	januari	92,6
'02	februari	93,2
'02	maart	93,8
'02	april	94
'02	mei	94,7
'02	juni	94,8
'02	juli	95,6
'02	augustus	96,4
'02	september	96,4
'02	oktober	96,4
'02	november	96,2
'02	december	95,5
'03	januari	96,5
'03	februari	97
'03	maart	97,1
'03	april	97,7
'03	mei	97,9
'03	juni	98,3
'03	juli	98,7
'03	augustus	98,8
'03	september	99
'03	oktober	99,5
'03	november	99,8
'03	december	100,2
'04	januari	100,7
'04	februari	101,2
'04	maart	101
'04	april	101,8
'04	mei	102,1
'04	juni	102,3
'04	juli	103,2
'04	augustus	103,8
'04	september	103,7
'04	oktober	104,1
'04	november	103,8
'04	december	103,7
'05	januari	104,3
'05	februari	105
'05	maart	105,3
'05	april	105,7
'05	mei	106,4
'05	juni	106,3
'05	juli	107,1
'05	augustus	107,6
'05	september	107,6
'05	oktober	107,9
'05	november	108
'05	december	108,3
'06	januari	109,1
'06	februari	109,8
'06	maart	110,2
'06	april	110,6
'06	mei	111
'06	juni	111,5
'06	juli	112,2
'06	augustus	112,5
'06	september	112,5
'06	oktober	112,8
'06	november	113,1
'06	december	113
'07	januari	113,9
'07	februari	114
'07	maart	114,7
'07	april	115
'07	mei	115,6
'07	juni	116
'07	juli	116,8
'07	augustus	117,8
'07	september	117,4
'07	oktober	117,6
'07	november	118,1
'07	december	117,5
'08	januari	119
'08	februari	119
'08	maart	119,4
'08	april	119,5
'08	mei	119
'08	juni	119,3
'08	juli	120,3
'08	augustus	120,9
'08	september	120,5
'08	oktober	120,2
'08	november	119,3
'08	december	119,5
'09	januari	120,1
'09	februari	118,9
'09	maart	117,7
'09	april	116,8
'09	mei	116
'09	juni	114,8
'09	juli	114,9
'09	augustus	114,2
'09	september	113,8
'09	oktober	113,9
'09	november	113,4
'09	december	112,7
'10	januari	113
'10	februari	113,3
'10	maart	113,1
'10	april	113,9
'10	mei	113,1
'10	juni	112,9
'10	juli	113,6
'10	augustus	113,7
'10	september	112,9
'10	oktober	112,4
'10	november	112,1
'10	december	111,8
'11	januari	111,6
'11	februari	111,2
'11	maart	111,7
'11	april	111,2
'11	mei	111,1
'11	juni	110,9
'11	juli	111
'11	augustus	110,3
'11	september	109,4
'11	oktober	109,2
'11	november	108,4
'11	december	107,2
'12	januari	107,6
'12	februari	107,4
'12	maart	105,8
'12	april	105
'12	mei	104,3
'12	juni	105,3
'12	juli	101,2
'12	augustus	100,8
'12	september	100,2
'12	oktober	99,9
'12	november	100,5
'12	december	99,8
'13	januari	96,9
'13	februari	98,1
'13	maart	98,2
'13	april	96,8
'13	mei	95,5
'13	juni	95
'13	juli	96,1
'13	augustus	96,3
'13	september	96,1
'13	oktober	95,9
'13	november	95,5
'13	december	96,1
'14	januari	96,4
'14	februari	96,4
'14	maart	96,1
'14	april	96,9
'14	mei	96,8
'14	juni	97,1
'14	juli	97,9
'14	augustus	97,9
'14	september	97,7
'14	oktober	98
'14	november	97,7
'14	december	97,9
'15	januari	98,4
'15	februari	98,7
'15	maart	98,8
'15	april	99,1
'15	mei	99,4
'15	juni	99,6
'15	juli	100,5
'15	augustus	100,4
'15	september	101,2
'15	oktober	101,4
'15	november	101,5
'15	december	101,1
