Prognose 2019-2050: woningbouwveronderstellingen

6. Woningbouwveronderstellingen op gemeentelijk niveau

Opgaven van woningbouwplannen en planvoorraad door gemeentelijke en provinciale deskundigen spelen een belangrijke rol bij de keuze voor de gemeentelijke woningbouwveronderstellingen. In deze paragraaf wordt eerst ingegaan op de vergelijking tussen de woningbouw in de grote gemeenten (met 100 duizend of meer inwoners) en de overige gemeenten. Vervolgens wordt kort ingegaan op de woningbouwveronderstellingen van de tien grootste gemeenten. Ten slotte wordt nog wat dieper ingegaan op elk van de vier grote steden: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Hierbij wordt gekeken naar de rol van de binnenlandse en buitenlandse migratie voor de behoefte aan woningen; het saldo van deze twee componenten is gezamenlijk bepalend voor de huishoudensgroei en daarmee de noodzakelijke woningbouw. Indien de woningbouw in de grote stad niet toereikend is, dan kan dit vertrek naar omliggende gemeenten uitlokken, waar veel wordt gebouwd. In dit kader wordt voor het nabije verleden nagegaan welke overloopgemeenten hierbij een rol speelden. Gezien deze interactie, worden voor de toekomst de woningbouwveronderstellingen van de grote stad in samenhang met haar overloopgemeenten ook nog gepresenteerd.

6.1 Grote gemeenten versus de rest van Nederland

In de afgelopen decennia was er veel vraag naar nieuwbouwwoningen. In bijna alle regio’s was de vraag veel hoger dan het aanbod. Het gevolg was dat nieuwbouwprojecten bijna altijd verkocht of verhuurd werden. Nieuwbouw betekende voor een gemeente dus in principe groei van het aantal huishoudens. De omvang en locatie van de woningbouw werd grotendeels bepaald door het ruimtelijkeordeningsbeleid van de gemeente. Dit betekende dat vrijwel overal in Nederland werd gebouwd, maar dat het niveau van de woningbouw kon verschillen onder invloed van het gemeentelijk beleid. Hierbij valt een duidelijk verschil waar te nemen tussen de woningbouw in de grote gemeenten en de kleinere gemeenten. Het beleid aan het einde van vorige eeuw stond deels nog in het teken van het groeikernenbeleid, waarbij getracht werd de verwachte bevolkingsgroei in de grote gemeenten af te remmen door het te kanaliseren naar omliggende gemeenten, in het bijzonder naar de groeikernen die door het beleid waren aangewezen (Van Dam en Hofman, 2015). Figuur 6.1.1 laat zien dat tot de eeuwwisseling de uitbreiding van de woningvoorraad in grote gemeenten (met meer dan 100 duizend inwoners op 1 januari 2018) beduidend kleiner was dan in de rest van Nederland. Wel nam het verschil in woningbouw tussen de grote gemeenten en de rest van Nederland in een snel tempo af. De woningbouw in de grote gemeenten schommelt sinds 1990 ongeveer tussen de 20 duizend en 30 duizend woningen per jaar. De woningbouw in de rest van Nederland is de afgelopen 25 jaar echter ruimschoots gehalveerd van rond 70 duizend naar rond 30 duizend woningen.



De toename van het inwonertal van de grote gemeenten is na de eeuwwisseling structureel van aard. Tussen 2008 en 2013 was deze bevolkingsgroei duidelijk sterker dan de groei in de rest van het land. Dit kwam tot uitdrukking in een toename van de immigratie in de grote gemeenten en het voortdurend stijgend aantal personen dat zich vestigde in de grote steden (zie ook Husby, Weterings en Groot, 2019). Deze sterkere groei kan in verband worden gebracht met agglomeratievoordelen voor bedrijven en bewoners (De Groot, Marlet, Teulings en Vermeulen, 2010; Vermeulen, Teulings, Marlet en de Groot, 2016), de aantrekkingskracht van de stedelijke opleidings- en arbeidsmarkt voor jongeren en de bouw van ruime woningen in relatief groene omgevingen in de Vinex-wijken (PBL, 2015).

