Bijlage 1

In deze bijlage wordt uitgebreid ingegaan hoe de feitelijke woningtransformaties van administratieve correcties onderscheiden worden. In 2019 zijn de beslisregels soms versoepeld of aangescherpt, daarnaast is de volgorde van de beslisregels aangepast. In 2019 zijn op basis van deze nieuwe beslisregels met terugwerkende kracht het aantal woningtransformaties bepaald voor 2012 tot en met 2017 en de nieuwe cijfers over 2018. De daaropvolgende jaren zijn deze nieuwe beslisregels toegepast.

Dit jaar is het definitieve aantal transformaties voor 2023 becijferd.

Selectie mogelijke woningtransformaties uit de BAG

In dit onderzoek is eerst vastgesteld bij welke panden er mogelijk sprake kan zijn van woningtransformaties. Pas daarna is via beslisregels bepaald of het om plausibele woningtransformaties of om administratieve correcties gaat. In de kern is de voorwaarde om als potentiële woningtransformatie aangeduid te worden dat er in een pand op peilmoment 1 een vbo zonder woonfunctie aanwezig is, en dat er een jaar later, op peilmoment 2, minimaal één vbo met woonfunctie bij is gekomen. Daarbij kan een niet-woning verdwijnen, gelijk blijven ⁵⁾ of veranderen ⁶⁾.

De precieze procedure bevat de volgende stappen:

1. Eerst worden bestaande panden geselecteerd, die:
   1. zowel op peilmoment 1 als peilmoment 2 pandstatus 'in gebruik' (wel of niet ingemeten)', 'verbouwing' of 'buiten gebruik' hebben ⁷⁾;
   2. zowel op peilmoment 1 als peilmoment 2 minimaal 1 vbo hadden die in de voorraad woningen of niet-woningen werden meegeteld. Dit betekent dat minimaal 1 vbo 'in gebruik (niet ingemeten)', 'in gebruik', 'verbouwing' of 'buiten gebruik' moet zijn.
2. Uit deze selectie worden mogelijke getransformeerde panden geselecteerd, door het vaststellen van:
   1. het aantal ‘vbo’s met niet-woonfunctie die tot de voorraad telt’, is minimaal 1 op peilmoment 1 én;
   2. het aantal ‘vbo’s met woonfunctie die tot de voorraad telt’, dat in het pand tussen peilmoment 1 en peilmoment 2 met minimaal 1 is toegenomen;
   3. en daarbij moet een niet-woning verdwijnen of veranderen in oppervlak. Dit is ondervangen met behulp van informatie over de oppervlaktemutaties van woningen en niet-woningen.
3. Vervolgens wordt een selectie gemaakt van vbo’s in de geselecteerde panden die van een niet-woon- naar een woonfunctie gaan of vbo’s met woonfunctie die op peilmoment 1 niet bestonden (in het pand) en op peilmoment 2 wel.

Hierbij zijn de volgende beslissingen genomen:

• Panden met slechts één vbo, waarbij de gebruiksfunctie van die ene vbo verandert van logiesfunctie naar woonfunctie, worden niet als woningtransformatie beschouwd.
• Wanneer vbo’s in meerdere panden liggen, worden ze slechts in één pand geteld volgens dezelfde systematiek als voor de reguliere CBS-woningvoorraadstatistiek ⁸⁾.
• Wanneer vbo’s bij een transformatie van pand wisselen, worden ze gezien als nieuwe vbo’s in het pand waarin ze terecht komen.
• Wanneer volgens de BAG meerdere gebruiksdoelen gelden, dan krijgt de woonfunctie voorrang. Bij de selectie van mogelijke transformaties wordt een vbo met woon- en winkelfunctie dus als een vbo met woonfunctie geteld.
• Tot slot worden onbekende oppervlakten (code 9999 of 99999) op 0 gezet en bij de verschillende uitsplitsingen niet meegeteld.

Verdere enkele belangrijke opmerkingen:

• De woningtransformaties zijn onderdeel van de ‘overige toevoegingen’ en correcties.
• Woningen die toegevoegd zijn aan bestaande panden waarin alleen verblijfsobjecten met een woonfunctie zaten, tellen niet mee.
• Woningen die zijn verdwenen uit de getransformeerde panden waar woningen zijn toegevoegd, worden niet geteld. Ofwel, van de hergebruikte panden zijn alleen de nieuw toegevoegde woningen gemeten.
• Op 1 juli 2018 is de gewijzigde Wet BAG in werking getreden. Dit heeft ook tot inhoudelijke verandering in de BAG geleid zoals de nieuwe status 'Verbouwing' voor pand en verblijfsobjecten. Bij de woningtransformatiebepaling vanaf 2021 zijn deze nieuwe statussen gebruikt in de methode.

