Achtergrond bij de huizenprijsstijgingen vanaf 2013

De prijzen van koopwoningen stijgen inmiddels al ruim 8,5 jaar lang vrijwel onafgebroken. In januari 2022 waren bestaande koopwoningen 90,9 procent duurder dan in juni 2013, toen de huizenprijzen een dieptepunt bereikten. Ten opzichte van dezelfde maand een jaar eerder bedroeg de prijsstijging 21,1 procent, de grootste stijging sinds het begin van de tijdreeks in 1995.

In dit artikel wordt de ontwikkeling van de woningmarkt besproken aan de hand van diverse statistieken over zowel de aanbod- en vraagkant, als de financiering van woningen. Op het eerste gezicht lijkt de omvang van de woningvoorraad de demografische ontwikkelingen vanaf 2014 te hebben bijgehouden, maar onder de oppervlakte spelen er wel een aantal zaken. Door een toename van het aantal mensen van rond de dertig jaar oud die de koopmarkt willen betreden en doordat ouderen minder en later naar een verpleeghuis gaan, is de vraag-aanbodverhouding op de koopmarkt krapper geworden. Daarnaast bestaat de bevolkings- en huishoudensgroei vaker uit immigranten die acuut huisvesting nodig hebben en de behoefte aan eigen woonruimte niet kunnen uitstellen door bijvoorbeeld langer bij ouders in te wonen.

Ook is de groei van het aantal corporatiewoningen en het aantal middelgrote woningen achtergebleven. Het aantal grote, dure woningen is relatief sterk toegenomen, net als het aantal particuliere huurwoningen. Deze ontwikkelingen in het aanbod kunnen er, samen met invoering van de inkomensgrens voor corporatiewoningen, toe bijgedragen hebben dat sommige groepen in de samenleving moeilijker een woning kunnen vinden. Desalniettemin werd er in 2021 vaker verhuisd dan in 2014.

Naast bovengenoemde ontwikkelingen zijn er andere factoren die die de vraag naar koopwoningen hebben gestuwd en de prijzen vanaf medio 2013 hebben opgedreven. De daling van de (hypotheek)rente en de stijging van de inkomens spelen hierbij een belangrijke rol. In september 2021 waren de woonlasten als percentage van het inkomen voor kopers, ondanks de gestegen huizenprijzen, niet veel hoger dan medio 2013.

De daling van de rente en het ruime monetaire beleid hebben niet alleen mensen die zelf in de woning willen gaan wonen, maar ook particuliere beleggers gestimuleerd om hun geld in vastgoed te steken. Door de lage rente zijn alternatieven als de spaarrekening en obligaties voor investeerders onaantrekkelijk geworden. Dat vastgoed voor particuliere beleggers zo aantrekkelijk werd, komt niet alleen door de lage rente, maar ook door de toegenomen vraag naar particuliere huurruimte. Deze vraag steeg doordat het aantal corporatiewoningen achterbleef, door de invoering van de inkomensgrens voor corporatiewoningen en door de invoering van de kostendelersnorm.

Daarnaast zitten er zelfversterkende effecten in de ontwikkeling van vraag en aanbod op de koopmarkt, waardoor deze steeds verder uit elkaar lopen en prijzen verder opdrijven. Het aanbod is voornamelijk afhankelijk van bestaande woningen en waar een toenemende vraag op andere markten de prikkel tot meer aanbod geeft, werkt dat op de woningmarkt anders. Omdat de meeste aanbieders huishoudens zijn die zelf weer een nieuwe woning nodig hebben, wordt het moment van aanbod op een krappe markt verschoven naar het moment dat de eigen vraag naar een nieuwe woning vervuld is, waar dat op een ruime markt juist andersom is.

De prijzen van koopwoningen stijgen inmiddels al ruim 8,5 jaar lang vrijwel onafgebroken. Ook de coronacrisis heeft vooralsnog niet voor een kentering gezorgd. Sterker nog: gedurende de pandemie is de prijsstijging versneld. In januari 2022 waren bestaande koopwoningen 90,9 procent duurder dan in juni 2013, toen de huizenprijzen een dieptepunt bereikten. Ten opzichte van dezelfde maand een jaar eerder bedroeg de prijsstijging 21,1 procent, de grootste stijging sinds het begin van de reeks in 1995.

Voor de sterke stijging van de huizenprijzen vanaf medio 2013 worden verschillende oorzaken genoemd. Een mogelijke oorzaak die vaak wordt opgevoerd is een tekort aan woningen. Zo raamt ABF Research (2021) het woningtekort voor 2021 op 279 duizend woningen¹⁾. Ook volgens de Rabobank (2021) is het woningtekort een van de stuwende factoren achter de stijgende woningprijzen. Daarnaast wordt soms gesteld dat vooral het verkeerde type woningen is gebouwd, zoals te veel kleine appartementen (De Zeeuw en Keers, 2019) of te veel dure woningen.

Anderen zoeken de oorzaak van de huizenprijsstijging niet zozeer in het aanbod, maar vooral in de ruimere financieringsmogelijkheden van koopwoningen (DNB 2020 en Boelhouwer et al. 2021). Ook vormen de lage spaarrente en het lage rendement op obligaties een stimulans om geld in alternatieve beleggingen te steken, zoals een huis voor de particuliere verhuur.

In dit artikel wordt de ontwikkeling van de woningmarkt besproken aan de hand van diverse statistieken over zowel de aanbod- en vraagkant, als de financiering van woningen. Centraal staat hierbij de vraag in hoeverre de ontwikkelingen van invloed zijn op de prijsstijging van koopwoningen vanaf medio 2013. In paragraaf 2 wordt nader ingegaan op de prijsontwikkeling zelf. In paragraaf 3 wordt de ontwikkeling van de woningvoorraad afgezet tegen demografische ontwikkelingen. In paragraaf 4 wordt de financiële kant van de huizenmarkt belicht en in paragraaf 5 volgen de conclusies.