Vanaf 2013 loopt de bevolkingsgroei in de rest van het land echter weer in op de groei in de grote gemeenten. Zo is in de periode 2016-2018 de bevolkingsgroei in de rest van Nederland met ongeveer 50 duizend per jaar even groot als in grote gemeenten. Het hoge aantal asielmigranten verklaart een deel van de (opleving van de) bevolkingsgroei bij de kleinere gemeenten. De woningbouw in de rest van Nederland stijgt in deze jaren weer duidelijk uit boven die in de grote gemeenten.

Voor de toekomst wordt in de regionale prognose verwacht dat de grote gemeenten weer (veel) sneller in inwonertal (en daarmee het aantal huishoudens) zullen groeien dan de rest van Nederland. In lijn hiermee zal in de toekomst de woningbouw in de grote gemeenten groter zijn dan in de rest van Nederland. Figuur 6.1.1 laat zien dat de komende jaren de woningbouw in de gemeenten met 100 duizend of meer inwoners fors zal stijgen. In absolute aantallen betekent dit dat de veronderstelde woningbouw in de grote gemeenten tussen 2018 en 2023 ruim boven de 40 duizend uitkomt. Na 2021 zet een daling in, eerst in een snel tempo en daarna in een rustiger tempo. De sterke versnelling in de woningbouw in de grote steden in de komende jaren is vooral gebaseerd op de woningbouwplannen die van de steden zijn ontvangen. Mogelijk is hier sprake van hoge ambities neergelegd in woningbouwplannen, waarbij de onzekerheid groot is of de aantallen nieuwe woningen (via nieuwbouw of transitie) ook daadwerkelijk worden gerealiseerd.

Voor de rest van Nederland blijft de veronderstelde netto woningbouw de komende jaren redelijk stabiel en zet vanaf 2020 een daling in, wat aansluit bij de vrij sterk dalende trend van de afgelopen decennia. In 2030 is de netto woningbouw van de rest van Nederland rond de 10 duizend en gaat daarna verder dalen naar nul.

De verwachting is dat de netto woningbouw van de grote gemeenten vanaf 2019 boven die van de rest van Nederland zal liggen. Dit betekent dat de huishoudensgroei en daarmee ook de bevolkingsgroei in de toekomst gaat concentreren in de grote gemeenten.

6.2 De tien grootste gemeenten

Figuur 6.2.1 toont voor de tien grootste gemeenten van Nederland de veronderstellingen over de netto woningbouw. Voor de jaren tot 2040 zijn de veronderstellingen voor een groot deel geënt op opgaven van deze tien steden zelf en op opgaven van de provincies. Bij het evalueren van de plausibiliteit van de veronderstellingen is gekeken naar ontwikkelingen in de binnenlandse en buitenlandse migratie (voor de vier grote steden zie paragraaf 6.3 tot en met 6.6).

De veronderstelde woningbouw in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht ligt tot 2025 op een beduidend hoger niveau dan gemiddeld over de periode 1985-2017; daarna zet een daling in. Voor Amsterdam ligt de woningbouw tot 2040 aanzienlijk hoger dan in de andere drie grote steden. In Utrecht, Rotterdam en Den Haag gaat de ontwikkeling van de woningbouw behoorlijk gelijk op: eerst een aanzienlijke stijging in de eerste helft van de jaren ’20, daarna een aanzienlijke daling tot ongeveer 2030 en daarna een geleidelijke verdere daling.

Breda, Tilburg en Eindhoven kenden in het verleden een vergelijkbare netto woningbouw. De veronderstellingen voor Eindhoven liggen de komende jaren echter flink hoger, samenhangend met zijn rol als prominent hightechcentrum (zie in dit kader ook De Jong, Vriends en Beets, 2015). Tot 2022 groeit de woningvoorraad in Eindhoven jaarlijks met ruim 2 duizend. Overigens ligt dit wel onder het jaarlijks te bouwen aantal woningen tot 2024 van 3 duizend, volgens de woondeal die het Stedelijk Gebied Eindhoven, de provincie Noord-Brabant en het ministerie van BZK hebben afgesloten. Na 2022 wordt er in de woningbouwveronderstellingen voor ruim tien jaar een niveau van ruim duizend woningen verwacht waarna de netto woningbouw verder afneemt. Voor Breda wordt vanaf het huidige niveau een geleidelijk afname over de prognoseperiode voorzien, terwijl voor Tilburg een scherpe daling tussen 2019 en 2022 wordt voorzien. Vanaf 2030 is het niveau en de daling van de netto woningbouw in Breda en Tilburg ongeveer gelijk.