'16	januari	102,4
'16	februari	102,5
'16	maart	103
'16	april	103,2
'16	mei	103,7
'16	juni	104,3
'16	juli	105,5
'16	augustus	106,4
'16	september	107,2
'16	oktober	107
'16	november	107,5
'16	december	107,9
'17	januari	108,9
'17	februari	109,3
'17	maart	110,5
'17	april	110,9
'17	mei	111,7
'17	juni	112,5
'17	juli	113,5
'17	augustus	114,6
'17	september	115
'17	oktober	115,8
'17	november	116,4
'17	december	116,8
'18	januari	118,6
'18	februari	119,7
'18	maart	120,1
'18	april	120,6
'18	mei	121,7
'18	juni	122,5
'18	juli	123,7
'18	augustus	125,4
'18	september	125,7
'18	oktober	126,2
'18	november	127,4
'18	december	126,6
'19	januari	128,8
'19	februari	128,7
'19	maart	129,2
'19	april	129,8
'19	mei	130,4
'19	juni	130,9
'19	juli	132,4
'19	augustus	132,5
'19	september	133,4
'19	oktober	134,1
'19	november	134,8
'19	december	134,8
'20	januari	136,9
'20	februari	137,2
'20	maart	138,3
'20	april	139,3
'20	mei	140,4
'20	juni	140,9
'20	juli	142,2
'20	augustus	143,4
'20	september	144,8
'20	oktober	146,3
'20	november	146,8
'20	december	146,1
'21	januari	149,7
'21	februari	151,4
'21	maart	153,9
'21	april	155,3
'21	mei	158,4
'21	juni	161,4
'21	juli	165,3
'21	augustus	168,9
'21	september	171,5
'21	oktober	173,2
'21	november	176,3
'21	december	175,8
'22	januari	181,3
Bron: CBS, Kadaster

1.1 Prijsindex bestaande koopwoningen
Jaar	Maand	Index (2015=100)
'95	januari	41,3
'95	februari	41,5
'95	maart	41,4
'95	april	41,6
'95	mei	41,8
'95	juni	42,2
'95	juli	42,7
'95	augustus	43,2
'95	september	43,3
'95	oktober	43,5
'95	november	43,4
'95	december	43,9
'96	januari	44,5
'96	februari	44,8
'96	maart	45,2
'96	april	45,9
'96	mei	46,5
'96	juni	46,7
'96	juli	47,4
'96	augustus	48
'96	september	48,5
'96	oktober	48,7
'96	november	49,1
'96	december	49,3
'97	januari	49,9
'97	februari	50,6
'97	maart	51,2
'97	april	51,6
'97	mei	51,9
'97	juni	52,4
'97	juli	53
'97	augustus	53,7
'97	september	53,7
'97	oktober	54,4
'97	november	54,8
'97	december	54,8
'98	januari	55,3
'98	februari	56,1
'98	maart	56,4
'98	april	56,8
'98	mei	57,4
'98	juni	57,9
'98	juli	58,5
'98	augustus	59,3
'98	september	60
'98	oktober	60,6
'98	november	61,1
'98	december	61,2
'99	januari	62,6
'99	februari	63,3
'99	maart	64,2
'99	april	65,1
'99	mei	66,2
'99	juni	67
'99	juli	68,4
'99	augustus	69,8
'99	september	70,6
'99	oktober	72,1
'99	november	72,7
'99	december	73,1
'00	januari	74,9
'00	februari	76
'00	maart	77
'00	april	77,8
'00	mei	78,8
'00	juni	80,1
'00	juli	81,3
'00	augustus	82,2
'00	september	83,3
'00	oktober	83,8
'00	november	84,2
'00	december	84,4
'01	januari	85
'01	februari	86,7
'01	maart	86,8
'01	april	88,1
'01	mei	88,4
'01	juni	89
'01	juli	89,9
'01	augustus	90,8
'01	september	91,6
'01	oktober	91,1
'01	november	91,9
'01	december	91,6
'02	januari	92,6
'02	februari	93,2
'02	maart	93,8
'02	april	94
'02	mei	94,7
'02	juni	94,8