In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de ontwikkeling van de huizenprijzen. Eerst wordt de prijsstijging van de afgelopen periode in een historisch perspectief geplaatst. Vervolgens wordt gekeken naar de prijsontwikkeling in de provincies en de vier grote steden. Daarna wordt bekeken van welke woningtypen de prijzen het meest zijn gestegen. De paragraaf wordt afgesloten met een blik over de grens.

Prijsstijging in historisch perspectief

In januari 2022 lagen de prijzen van bestaande koopwoningen 21,1 procent hoger dan een jaar eerder. Dit is de grootste prijsstijging sinds het begin van de tijdreeks van deze statistiek in 1995.

Als niet wordt gekeken naar de prijsindex bestaande koopwoningen, maar naar de gemiddelde verkoopprijzen kan er verder worden teruggekeken. Volgens deze statistiek zijn er sinds 1970 nog twee periodes geweest waarin de verkoopprijzen van woningen even sterk of zelfs nog sterker stegen dan in 2021: de periode 1975-1978 en de periode rond de eeuwwisseling. In 1978 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een woning 200 duizend gulden, bijna twee keer zo veel als drie jaar eerder. Na 1978 begonnen de verkoopprijzen overigens fors te dalen. In 1985 lagen deze maar liefst 54 procent lager (CPB 2020). De prijsdaling was het gevolg van de oliecrisis en oplopende hypotheekrentevoeten. Pas begin jaren negentig bereikten de prijzen weer het niveau van 1978.

Ook in de periode rond de eeuwwisseling stegen de huizenprijzen sterk. Zo waren bestaande koopwoningen in 1999 ruim 16 procent duurder dan een jaar eerder en in 2000 zelfs ruim 18 procent. In tegenstelling tot eind jaren zeventig volgde er niet direct een prijsdaling, maar eerst een periode met bescheidener prijsstijgingen. Pas na de zomer van 2008, in navolging op de financiële crisis, daalden de prijzen weer. Dit duurde tot medio 2013, toen de prijzen van bestaande koopwoningen 21,4 procent lager waren dan in augustus 2008. In de periode na medio 2013 stegen de prijzen weer. In de rest van dit artikel zal de nadruk op deze periode liggen.

Grootste prijsstijgingen niet langer in de Randstad

Na medio 2013 stegen de prijzen van bestaande koopwoningen aanvankelijk het sterkst in de grote steden in de Randstad. De prijsontwikkeling was in elk van de vier grootste steden hoger dan die van de twaalf afzonderlijke provincies. De laatste jaren is dit beeld echter veranderd. De grootste prijsstijgingen tussen het vierde kwartaal van 2019 en eind 2021 vonden plaats in Flevoland en Drenthe. In deze twee provincies stegen de prijzen met 39 respectievelijk 36 procent. De stijging in Amsterdam was van alle provincies plus de vier grootste steden met bijna 22 procent het laagst. De prijsstijgingen zijn dus zeker niet langer uitsluitend een Randstedelijk verschijnsel. Uit onderzoek naar het aantal verhuisbewegingen bleek ook dat de trek uit de Randstad naar de rest van Nederland in de laatste jaren toenam (CBS 2021). Vanaf 2017 is er sprake van een netto trek uit de Randstad.

Prijzen appartementen het meest gestegen

In het vierde kwartaal van 2021 waren appartementen twee keer zo duur als in het tweede kwartaal van 2013. Daarmee was de prijsstijging van appartementen groter dan die van andere woningtypen. De prijzen van vrijstaande woningen stegen het minst. Dit is overigens anders dan rond de eeuwwisseling, toen juist de prijzen van vrijstaande woningen sterker stegen dan die van andere woningtypen.

Het verschil werd vooral in de periode voorafgaand aan de coronacrisis gemaakt. Daarna stegen de prijzen van appartementen juist wat minder dan die van andere woningtypen.

Prijzen stijgen ook in andere Europese landen

Niet alleen in Nederland, maar ook in bijna alle andere Europese landen zijn de huizenprijzen na medio 2013 fors gestegen²⁾. De prijsstijging was in Nederland wel groter dan gemiddeld in de eurozone en ook groter dan in de ons omringende landen. Vooral in België en Frankrijk stegen de prijzen in mindere mate. Hier staat tegenover dat de huizenprijzen in de periode tussen medio 2008 en medio 2013 in Nederland fors daalden, terwijl ze in België en Duitsland stegen, en in Frankrijk medio 2013 ongeveer even hoog waren als medio 2008. Het CPB (2020) constateerde al dat de Nederlandse huizenmarkt grilliger is dan de huizenmarkt in andere Europese landen, en dat perioden van op- en neergang relatief lang aanhouden. De Kruijf en Jonkers (2018) noemen enkele mogelijke verklaringen voor het feit dat de Nederlandse huizenmarkt grilliger is dan de Belgische: in België wordt meer met eigen geld gefinancierd, hebben huishoudens meer liquide financiële bezittingen en is de belasting op de aanschaf van een woning hoger. Daarnaast was de arbeidsmarkt na de kredietcrisis in België minder volatiel. Opmerkelijk is dat in de periode vanaf medio 2013 de prijzen in Duitsland bijna even sterk zijn gestegen als in Nederland, terwijl de Duitse huizenprijzen voordien veel minder grillig waren dan de Nederlandse.