Almere kende, gezien haar functie als overloopgemeente van Amsterdam, tussen 1985 en 2000 een zeer hoog niveau van woningbouw, variërend tussen 2,5 duizend en 3,5 duizend per jaar. Na de eeuwwisseling zette een snelle daling in en tussen 2010 en 2016 zijn jaarlijks nog geen duizend woningen bijgebouwd. In 2017 trok de woningbouw weer aan en werden er 1,7 duizend woningen gebouwd. In de prognose wordt de uitbreiding van de woningvoorraad nog hoger verondersteld met jaarlijks bijna 2 duizend woningen tot 2030. De relatief hoge woningbouw past bij de Schaalsprong (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2013) waarin de ambitie is neergelegd dat Almere zal doorgroeien naar een stad met 350 duizend inwoners en dat daartoe de woningvoorraad met 60 duizend woningen moet worden uitgebreid. Na 2030 zet een geleidelijke daling in tot rond 0,5 duizend woningen vanaf 2040.

Groningen kent een geschiedenis van sterke fluctuaties in de woningbouw, zonder dat er sprake is van een duidelijke trend omhoog of omlaag. Opmerkelijk is de negatieve waarde in 2017 veroorzaakt door een zeer hoog aantal onttrekkingen van woningen aan de woningvoorraad. De positie van Groningen als universiteitsstad zorgt voor een aanhoudend sterke toestroom van jongeren uit het binnenland en de laatste jaren ook uit het buitenland. Echter, na het afstuderen vertrekken deze jongeren vaak weer. Voor de komende jaren wordt een aanzienlijke woningbouw verwacht en in lijn met de nationale trend gaat na 2021 de woningbouw weer geleidelijk afnemen.

In Nijmegen wordt in het kader van de Waalsprong een nieuwe stadswijk gebouwd. In de afgelopen vijftien jaar kwam dit tot uitdrukking in een relatief hoge woningbouw, waarin pieken en dalen elkaar afwisselden. In 2016 was er een negatieve uitschieter, als gevolg van een zeer hoog aantal onttrekkingen. In 2017 kwam de woningbouw weer boven de duizend uit. Voor Nijmegen wordt tot 2025 een constant niveau van ruim duizend extra woning per jaar verwacht, samenhangend met de voltooiing van de Waalsprong. Daarna zet een daling in.

6.3 Amsterdam

Voor de vier grote steden is, naast de komst van immigranten, de binnenlandse vestiging een belangrijke bron van nieuwe inwoners. De woningvoorraad moet de nieuwkomers accommoderen, waardoor er een vraag naar woningen ontstaat. Tegelijkertijd wordt er aanbod geschapen door het vertrek uit de stad: enerzijds door emigranten (vaak arbeidsmigranten en internationale studenten die weer terugkeren naar hun land van herkomst) en anderzijds door mensen die naar een andere gemeente verhuizen. Vooral de laatste jaren overtreft het aantal nieuwkomers ruimschoots het aantal vertrekkers, zodat woningbouw (dringend) nodig is om iedereen een dak boven het hoofd te verschaffen.