'02	juli	95,6
'02	augustus	96,4
'02	september	96,4
'02	oktober	96,4
'02	november	96,2
'02	december	95,5
'03	januari	96,5
'03	februari	97
'03	maart	97,1
'03	april	97,7
'03	mei	97,9
'03	juni	98,3
'03	juli	98,7
'03	augustus	98,8
'03	september	99
'03	oktober	99,5
'03	november	99,8
'03	december	100,2
'04	januari	100,7
'04	februari	101,2
'04	maart	101
'04	april	101,8
'04	mei	102,1
'04	juni	102,3
'04	juli	103,2
'04	augustus	103,8
'04	september	103,7
'04	oktober	104,1
'04	november	103,8
'04	december	103,7
'05	januari	104,3
'05	februari	105
'05	maart	105,3
'05	april	105,7
'05	mei	106,4
'05	juni	106,3
'05	juli	107,1
'05	augustus	107,6
'05	september	107,6
'05	oktober	107,9
'05	november	108
'05	december	108,3
'06	januari	109,1
'06	februari	109,8
'06	maart	110,2
'06	april	110,6
'06	mei	111
'06	juni	111,5
'06	juli	112,2
'06	augustus	112,5
'06	september	112,5
'06	oktober	112,8
'06	november	113,1
'06	december	113
'07	januari	113,9
'07	februari	114
'07	maart	114,7
'07	april	115
'07	mei	115,6
'07	juni	116
'07	juli	116,8
'07	augustus	117,8
'07	september	117,4
'07	oktober	117,6
'07	november	118,1
'07	december	117,5
'08	januari	119
'08	februari	119
'08	maart	119,4
'08	april	119,5
'08	mei	119
'08	juni	119,3
'08	juli	120,3
'08	augustus	120,9
'08	september	120,5
'08	oktober	120,2
'08	november	119,3
'08	december	119,5
'09	januari	120,1
'09	februari	118,9
'09	maart	117,7
'09	april	116,8
'09	mei	116
'09	juni	114,8
'09	juli	114,9
'09	augustus	114,2
'09	september	113,8
'09	oktober	113,9
'09	november	113,4
'09	december	112,7
'10	januari	113
'10	februari	113,3
'10	maart	113,1
'10	april	113,9
'10	mei	113,1
'10	juni	112,9
'10	juli	113,6
'10	augustus	113,7
'10	september	112,9
'10	oktober	112,4
'10	november	112,1
'10	december	111,8
'11	januari	111,6
'11	februari	111,2
'11	maart	111,7
'11	april	111,2
'11	mei	111,1
'11	juni	110,9
'11	juli	111
'11	augustus	110,3
'11	september	109,4
'11	oktober	109,2
'11	november	108,4
'11	december	107,2
'12	januari	107,6
'12	februari	107,4
'12	maart	105,8
'12	april	105
'12	mei	104,3
'12	juni	105,3
'12	juli	101,2
'12	augustus	100,8
'12	september	100,2
'12	oktober	99,9
'12	november	100,5
'12	december	99,8
'13	januari	96,9
'13	februari	98,1
'13	maart	98,2
'13	april	96,8
'13	mei	95,5
'13	juni	95
'13	juli	96,1
'13	augustus	96,3
'13	september	96,1
'13	oktober	95,9
'13	november	95,5
'13	december	96,1
'14	januari	96,4
'14	februari	96,4
'14	maart	96,1
'14	april	96,9
'14	mei	96,8
'14	juni	97,1
'14	juli	97,9
'14	augustus	97,9
'14	september	97,7
'14	oktober	98
'14	november	97,7
'14	december	97,9
'15	januari	98,4
'15	februari	98,7
'15	maart	98,8
'15	april	99,1
'15	mei	99,4
'15	juni	99,6
'15	juli	100,5
'15	augustus	100,4
'15	september	101,2
'15	oktober	101,4
'15	november	101,5
'15	december	101,1
'16	januari	102,4
'16	februari	102,5
'16	maart	103
'16	april	103,2
'16	mei	103,7