In deze paragraaf staan vraag en aanbod op de woningmarkt centraal. Koop- en huurwoningen worden hierbij samengenomen. Eerst wordt de ontwikkeling van de totale woningvoorraad vergeleken met die van het aantal huishoudens en de bevolkingsontwikkeling (3.1). In 3.2 wordt stilgestaan bij de vraag welke valkuilen er zijn bij de confrontatie tussen het aantal woningen en het aantal huishoudens. In 3.3 komen de belangrijkste ontwikkelingen aan de orde die van invloed kunnen zijn op de prijs van koopwoningen.

3.1 Het aantal woningen versus de bevolkingsomvang en het aantal huishoudens

In deze paragraaf komen de grote totalen aan bod: het aantal woningen, de omvang van de bevolking en het aantal huishoudens. De ontwikkelingen ervan worden gepresenteerd en met elkaar vergeleken.

Weinig nieuwbouw in de jaren 2012-2015

Een veel gehoorde stelling is dat er de laatste jaren te weinig is gebouwd³⁾. Daardoor zouden er nu te weinig woningen zijn voor het aantal (potentiële) huishoudens dat graag een woning zou willen hebben. In de nasleep van de krediet- en de eurocrisis lag de bouwproductie inderdaad een tijdlang op een zeer laag niveau. In 2014 werd met 45 duizend woningen een dieptepunt bereikt. Sinds 1949 was het aantal gereedgekomen woningen niet zo laag geweest. In de hele periode 2012-2015 kwam de jaarlijkse nieuwbouw niet boven de 50 duizend woningen uit. Hierna herstelde de bouw en werden jaarlijkse opleveringen van 60 à 70 duizend weer gebruikelijk, een niveau vergelijkbaar met het begin van het millennium.

De ontwikkeling van het aantal woningen hangt echter niet alleen af van de nieuwbouw. Woningen kunnen ook worden gesloopt of een andere functie krijgen. Omgekeerd kunnen gebouwen met een andere functie ook tot woningen worden getransformeerd. Niet alleen het aantal nieuwbouwwoningen maar ook de stijging van de totale woningvoorraad bereikte in het voorbije decennium een dieptepunt. Sinds 1948 kwamen er niet zo weinig woningen bij als in 2016. Hierna herstelde de voorraadmutatie om in de jaren 2018-2020 uit te komen op zo’n 75 duizend per jaar, ruim boven het gemiddelde van het begin van dit millennium.

Bijna net zoveel huishoudens als woningen

Wanneer het aantal huishoudens vergeleken wordt met het aantal woningen, dan is het huidige tekort historisch gezien erg klein. Kort na de Tweede Wereldoorlog was er door oorlogsschade en de naoorlogse babyboom sprake van een grote woningnood. Het aantal huishoudens lag toen 482 duizend hoger dan het aantal woningen⁴⁾. Huishoudens woonden bij andere huishoudens in. Het kon daarbij gaan om kostgangers, jonge, getrouwde stellen die bij de (schoon)ouders inwoonden of dakloze gezinnen die op last van de overheid bij andere gezinnen waren ondergebracht. Deze woningnood duurde enkele decennia. In 1960 bedroeg het verschil nog altijd 300 duizend⁵⁾. Gaandeweg is het aantal woningen echter steeds dichter bij het aantal huishoudens komen te liggen. Pas halverwege de jaren negentig dook het verschil onder de 100 duizend. Op 1 januari 2021 waren er 77 duizend meer huishoudens dan er woningen. Dit verschil is een stuk kleiner dan ten tijde van de naoorlogse woningnood. Ook relatief gezien is de nood kleiner. In 1960 waren er voor elke 100 woningen 110,4 huishoudens. In 2020 waren dat er 100,4.

De vorming van een huishouden kan worden belemmerd door de situatie op de woningmarkt. Het is bijvoorbeeld voor jongvolwassenen makkelijker om het ouderlijk huis te verlaten als er voldoende woonruimte beschikbaar is. Daarom is het zinvol om de ontwikkeling van de woningvoorraad niet alleen met de ontwikkeling van het aantal huishoudens, maar ook met andere demografische ontwikkelingen te vergelijken. In woningmarktanalyses wordt vaak gekeken naar het aantal 25-plussers per woning⁶⁾. Ook dit aantal ligt een stuk lager dan in het verleden. In 1960 waren er 2,2 keer zoveel 25-plussers als woningen. Vanaf 2000 ligt dit verhoudingsgetal op 1,6.

Stijging woningvoorraad de laatste zeven jaar iets hoger dan aantal huishoudens

Hoewel het verschil tussen het aantal woningen en het aantal huishoudens historisch gezien klein is, kan het de laatste jaren uiteraard wel zijn opgelopen en voor prijsopdrijving hebben gezorgd. Hoe zit het met de ontwikkelingen in de recente periode van prijsstijgingen? Omdat de voorraadcijfers over 2013 een grote administratieve correctie hebben ondergaan, is 1 januari 2014 als startpunt gekozen. In de jaren 2014-2021 steeg het aantal woningen geschoond voor administratieve correcties in deze periode met 467 duizend, oftewel 6,2 procent. Zonder correctie bedroeg de stijging 431 duizend, oftewel 5,7 procent. Het aantal huishoudens steeg in dezelfde periode met 453 duizend, een stijging van 6,0 procent.

In jaren 2014-2021 kwamen er 646 duizend mensen bij (een toename van 3,8 procent). Het aantal 25-plussers dat er in deze periode bijkwam bedroeg 704 duizend; het aantal jongeren onder de 25 jaar nam namelijk af. De stijging van het aantal 25-plussers komt overeen met 5,9 procent en ligt dus in de buurt van de groei van het aantal woningen. Ten opzichte van de ontwikkeling van de woningvoorraad wijzen de demografische ontwikkelingen dus niet op een op een toegenomen krapte in de periode van sterke prijsstijgingen. Bij de ontwikkeling van zowel het aantal woningen als het aantal huishoudens zijn echter wel een aantal kanttekeningen te plaatsen. Hierop wordt ingegaan in de volgende paragraaf.