Dit beeld geldt bij uitstek voor Amsterdam. De vestiging in Amsterdam vertoont sinds de eeuwwisseling een sterk stijgende trend: van rond 20 duizend in 2001 naar bijna 40 duizend in 2015 (figuur 6.3.1a). Opvallend is de sterke stijging van de vestiging van jongeren van 20 tot 25 jaar. Amsterdam oefent derhalve vooral een sterke aantrekkingskracht uit op jongeren, die hier naar toe trekken voor het volgen van een studie of een baan zoeken. De economische crisis heeft kennelijk geen (negatieve) invloed gehad op de stijgende trend. Recent is er echter sprake van een omslag van de vestiging in Amsterdam. De daling kan mogelijk worden verklaard door de invoering van het studieleenstel in 2015 waardoor het studeren duurder is geworden en jongeren afzien van het zelfstandig gaan wonen en (langer) thuis blijven wonen.



Terwijl de vestiging in Amsterdam een stijgende lijn vertoonde tot 2013, bleef het vertrek min of meer stabiel (figuur 6.3.1b). De economische crisis tussen 2008 en 2014 heeft hierbij mogelijk ook een rol gespeeld. Veel Amsterdammers kregen ermee te maken dat hun koopwoning ‘onder water’ stond, en konden hierdoor moeilijk vertrekken, aangezien ze dan met een omvangrijke restschuld geconfronteerd zouden worden. De laatste jaren is er echter sprake van een sterke stijging terwijl de vestiging juist een daling laat zien. De sterke economische groei van de laatste jaren kan het kantelen van het patroon verklaren. De huizenprijzen in Amsterdam zijn in een paar jaar tijd zeer sterk gestegen en de koopwoningen staan niet langer onder water. Veel jonge gezinnen (gezien de sterke stijging in de leeftijdsgroep 30 tot 40 jaar) gingen een (eengezins)woning buiten Amsterdam zoeken, aangezien het hier nog betaalbaar was.



Figuur 6.3.2 laat zien wat de effecten waren van de tegenstelde trends in vestiging en vertrek op het binnenlands migratiesaldo. Vanaf de eeuwwisseling is het binnenlands migratiesaldo van Amsterdam omgeslagen van zo’n 9 duizend negatief in 2001 naar ruim 4 duizend positief in 2013. Dit betekent dat toen door de binnenlandse migratie de vraag naar woningen in Amsterdam groeide. Na 2013 is het binnenlands migratiesaldo van Amsterdam in enkele jaren tijd sterk gedaald. In 2018 was er sprake van een negatief migratiesaldo van rond 12 duizend. Het gat dat ontstaat door meer vertrek dan vestiging wordt echter opgevuld door de buitenlandse migratie. Tussen 2012 en 2018 is de immigratie naar Amsterdam gestegen van 20 naar 38 duizend en is het buitenlands migratiesaldo van ongeveer nul toegenomen naar 15 duizend. Dit betekent dat in Amsterdam de druk op de woningmarkt (en in het kielzog de vraag naar woningen) hoog is.



Door de oplopende druk op de woningmarkt in de laatste jaren gingen veel jonge stellen en jonge gezinnen op zoek naar woonruimte buiten Amsterdam. Figuur 6.3.3 laat zien dat in de periode 2013-2017 Amsterdammers vooral naar omliggende gemeenten zijn vertrokken: Amstelveen, Haarlem, Zaanstad en Almere. Amstelveen met veel nieuwbouw was erg populair, aangezien de meeste Amsterdammers hier naar toe zijn getrokken. Echter per saldo (vertrek minus vestiging) verloor Amsterdam de meeste inwoners aan Haarlem. Ook trokken veel Amsterdammers de afgelopen jaren naar Almere, maar deze stad is niet meer zo populair als vroeger. Tussen 2001 en 2013 is het vertrek naar Almere namelijk sterk gedaald. Vooral bij de leeftijdsgroep van 30 tot 40 jaar was de daling sterk. Deze daling zette overigens al voor de crisis in, maar de beperkte woningbouw in Almere tijdens de crisis heeft waarschijnlijk ook een belangrijke rol gespeeld. Ook bij andere groeikernen was er sprake van een daling van de vestiging vanuit de steden die als belangrijkste donorgemeente fungeren (Van Dam en Hofman, 2015). Recent is er in Almere een omslag te zien: de vestiging in Almere neemt sinds 2014 weer toe, met name door een stijging van het vertrek van Amsterdam naar Almere. Almere profiteert dus van de recente ontwikkeling van het binnenlands migratiesaldo van Amsterdam, dat in een paar jaar tijd is omgeslagen van positief naar aanzienlijk negatief.