'16	juni	104,3
'16	juli	105,5
'16	augustus	106,4
'16	september	107,2
'16	oktober	107
'16	november	107,5
'16	december	107,9
'17	januari	108,9
'17	februari	109,3
'17	maart	110,5
'17	april	110,9
'17	mei	111,7
'17	juni	112,5
'17	juli	113,5
'17	augustus	114,6
'17	september	115
'17	oktober	115,8
'17	november	116,4
'17	december	116,8
'18	januari	118,6
'18	februari	119,7
'18	maart	120,1
'18	april	120,6
'18	mei	121,7
'18	juni	122,5
'18	juli	123,7
'18	augustus	125,4
'18	september	125,7
'18	oktober	126,2
'18	november	127,4
'18	december	126,6
'19	januari	128,8
'19	februari	128,7
'19	maart	129,2
'19	april	129,8
'19	mei	130,4
'19	juni	130,9
'19	juli	132,4
'19	augustus	132,5
'19	september	133,4
'19	oktober	134,1
'19	november	134,8
'19	december	134,8
'20	januari	136,9
'20	februari	137,2
'20	maart	138,3
'20	april	139,3
'20	mei	140,4
'20	juni	140,9
'20	juli	142,2
'20	augustus	143,4
'20	september	144,8
'20	oktober	146,3
'20	november	146,8
'20	december	146,1
'21	januari	149,7
'21	februari	151,4
'21	maart	153,9
'21	april	155,3
'21	mei	158,4
'21	juni	161,4
'21	juli	165,3
'21	augustus	168,9
'21	september	171,5
'21	oktober	173,2
'21	november	176,3
'21	december	175,8
'22	januari	181,3
Bron: CBS, Kadaster

Voor de sterke stijging van de huizenprijzen vanaf medio 2013 worden verschillende oorzaken genoemd. Een mogelijke oorzaak die vaak wordt opgevoerd is een tekort aan woningen. Zo raamt ABF Research (2021) het woningtekort voor 2021 op 279 duizend woningen¹⁾. Ook volgens de Rabobank (2021) is het woningtekort een van de stuwende factoren achter de stijgende woningprijzen. Daarnaast wordt soms gesteld dat vooral het verkeerde type woningen is gebouwd, zoals te veel kleine appartementen (De Zeeuw en Keers, 2019) of te veel dure woningen.

Anderen zoeken de oorzaak van de huizenprijsstijging niet zozeer in het aanbod, maar vooral in de ruimere financieringsmogelijkheden van koopwoningen (DNB 2020 en Boelhouwer et al. 2021). Ook vormen de lage spaarrente en het lage rendement op obligaties een stimulans om geld in alternatieve beleggingen te steken, zoals een huis voor de particuliere verhuur.

In dit artikel wordt de ontwikkeling van de woningmarkt besproken aan de hand van diverse statistieken over zowel de aanbod- en vraagkant, als de financiering van woningen. Centraal staat hierbij de vraag in hoeverre de ontwikkelingen van invloed zijn op de prijsstijging van koopwoningen vanaf medio 2013. In paragraaf 2 wordt nader ingegaan op de prijsontwikkeling zelf. In paragraaf 3 wordt de ontwikkeling van de woningvoorraad afgezet tegen demografische ontwikkelingen. In paragraaf 4 wordt de financiële kant van de huizenmarkt belicht en in paragraaf 5 volgen de conclusies.

¹⁾ Zie voor meer uitleg over de raming van het woningtekort Het statistisch woningtekort nader uitgelegd | ABF Research.