3.2 Kanttekeningen bij de vergelijking tussen aantallen woningen en huishoudens

Afgaande op de vorige paragraaf lijkt er niet veel bijzonders aan de hand. De woningvoorraad sluit beter aan bij de demografische situatie dan bijvoorbeeld in de jaren zestig en ook in de laatste zeven jaar is hierin weinig verandering opgetreden. Er zijn echter een aantal kanttekeningen te plaatsen. Deze hebben betrekking op het feit dat de telling van woningen en huishoudens niet geheel onafhankelijk van elkaar zijn en beide te maken hebben met administratieve correcties.

Woningen en huishoudens geen onafhankelijke variabelen

Het aantal huishoudens vormt een afgeleid cijfer. Dat aantal, en de samenstelling ervan, wordt bepaald door de vraag of inwoners een woning delen, een familierelatie hebben, en of bewoners die een woning delen fiscaal partners van elkaar zijn. Op basis van enquêtegegevens wordt ook een deel geïmputeerd⁷⁾, met name wat betreft de vraag of twee individuen in één woning een samenwonend stel zijn of twee alleenstaanden die een woning delen. Dit betekent dat het aantal huishoudens dat zich (administratief) kan vormen ook deels afhankelijk is van het aantal woningen.

Het aantal huishoudens vertaalt zich bovendien niet één-op-één naar de woningbehoefte. Sommige huishoudens delen vrijwillig woningen, zoals studenten, maar ook ouderen die bij mantelzorgers intrekken. Daarnaast zijn er hospita’s die een kamer verhuren in hun eigen huis. Andere huishoudens hebben behoefte aan meer dan één woning, bijvoorbeeld omdat een van de partners elders werkt en daar doordeweeks onderdak nodig heeft. Voorts zijn er emigranten die in Nederland een woning aanhouden. De woningbehoefte is dus niet alleen afhankelijk van het aantal huishoudens, maar ook van hun leeftijd en economische situatie.

Ook is de huishoudensvorming mede afhankelijk van de situatie op de woningmarkt. Er kunnen zich namelijk woningmarkt-technische belemmeringen voordoen die huishoudensvorming tegenhouden. Bij dergelijke belemmeringen moet worden gedacht aan mensen die uit elkaar willen gaan of aan thuiswonende kinderen die zelfstandig willen gaan wonen, maar dit om woningmarkt-technische redenen niet kunnen. Het kan ook zijn dat mensen juist willen gaan samenwonen, maar hiervoor geen geschikte woonruimte vinden. Dit laatste geval leidt juist tot een overschatting van het aantal huishoudens. In het licht van de sterke prijsstijgingen in de laatste zeven jaar is het van belang om te weten of er in toenemende mate sprake is van situaties die de stijging van het aantal huishoudens afremmen.

Concreet kan er wel iets gezegd worden over uit huis gaan en scheiden. Jongeren gaan inderdaad later zelfstandig wonen, hierover later meer. Ook de ontwikkeling van het aantal (echt)scheidingen wijst in de richting van een vertraagde huishoudensvorming. Het aantal scheidingen neemt relatief gezien namelijk iets af. Op de duizend huwelijken daalde het aantal echtscheidingen van 10,7 in 2014 tot 9,0 in 2020. Het aantal scheidingen op de duizend partnerschappen daalde van 23,7 naar 19,1 procent. De oorzaak hiervan is niet bekend.

Meetproblemen bij het vaststellen van het aantal woningen en huishoudens

Naast bovengenoemde relativeringen kleven er ook problemen aan het vaststellen van aantallen woningen en huishoudens zelf. De groei van de woningvoorraad wordt beïnvloed door administratieve toevoegingen en afvoeringen. Zoals geconstateerd in de vorige paragraaf komt de voorraadmutatie 2014-2021 hoger uit zonder administratieve correcties. In beide gevallen ligt de voorraadmutatie overigens dicht in de buurt van de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Een overzicht van de kwantitatieve effecten van administratieve correcties is te vinden in het kader.

Niet alle administratieve toevoegingen zijn echter onwerkelijk. Recreatiewoningen die een woonbestemming krijgen, worden bijvoorbeeld feitelijk toegevoegd aan de woningvoorraad. Of dat ook extra aanbod betekent, is afhankelijk van de vraag of er al een huishouden (vrijwel) permanent in woonde. Een administratieve toevoeging houdt alleen maar in dat er geen nieuw pand is verrezen en ook geen grootschalige verbouwing heeft plaatsgevonden bij de functieverandering.

Hoewel de registraties van woningen steeds beter worden, blijven er altijd onvolkomendheden over. Ook hangt het van het type woning af hoeveel huishoudens er gehuisvest kunnen worden. Met name bij huisvesting voor studenten of ouderen wil dat nog wel eens sterk uiteenlopen. Ter illustratie: een pand met tweehonderd kamers kan geregistreerd staan als één verblijfsobject (en dus tellen als één woning). Het kan opgedeeld zijn in meerdere verblijfsobjecten waarbinnen elk verblijfsobject meerdere kamers omvat, maar ook als tweehonderd zelfstandige studio’s, die als tweehonderd woningen tellen. Kortom, het aantal woningen dat kan zijn geregistreerd loopt uiteen van één tot tweehonderd, maar het aantal huishoudens dat er kan wonen blijft even groot, namelijk tweehonderd.

Er zijn ook objecten waarin gewoond wordt, maar die niet meetellen in de woningvoorraad. Voorbeelden zijn woonboten, woonwagens en kantoren (antikraak). Het aantal bewoonde niet-woningen is afgenomen van bijna 41 duizend op 1 januari 2014 naar ruim 37 duizend op 1 januari 2021. Ook zijn er institutionele huishoudens die in woningen wonen. Op 1 januari 2021 ging het om 125 duizend huishoudens, tegen 114 duizend op 1 januari 2018⁸⁾.