De woningbouw in Amsterdam wordt gekenmerkt door aanzienlijke schommelingen (figuur 6.3.4). In de eerste jaren na de economische crisis liep de woningbouw duidelijk terug, maar na 2010 is er sprake van een duidelijke stijging vergezeld van sterke pieken. In de prognose wordt verwacht dat de netto woningbouw tot 2025 nog hoog blijft (met jaarlijks rond 6,5 duizend) en daarna gaat dalen. Gezien de ontwikkeling in de binnenlandse en buitenlandse migratie is de hoge woningbouw de komende jaren vooral bestemd om de (hoge) immigratie te accommoderen.

De trends in de woningbouw in Almere zijn deels een reflectie van de trends in de binnenlandse (en buitenlandse) migratie. De netto woningbouw in Almere is sinds de eeuwwisseling gaan dalen, samenvallend met een daling in de vestiging. Recent is de woningbouw weer gestegen, parallel met de stijging van de vestiging. Voor Almere wordt op korte termijn een kleine opleving in de netto woningbouw verwacht, waarna een daling inzet naar gemiddeld 0,6 duizend woningen per jaar. Ook voor Zaanstad wordt tot 2025 een kleine opleving van de netto woningbouw verwacht, waarna het weer geleidelijk gaat dalen. Hoewel Haarlem erg gewild is, liggen de huizenprijzen hier hoog en is een woning in die gemeente voor veel Amsterdammers niet betaalbaar. Voor Haarlem wordt voor de komende vijf jaren een netto woningbouw van nog geen duizend verwacht met daarna een geleidelijke daling. Hoewel Amstelveen de bestemming met de grootste toestroom van Amsterdammers is, is ook het vertrek naar Amsterdam hoog. De netto groei van de woningvoorraad was de afgelopen jaren beperkt, naast veel nieuwbouw waren er ook veel onttrekkingen (en met name in 2016). Deze lijn van een beperkte netto groei wordt de komende jaren voortgezet (met rond een half duizend extra woningen), waarna ook hier een daling inzet.

6.4 Utrecht

Utrecht is een van de snelst groeiende gemeenten van Nederland. Zo is het inwonertal van deze stad tussen 2001 en 2018 met 36 procent toegenomen, tegen ‘slechts’ 16 procent in Amsterdam. De binnenlandse migratie vormt een belangrijke verklaring voor de sterke groei van het inwonertal. De vestiging in Utrecht vertoont, net als bij Amsterdam, een stijgende trend, van rond 15 duizend in 2001 naar ruim 21 duizend in 2014 (figuur 6.4.1a). In tegenstelling tot Amsterdam is de economische crisis hier wel samengegaan met een daling van de vestiging. Opmerkelijk is de grote bijdrage van jongeren (18 tot 24 jaar) aan de vestiging. Deze bijdrage is in de loop der jaren ook nog gegroeid en toont de grote aantrekkingskracht van de stad Utrecht die het dankt aan de universiteit (en andere opleidingsinstituten). Terwijl in Amsterdam recent sprake is van een daling in de vestiging, geldt voor Utrecht dat vanaf 2014 de binnenlandse vestiging stabiel is gebleven.

Net als bij Amsterdam is het vertrek uit Utrecht na de eeuwwisseling tot 2013 vrijwel stabiel gebleven om daarna sterk toe te nemen (figuur 6.4.1b). Ook voor Utrecht geldt dat de laatste jaren vooral meer dertigers uit de stad zijn vertrokken; waarschijnlijk jonge stellen met plannen voor gezinsuitbreiding.