Naast dit alles bestaat er ook informeel aanbod en informele vraag, dat wil zeggen: woonruimten en inwoners die niet geregistreerd zijn, en daarom niet meetellen in de CBS-statistieken. De vraag komt dan bijvoorbeeld van de groeiende groep seizoensmigranten die niet geregistreerd worden in de GBA⁹⁾. Hoewel de tijdelijke huisvesting voor deze groep formeel onder ‘logies’ valt, worden in de praktijk ook woningen bedoeld voor permanente bewoning ingezet. Aan de aanbodkant zijn er bijvoorbeeld kamers bij hospita’s en informeel verbouwde schuren en dergelijke, waarvan geen centrale registratie is. Hoeveel buitenlandse seizoenarbeiders er precies zijn, is niet bekend. Wel bekend is dat er in 2019 zo’n 290 duizend werknemers waren die wel ingeschreven stonden in de Polisadministratie¹⁰⁾, maar niet in de gemeentelijke basisadministratie. Hier zitten ook grenspendelaars tussen. Mensen die hier korter dan vier maanden verblijven, zitten er niet in. Ook hoe de wel gekwantificeerde groep zich getalsmatig ontwikkelt, is niet bekend.

Ten slotte bestaat er leegstand. Enige leegstand is er altijd en is zelfs nodig, bijvoorbeeld om doorstroming te bevorderen: een woonruimte moet leeg zijn voordat deze kan worden betrokken. Bovendien wordt er doorgaans nogal wat kluswerk verricht voordat dat gebeurt, dus woningen staan bij verhuizingen vaak een tijdje ‘leeg’. Gemiddeld is een leegstand van 2 procent nodig om een goede doorstroming te realiseren. Daarbij zijn er ook nogal wat woningen in gebruik voor andere doeleinden dan permanente bewoning. Er kan bijvoorbeeld in bedrijf in zitten, het kan in gebruik zijn als opslagruimte (bijv. boven winkels), als tweede woning, of voor logies. Van alle woningen is 4 procent administratief onbewoond¹¹⁾. Dat wil niet altijd zeggen dat er ook echt geen bewoner is, maar ze staan dan niet ingeschreven in de GBA op dat adres. Soms is dat omdat dat ook niet hoeft, bijvoorbeeld in het geval van diplomaten en mensen die minder dan vier maanden in Nederland verblijven, zoals seizoensarbeiders uit Oost-Europa. Verder komt het voor dat bewoners staan ingeschreven op een ander adres in het pand. Onder andere bij zorgcomplexen en studentenhuisvesting komt het vaak voor dat bewoners staan ingeschreven op het hoofdadres zonder huisnummertoevoeging en niet de afzonderlijke kamers / appartementen die die toevoeging vaak wel hebben. En dan zijn er ook nog bewoners die bewust onder de radar willen blijven.

Een beter beeld geeft de leegstandsmonitor (2021). Als gecorrigeerd wordt voor vestiging van bedrijven en organisaties volgens het Handelsregister, gebruik volgens de WOZ-administratie en objecten die volgens andere bronnen dan de BAG geen woning kunnen zijn (zoals recreatiewoningen zonder woonbestemming), dan was de leegstand 2,3 procent op 1 januari 2021 (186 880 woningen). Op basis van het energieverbruik lijkt een deel hiervan toch op een of andere manier in gebruik te zijn. Als hiervoor wordt gecorrigeerd, dan zijn er maar 145 080 leegstaande woningen (1,8 procent). Er lijkt geen sprake van een duidelijke trend; het aandeel bewoonde woningen neemt op papier wel toe, maar dit komt door verbeterde registratie en koppeling van bewoners en woningen.

3.3 De meest relevante ontwikkelingen voor de koopwoningenmarkt

Op macroniveau lijkt, ook als alle kanttekeningen en administratieve correcties in ogenschouw worden genomen, de woningvoorraad de demografische ontwikkelingen vanaf 1 januari 2014 goed bijgehouden te hebben. Ook het aantal verhuizingen per hoofd van bevolking was in 2021 hoger dan in 2014. De stijging vond overigens plaats in de periode 2014-2017, daarna nam het aantal verhuizingen per inwoner licht af. In 2021 verhuisde gemiddeld 10,1 procent van de bevolking, tegen 9,1 procent in 2014. Blijkbaar ondervindt een groot deel van de bevolking weinig obstakels voor verhuizing, al is het natuurlijk de vraag of die verhuizing vrijwillig is en de nieuwe woning naar wens. Het aantal verhuizingen onder 15-24-jarigen is overigens wel afgenomen.

Demografische verschuivingen

Onder de 15-24-jarigen wordt zoals gezegd minder verhuisd. Uit onderzoek blijkt dat zowel studerende als werkende jongeren tussen 2013 en 2019 steeds later zelfstandig zijn gaan wonen¹³⁾. Dit kan te maken hebben met gebrek aan geschikte woonruimte maar ook met de invoering van het studieleenstelsel in 2015. De uitwonendenbeurs is daarmee verdwenen, waardoor de prikkel om op kamers te gaan verminderd is.

Jongeren onder de 25 zijn doorgaans weinig actief op de koopmarkt, dus de afgenomen verhuisactiviteit van deze groep verklaart niet de prijsontwikkeling van koopwoningen. Het zijn met name 25-34-jarigen die voor het eerst de koopmarkt betreden en actief zijn op de woningmarkt (Kadaster, 2022). Deze groep is bovendien steeds vaker gaan verhuizen in de afgelopen 25 jaar. Mogelijk is er een grotere verhuisbehoefte onder deze groep. Dit kan te maken hebben met het gestegen opleidingsniveau: hoogopgeleiden verhuizen namelijk vaker en verder. Waar laag- en middelbaaropgeleiden voor werk en studie vaak dicht bij het ouderlijk huis terecht kunnen, moeten hoogopgeleiden vaker verhuizen voor een passend aanbod.

De toch al actieve groep 25-34-jarigen is dus nog actiever geworden. Bovendien was het aantal 25-34-jarigen in 2021 groter dan in 2014. Begin jaren ’80 werden er relatief weinig kinderen geboren in verband met de economische crisis destijds. De groep die tijdens deze babybust geboren werd, bevond zich tijdens en in de jaren pal na de kredietcrisis in de leeftijdsfase om te willen starten op de koopmarkt. Later in de jaren tachtig nam het aantal geboortes toe. Daarnaast was de immigratie van jongvolwassenen in de jaren ’10 van de 21e eeuw hoger dan in het decennium daarvoor. Het resultaat is dat het aantal 25-34-jarigen de afgelopen jaren is toegenomen. Waar de bevolking van Nederland als geheel met 3,8 procent groeide tussen 2014 en 2021, groeide de groep 25-34-jarigen met 10,6 procent. Op 1 januari 2021 behoorde 12,9 procent van de bevolking tot de 25-34-jarigen, tegen 12,1 procent op 1 januari 2014.

De vraagtoename vanuit dit geboortecohort valt samen met een aantal andere ontwikkelingen. Genoemd is al het effect van extramuralisering: de uitstroom van ouderen naar verpleeghuizen, die nu vertraagd is. Deze vertraging vond al plaats in de jaren voor 2014. Er komen daardoor minder woningen beschikbaar dan anders het geval zou zijn. Ook de coronapandemie zorgde voor tijdelijke verstoringen van de instroom in verpleeghuizen. Ter illustratie: tussen 2014 en 2021 steeg het aantal 75-plussers in particuliere huishoudens met 546 duizend. In diezelfde tijd nam het aantal 75-plussers in institutionele huishoudens af met 12 duizend. Het gevolg van de stijging van het aantal 25-34-jarigen én langer thuisblijvende ouderen is een demografische bottleneck: verhoogde vraag, verminderd aanbod. Hoewel de woningproductie wel is toegenomen de afgelopen jaren, is het aanbod van bestaande woningen van groter belang voor het aanbod aan koopwoningen dan nieuwbouw. Gemiddeld betrof 88 procent van de transacties sinds 2015 een bestaande woning¹⁴⁾.

Demografisch speelt er nog een andere kwestie. Bevolkings- en huishoudensgroei stoelden in het verleden vooral op natuurlijke aanwas door geboorte en sterfte. De omvang van de huishoudensgroei kon je twintig jaar van tevoren zien aankomen. Tegenwoordig speelt buitenlandse migratie een grotere rol in die groei. Met name in de jaren 2014-2020 is de immigratie sterk toegenomen, terwijl de natuurlijk aanwas afnam. In 2020 werd de bevolkingsgroei van bijna 60 duizend vrijwel uitsluitend door het migratiesaldo bepaald. Niet alleen is migratie dominant geworden in de bevolkingsontwikkeling, ook is deze groei veel grilliger. Daarbij geldt voor immigranten dat zij acuut woonruimte nodig hebben. Een voorbeeld is de toegenomen instroom van buitenlandse studenten. Tussen 2014 en 2020 nam de immigratie van 15-20-jarigen met 43 procent toe. In tegenstelling tot Nederlandse studenten, hebben buitenlandse studenten niet de mogelijkheid om vanuit het ouderlijk huis te pendelen naar hun opleidingsinstituut. Hun huisvestingsvraag is dus minder flexibel dan die van Nederlandse jongeren, die de mogelijkheid om langer bij hun ouders te blijven wonen. Migranten zijn doorgaans niet zelf actief op de koopmarkt, maar de verhuurders die hen accommoderen vaak wel. Hier wordt in het vervolg expliciet aandacht besteed.

Samenstelling nieuwe woningen past niet bij veranderingen huishoudens

Ook de samenstelling van huishoudens verandert. Door de extramuralisering steeg het aantal alleenstaande 80-plussers met 50 duizend. Maar ook in andere leeftijdsgroepen is het aantal alleenstaanden fors gestegen. Ook het aantal twee- en driepersoonshuishoudens nam toe, maar in mindere mate. Het aantal huishoudens bestaande uit vier of meer personen veranderde weinig.

De ontwikkeling van de huishoudens naar samenstelling lijkt niet te aan te sluiten bij die van het aantal woningen naar grootte. Begin 2014 bestond 20 procent van de woningvoorraad uit kleine woningen (<75 m²), 62 procent uit middelgrote woningen (75 tot 150 m²) en 18 procent uit grote woningen (150 m² en meer). De groei van het aantal middelgrote woningen bleef hierna achter. Begin 2021 was het aantal kleine woningen 9 procent groter dan begin 2014, het aantal grote woningen 10 procent en het aantal middelgrote woningen 3,5 procent.