Het binnenlands migratiesaldo in Utrecht kende na de eeuwwisseling eerst een stijgende lijn maar in de jaren van de economische crisis zakte deze beduidend in (figuur 6.4.2). Na een korte opleving tot 2013 is het migratiesaldo verder gedaald en was in 2016 en 2017 zelfs negatief. Terwijl in Amsterdam het negatief binnenlands migratiesaldo snel groter werd in de afgelopen jaren, is dit in Utrecht niet het geval (waar het saldo in 2018 weer net positief is). Evenals in Amsterdam is er echter in Utrecht de laatste jaren sprake van een stijging van de immigratie (van rond 5 naar 7 duizend tussen 2012 en 2018), waardoor het buitenlands migratiesaldo gestegen is (van rond nul naar 2 duizend tussen 2012 en 2018). Ook hier geldt dus dat de vraag naar woningen vooral voortkomt uit een positief buitenlands migratiesaldo.



Utrecht heeft de afgelopen jaren veel minder dan Amsterdam te maken gehad met een overloop naar randgemeenten. Amsterdam was in de periode 2013 tot en met 2017 de belangrijkste bestemming van Utrechtenaren. Per saldo (vertrek min vestiging) verloor Utrecht dan ook de meeste inwoners aan Amsterdam. Deze verhuizingen komen waarschijnlijk niet voort uit woningmarktmotieven, maar betreffen jongeren die in Amsterdam een masteropleiding gaan volgen of er na het afstuderen gaan werken. Bij het vertrek naar omliggende gemeenten spelen woningmarktmotieven waarschijnlijk wel een belangrijke rol. Het gaat hier om het vertrek van Utrechtenaren naar de omliggende gemeenten Zeist, De Bilt, Utrechtse Heuvelrug en Stichtse Vecht.



Rond de eeuwwisseling ontving Houten veel nieuwe inwoners, ten koste van Utrecht. In die periode was de netto woningbouw ook hoger dan gemiddeld over de afgelopen dertig jaar. Houten kon toen worden aangemerkt als de belangrijkste overloopgemeente van Utrecht. Tegenwoordig lijkt de bevolkingsontwikkeling van Houten redelijk los te staan van Utrecht. Eenzelfde verhaal lijkt te gelden voor Nieuwegein. In recente jaren ontving Zeist veel nieuwe inwoners vanuit Utrecht. Hier was juist de woningbouw in de afgelopen jaren aanzienlijk hoger dan daarvoor.

In de regionale prognose wordt verwacht dat Utrecht op korte termijn duidelijk meer woningen gaat bouwen dan in de afgelopen dertig jaar (figuur 6.4.4). Na 2025 wordt een gestage daling van de netto woningbouw verwacht en na 2030 bedraagt het gemiddeld 800 woningen per jaar. Daarnaast wordt er ook in de diverse overloopgemeenten gebouwd. Vooral in Zeist wordt verwacht dat de komende jaren veel woningen worden gebouwd, maar ook voor Houten en Nieuwegein geldt dat ze de komende jaren structureel (netto) enkele honderden woningen gaan bouwen.

6.5 Den Haag

De zuidvleugel van de Randstad heeft een minder sterke aantrekkingskracht op jongeren dan de noordvleugel. Dit komt duidelijk tot uitdrukking in het binnenlands migratieverkeer. De vestiging in Den Haag is sinds 2011 gestaag gestegen (figuur 6.5.1a), maar betreft voornamelijk ouderen en gezinnen met kinderen. De vestiging van jongeren (15 tot 25 jaar) bleef in die periode stabiel. Deze ontwikkeling staat in duidelijk contrast met Amsterdam en Utrecht, waar de vestiging van jongeren juist in de afgelopen vijftien jaar steeg.

Bij het vertrek uit Den Haag valt op dit na de eeuwwisseling eerst vrijwel stabiel is maar ten tijde van de economische crisis (2008 tot 2014) duidelijk terugloopt (figuur 6.5.1.b). Een combinatie van koophuizen in Den Haag die ‘onder water’ staan en weinig woningbouw in de randgemeenten kan dit mogelijk verklaren. Na 2013 loopt het vertrek sterk op, net als bij Amsterdam en Utrecht, en zijn het wederom vooral de dertigers die vaker de stad verlaten.