De sterke toename van het aantal kleine woningen lijkt logisch. Het aantal eenpersoonshuishoudens steeg zoals gezegd verreweg het snelst, daarbij aangetekend dat dit voor een aanmerkelijk deel ouderen betreft die in hun al dan niet grote woning blijven wonen¹⁵⁾. Ook zijn de kleine woningen in veel gevallen studentenstudio’s die niet voor iedereen toegankelijk zijn en niet geschikt voor meerpersoonshuishoudens. Desalniettemin lijkt de grote stijging van het bovenste segment slecht aan te sluiten bij de ontwikkeling van de huishoudens naar grootte. Ook de geringe toename van het aantal middelgrote woningen lijkt niet logisch gezien de toename van huishoudens met twee à drie personen. Uit detailonderzoek naar nieuwe woningen (al dan niet gevormd door een transformatie) blijkt dat er relatief veel grote en dure woningen zijn bijgekomen (CBS, 2021a). In recent onderzoek wordt gewezen op de frustraties van de sociaaleconomische middengroep: deze groep komt wegens de in 2011 ingestelde inkomensgrens minder snel in aanmerking voor sociale huur, ziet zich geconfronteerd met hoge particuliere huurprijzen en komt als starter moeilijk aan een koopwoning (Colliers, 2021). Dit sluit aan bij bovengenoemde bevindingen. Voor deze groep zijn er amper woningen bijgekomen.

Mismatch kan regionaal zijn

Een woningvoorraad kan op nationaal niveau meelopen met de vraag, maar op regionaal niveau uit de pas lopen. Gezien de populariteit van de grote westelijke steden is dit geen denkbeeldig probleem. Als er geen woningen bijkomen op de plekken waar de tekorten het grootst zijn, moeten huishoudens uit deze (dure) steden vertrekken en zich elders vestigen, waar zij door grote overwaardes veel hoger kunnen bieden op dezelfde woningen dan de lokale kopers, die dan soms hun heil zoeken in nog goedkopere regio’s. Er ontstaat dan een haasje-over effect waarbij prijsstijgingen doorwerken in andere regio’s (Rabobank, 2018). Uit de regionale prijsstijgingen in hoofdstuk 2 bleek dat deze in de vier grote steden lange tijd hoger waren dan gemiddeld, maar dat de situatie inmiddels is omgedraaid. Er zou dus sprake kunnen zijn van een mechanisme zoals hierboven aangegeven. De opkomst van het thuiswerken tijdens de coronacrisis kan echter ook een rol spelen in de versnelling van de prijsstijging in regio’s buiten de Randstad.

De terugkeer van particuliere verhuur

Woningen kunnen worden ingedeeld naar eigendomssituatie, waarbij onderscheid wordt gemaakt naar koopwoning, corporatiewoning en overige huurwoning. In een koopwoning woont per definitie de eigenaar zelf. Overige huurwoningen zijn in handen van particulieren, bedrijven, zorgorganisaties en institutionele beleggers. Op 1 januari 2014 waren er in Nederland ruim 4,2 miljoen koopwoningen en bijna 2,3 miljoen corporatiewoningen. Het aantal overige verhuurwoningen was met 942 duizend veel kleiner. Na 2014 zijn er nauwelijks corporatiewoningen bijgekomen. Het aantal koopwoningen groeide daarentegen met 6,6 procent en het aantal overige huurwoningen met 11,3 procent¹⁶⁾. Het aandeel overige huurwoningen steeg door dit alles van 12,5 naar 13,9 procent¹⁷⁾.

Aan de stagnerende groei van corporatiewoningen en de opkomst van overige huurwoningen liggen enkele institutionele en maatschappelijke veranderingen ten grondslag, waarop in het kader wordt ingegaan. Zichtbaar effect van alle veranderingen is dat het segment ‘overige verhuur’ in de lift zit en de corporatieverhuur stagneert. Volgens het Kadaster viel 3 procent van de woningen in 2018 onder de particuliere verhuur, gedefineerd als verhuur door een particulier die drie of meer woningen bezit. Verder was dat jaar 2 procent van de woningen een tweede woning, waarvan een deel ook wordt aangehouden voor verhuur¹⁸⁾. In de overige onderdelen van de overige verhuur zitten onder meer bedrijven en institutionele beleggers. Hoewel de particuliere verhuurder dus nog geen groot aandeel van de woningvoorraad bezit, heeft deze wel een groot effect op de woningmarkt. Volgens het Kadaster kan de groei van de overige verhuur in de periode 2015-2019 vooral worden toegeschreven aan ‘kleine’ investeerders (met drie tot vijf woningen in hun bezit)¹⁹⁾. Kleine verhuurders, met (nog) maar één huurwoning in bezit, vormen overigens een ruime meerderheid (CBS, 2019a).

De opkomst van de ‘overige verhuurder’ wordt bevestigd door zijn hoge aandeel in het aantal nieuwbouwwoningen. Een derde van de nieuwbouwwoningen gaat naar deze groep²⁰⁾. Die nieuwe woningen voor de overige verhuurder (veelal institutionele beleggers) zijn vooral kleine appartementen²¹⁾. Ook de circa tienduizend transformaties per jaar, vooral bestaande uit kleine appartementen worden hoofdzakelijk gerealiseerd voor ‘overige verhuurders’; gemiddeld ruim 60 procent sinds 2015. Van de aankopen van particuliere beleggers is 57 procent een appartement²²⁾. Dit is in lijn met de sterk gestegen prijs van appartementen. Of de particuliere belegger de woningprijs opdrijft, is echter niet causaal aangetoond. Wel is bewezen dat waar de particuliere belegger actief is, de prijzen hoger zijn. Dit kan echter ook met een voorkeur van de particuliere belegger te maken hebben²³⁾. Met name in de steden Amsterdam, Groningen, Rotterdam en Utrecht is per saldo een relatief groot deel van de koopvoorraad overgegaan naar ‘overige verhuurders’: meer dan 1 procent van de voorraad koopwoningen. Er zijn echter ook regio’s waar per saldo juist woningen van ‘overige verhuur’ naar de koopsector overgingen.

Veel huurwoningen worden uitgepond, dat wil zeggen in verhuurde staat gekocht en na vertrek van de huurder weer verkocht. Desalniettemin worden er per saldo meer koopwoningen opgekocht voor verhuur dan huurwoningen verkocht aan particuliere huishoudens  die er gaan wonen. Beide stromen zijn omvangrijk (CBS, 2019b). Netto gingen er in 2019 en 2020 samen ruim 24 duizend woningen van koop naar overige verhuur. Op de totale voorraad is dat niet veel, maar het legt wel een groot beslag op hetgeen te koop staat, met name in de grote steden. Volgens het Kadaster werd in 2020 in de vier grote steden 34 procent van de koopwoningen opgekocht door beleggers. Maar koopwoningen verdwijnen niet alleen in de verhuur door opkopen, het zogenaamde ‘buy-to-let’. ‘Keep-to-let’, waarbij de eigenaar na het kopen van een nieuwe woning de oude woning niet verkoopt, maar verhuurt, is ook in opkomst. Dat betekent een verdere verkleining van het koopaanbod.

Dat het aandeel ‘overige verhuur’ toeneemt ten koste van het aandeel koopwoningen, hoeft geen probleem te zijn als dezelfde doelgroep bediend wordt. Echter, mede door de ‘subsidiëring’ van koop via de hypotheekrentaftrek (waar verhuurders geen gebruik van kunnen maken), de verhuurkosten en de winstmarge die verhuurders verwachten, is de huur die voor een woning betaald moet worden vaak veel hoger dan wat een eigenaar-bewoner aan hypotheek- en onderhoudslasten voor een vergelijkbare woning heeft. De huurprijs is daarmee veel hoger dan de woonlasten van de potentiële koper. Er komt bij verkoop voor verhuur daardoor niet een vergelijkbaar alternatief in de huursector terug voor de doelgroep waartoe eventuele kopers behoren. De koopwoning die ze mislopen wordt verhuurd aan groepen die een grotere woonlast kunnen dragen. Met name ‘expats’ kunnen die hogere huren betalen. Veelal wordt hun huisvesting betaald door de werkgever. Bovendien kan deze groep door de belastingkorting waar ze gebruik van kunnen maken een groter deel van hun inkomen aan huisvesting besteden. Het effect hiervan laat zich zien in de daling van de huurprijzen medio 2020, toen veel expats wegbleven of naar land van herkomst waren teruggekeerd (Pararius, 2021). Hoge huurprijzen duiden op een gebrek aan aanbod in dat segment en zolang huurprijzen kunnen stijgen, kunnen beleggers ook meer bieden voor de woningen die ze opkopen en zal de koopprijs meestijgen.

In de voorgaande paragrafen is vastgesteld dat de woningvoorraad grotendeels meegegroeid is met de bevolking, en dat vooral de voorraad koopwoningen en particulier verhuurde woningen is gegroeid terwijl de voorraad corporatiewoningen achterbleef. Krapte op de koopmarkt is vooral ontstaan door cohorteffecten, zoals het toegenomen aantal inwoners van rond de 30 en de vertraagde doorstroom van ouderen naar verpleeghuizen. In deze paragraaf wordt de financiering van woningen onder de loep genomen. Deze wordt beïnvloed door de ontwikkeling van de (hypotheek)rente, het inkomen, het vermogen en door wetgeving met betrekking tot leningen, schenkingen en dergelijke.

Hypotheekrente sterk gedaald

Na medio 2013 is de hypotheekrente fors gedaald. Dit geldt zowel voor de hypotheken met een lange als voor die met een korte rentevaste periode. De rente voor hypotheken met een rentevaste periode van meer dan vijf maar niet meer dan tien jaar bedroeg in december 2021 gemiddeld 1,53 procent, tegen 4,35 procent in juni 2013. In de periode tussen augustus 2008 en juni 2013 - toen de huizenprijzen daalden - daalde de hypotheekrente overigens ook, maar wel in veel mindere mate. In augustus 2008 bedroeg de rente voor hypotheken met een rentevaste periode van meer dan vijf maar niet meer dan tien jaar 5,43 procent.

De daling van de hypotheekrente heeft als gevolg dat de maandlasten bij een gelijke hypotheeksom fors lager zijn. Volgens Calcasa (2021), dat een betaalbaarheidsindex berekent door de netto woonlasten door het netto inkomen te delen, waren koopwoningen in het derde kwartaal van 2021 ongeveer even betaalbaar als medio 2013. Door de daling van de hypotheekrente is het goedkoper geworden om geld te lenen voor de aankoop van een woning, en doordat de inkomens ook fors zijn gestegen, zijn de netto maandlasten als percentage van het inkomen, ondanks de prijsstijgingen de laatste jaren, weinig toegenomen²⁴⁾.

Een belangrijke oorzaak van de gedaalde hypotheekrentevoeten is het monetair beleid. Centrale banken kunnen rentevoeten op meerdere manieren beïnvloeden. Zo heeft de Europese Centrale Bank de mogelijkheid beleidsrentevoeten te veranderen. De marginale beleningsrente is de rente die gerekend wordt over “overnight” kredieten die de centrale bank aan kredietinstellingen verstrekt. Deze rente wordt beschouwd als de bovengrens van de geldmarktrente. De depositorente is de rente die de centrale bank betaalt over overtollige liquiditeiten die kredietinstellingen tot de volgende ochtend bij de centrale bank op een deposito zetten.

Lagere beleidsrentes en opkoopprogramma’s verlagen hypotheekrente

Na het begin van de kredietcrisis in het najaar van 2008 verlaagde de ECB de beleidsrentes in een hoog tempo. Eind maart 2016 lag de marginale beleningsrente op 0,25 procent en de depositorente op -0,4 procent. Sindsdien bleven de beleidsrentevoeten stabiel, afgezien van een verlaging van de depositorente van 0,1 procentpunt in september 2019.