Het binnenlands migratiesaldo van Den Haag is, met een paar uitzonderingen, sinds 1988 negatief (figuur 6.5.2). Bij de buitenlandse migratie ligt dit heel anders. Den Haag kent een grote toestroom van vooral westerse migranten die mede aangetrokken worden door de hoofdkantoren van multinationals, internationale organisaties (Den Haag is de internationale stad van recht en vrede) en de sterke tuinbouwsector in het Westland. Net als bij Amsterdam en Utrecht steeg de immigratie de laatste jaren sterk, namelijk van 13 duizend in 2012 naar 17 duizend in 2018; in het kielzog hiervan steeg het buitenlands migratiesaldo tussen 2012 en 2018 van 2 duizend naar 6,5 duizend. Net als in Amsterdam en Utrecht wordt een stijging van de vraag naar woningen vooral bepaald wordt door een oplopend buitenlands migratiesaldo. Ook lijkt er sprake te zijn van een groter wordend negatief binnenlands migratiesaldo, hoewel dit niet zo sterk is als in Amsterdam.



Overloop naar omringende gemeenten kan de druk op de woningmarkt in de grote steden doen verminderen. Voor inwoners in Den Haag is Leidschendam-Voorburg de belangrijkste bestemming na verhuizing (met in de periode 2013-2017 jaarlijks ruim 2 duizend personen), maar omgekeerd komen hier ook veel mensen vandaan. Aangezien deze gemeente is vastgegroeid is aan Den Haag, functioneert het in feite als een stadswijk van Den Haag.

Zoetermeer fungeerde tot het einde van het eerste decennium van deze eeuw als overloopgemeente van Den Haag. Na de oplevering van de laatste uitbreidingswijk Oosterheem leek Zoetermeer klaar met de groei en werd er enkele jaren maar mondjesmaat bijgebouwd. In Rijswijk, dat is vastgegroeid aan Den Haag, wordt de laatste jaren daarentegen stevig gebouwd. Dit wordt vooral veroorzaakt door de grote nieuwbouwlocatie RijswijkBuiten (bestaande uit 3 500 woningen), dat volgens planning is afgebouwd in 2024. Het effect hiervan zien we terug in de vestiging: sinds 2013 is de vestiging vanuit alle gemeenten in Nederland met ruim 70 procent gestegen. Het gaat hier vooral om gezinnen met kinderen. Ook in Westland en Pijnacker-Nootdorp is de vestiging in de afgelopen jaren toegenomen, overeenkomstig met de uitbreidingen in de netto woningbouw.

De gemeente Den Haag heeft aan het PBL/CBS een korte termijn prognose aangeleverd (actieve plannen uit het woningbouwprogramma Den Haag, aangevuld met de actieve plannen uit de gebiedsagenda’s) en twee varianten van lange termijn plannen (gebaseerd op de Agenda Ruimte voor de Stad). Figuur 6.5.4 toont de woningbouwveronderstellingen voor Den Haag die zijn afgeleid zijn uit deze gemeentelijke cijfers. Er wordt verwacht dat de komende jaren een flinke woningbouw tot stand komt: tot ongeveer 4,5 duizend woningen per jaar. Voor de jaren erna wordt een flinke daling voorzien tot rond 1,5 duizend woningen na 2025 en in de verdere toekomst een langzame daling.

In Rijswijk ligt de woningbouw de komende jaren nog hoger dan in het eerste decennium als gevolg van het afbouwen van RijswijkBuiten (figuur 6.5.4). Na 2025 wordt verwacht dat de netto woningbouw lager ligt en licht gaat dalen. In het beleid van Zoetermeer is recent een kanteling opgetreden en de gemeente wil weer verder groeien. De komende tien jaar wordt verwacht dat de jaarlijkse netto woningbouw rond de 500 zal liggen. In het Westland wordt voor de toekomst ook nog een aanzienlijke uitbreiding van de woningvoorraad verwacht, hoewel het onder dat van Zoetermeer zal liggen. In vergelijking hiermee is de woningbouw In Leidschendam-Voorburg maar mondjesmaat.

6.6 Rotterdam

In Rotterdam leek de vestiging lange tijd niet te zorgen voor een extra druk op de woningmarkt en daarmee een impuls voor de woningbouw. In Rotterdam bleef de bevolkingsgroei dan ook achter bij die van de andere drie grote steden; tussen 2005 en 2010 is het inwonertal zelfs met 4 duizend afgenomen. Vanaf 2013 zit de vestiging weer in de lift (figuur 6.6.1a) en in lijn hiermee kent Rotterdam ook een aanzienlijke bevolkingsgroei. Het aandeel van jongeren in de vestiging is groter dan in Den Haag. Hierbij lijkt de positie van Rotterdam als universiteitsstad van belang. Net als bij Den Haag is er geen sprake van een stijgende lijn in de vestiging van jongeren, zoals in Amsterdam en Utrecht, maar gaat het gezien de stijging van de vestiging bij dertigers vooral om extra gezinnen met kinderen die zich in Rotterdam vestigen.

Na de eeuwwisseling is het vertrek uit Rotterdam gestaag gedaald, maar net als bij de andere drie grote steden loopt het vertrek na 2013 in een snel tempo op (figuur 6.6.1b). Bij de vertrek spelen de dertigers, en derhalve de jonge gezinnen, weer de hoofdrol; tot 2013 daalde vooral bij deze groep het vertrek om daarna weer toe te nemen.



Opvallend is de ontwikkeling van het binnenlands migratiesaldo van Rotterdam. Dat was in de eerste jaren na de eeuwwisseling nog sterk negatief, maar is de laatste tien jaar in een snel tempo minder negatief geworden en in 2015 zelfs positief met rond 1,5 duizend (figuur 6.6.2). De verklaring voor deze ontwikkeling ligt in de daling van het vertrek uit Rotterdam terwijl de vestiging min of meer constant bleef. De laatste jaren is er echter wel een dalende lijn in het binnenlands migratiesaldo zichtbaar, hoewel het niet zoals in Amsterdam in een snel tempo sterk negatief is geworden. Net als bij de andere drie grote steden is in de afgelopen jaren de immigratie en in het verlengde daarvan het buitenlands migratiesaldo sterk toegenomen; in de periode 2012-2018 steeg de immigratie van 11 naar 14 duizend en het buitenlands migratiesaldo van -2 duizend naar 6 duizend. Het vertrek uit Rotterdam overtreft de laatste jaren weer de vestiging, zodat de vraag naar woningen in Rotterdam, net als in de andere drie grote steden, vooral bepaald wordt door een positief buitenlandse migratiesaldo.



Rotterdam kent diverse overloopgemeenten: in het noorden Lansingerland, in het oosten Capelle aan den IJssel, in het zuiden Barendrecht en in het westen Schiedam en Nissewaard. In Lansingerland, dat bestaat uit de kernen Berkel en Rodenrijs, Bleiswijk en Bergschenhoek, is sinds de eeuwwisseling in golven veel gebouwd, mede om de uitstroom uit Rotterdam op te vangen. Rotterdam kent het grootste saldo binnenlandse migratie met deze gemeente, hetgeen betekent dat deze bestemming de hoofdrol speelt in de uitstroom vanuit Rotterdam. Daarnaast gaan per saldo ook veel Rotterdammers naar Schiedam en Capelle aan den IJssel. Vroeger was Barendrecht (met de nieuwbouwwijk Carnisselande) erg belangrijk, maar die rol is minder sterk geworden.

Net als in de andere drie grote steden, wordt in de prognose verwacht dat er ook in Rotterdam de komende jaren veel woningen worden bijgebouwd (figuur 6.4.4). Vanaf 2025 wordt een geleidelijke daling verondersteld. Hiermee ligt de woningbouwveronderstelling voor Rotterdam net iets hoger dan die voor Den Haag.

Lansingerland is nog lang niet klaar met de woningbouw en blijft daarmee nog steeds een belangrijke bestemming voor Rotterdammers. Voor Lansingerland wordt verwacht dat de netto woningbouw in de periode tot 2022 oploopt tot ruim boven 500 woningen per jaar, waarna een daling inzet. In de andere omliggende gemeenten wordt daarentegen een beperkte netto woningbouw verwacht in de toekomstige jaren.