Niet plausibel volgens BAG (basiscriteria)

Nadat de mogelijke woningtransformaties zijn vastgesteld, is aan de hand van een tweetal basiscriteria bekeken of deze woningtransformaties volgens de BAG plausibel zijn. In een latere stap wordt nogmaals de BAG gebruikt om te bepalen of de oppervlakteverandering van het pand plausibel is. De beslisregels worden één voor één toegepast. Als een woningtransformatie volgens een beslisregel is afgevallen dan is dat definitief en telt deze dus niet meer mee bij de volgende beslisregel.

4. Woningtransformaties tellen niet mee wanneer deze een oppervlakte hebben kleiner dan 15 m², omdat het niet plausibel is dat het hierbij gaat om de toevoeging van zelfstandige woningen.
5. Woningtransformaties zijn niet plausibel wanneer het pand maximaal twee jaar ouder is dan het jaar waarin de woningtransformatie heeft plaatsgevonden. Het gaat hierbij naar alle waarschijnlijkheid om te laat doorgegeven nieuwbouw in de BAG

Niet plausibel volgens BRP (bewoning)

Naast de criteria op basis van de BAG, zijn er beslisregels die zijn gebaseerd op aanvullende informatie over inschrijvingen uit de BRP.

6. Een woningtransformatie is niet plausibel als er al iemand voor 1 juli vóór peilmoment 1 staat ingeschreven volgens de BRP. De aanname is dat in deze gevallen er al een woning aanwezig was, maar dat deze nog niet in de BAG was opgenomen. Het moment ligt een halfjaar voor peilmoment 1 omdat uit onderzoek bleek dat woningen soms te laat worden gereed gemeld in de BAG, waardoor ze onterecht worden afgekeurd.

   Voor de beslisregel dat er voor 1 juli vóór peilmoment 1 niemand op het verblijfsobject ingeschreven mag zijn, geldt een drietal uitzonderingen:

   1. Voor vbo’s die aanvankelijk een cel- of gezondheidsfunctie hadden mag voor 1 juli vóór peilmoment 1 wel een BRP inschrijving zijn, mits deze inschrijving institutioneel is.
   2. Ook voor industriefunctie mag iemand staan ingeschreven voor 1 juli vóór peilmoment 1, mits de WOZ-gebruiksfunctie een boerderij is en op peilmoment 2 niet. Het gaat hier om boerderijen die na transformaties alleen een woonfunctie hadden.
   3. Ten slotte mag ook bij vbo’s waarvoor aanvankelijk een logiesfunctie gold iemand ingeschreven staan voor 1 juli vóór peilmoment 1, mits de WOZ-gebruiksfunctie op peilmoment 1 een recreatiewoning is en op peilmoment 2 niet. Dit geldt alleen voor vbo’s met een logiesfunctie die in een pand liggen met meerdere vbo’s. (Zoals eerder vermeld: panden met slechts één vbo die voorheen een logiesfunctie had, worden in het geheel niet meegenomen, omdat dit vaak slechts administratieve wijzigingen betreft).
7. Woningtransformaties waarbij volgens de BRP op peilmoment 2 alleen personen behorende tot een institutionele huishouding op het adres van de betreffende vbo ingeschreven staan, zijn niet plausibel. Deze beslisregel is met name van toepassing op vbo’s die aanvankelijk een gezondheidsfunctie hadden. Op het moment dat op peilmoment 2 alleen institutionele personen ingeschreven staan, mag worden aangenomen dat de vbo nog steeds een instelling betreft.
8. Woningtransformaties van vbo’s met een logiesfunctie die in een pand liggen met meerdere vbo’s en waarbij op peilmoment 2 geen bewoners staan ingeschreven, zijn niet plausibel. De omzetting naar een woonfunctie heeft dan een administratieve achtergrond.

Niet plausibel volgens BAG (oppervlakteverandering)

Woningtransformaties zijn niet plausibel wanneer er een oppervlakteverandering in het pand is waarbij het zeer waarschijnlijk is dat er sprake is van een woningsplitsing. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen panden waarin voornamelijk wordt gewoond (woongebouwen) en panden waarbij minder dan 80 procent van het gebruiksoppervlak voor wonen wordt gebruikt.

9. In geval het woonoppervlak meer dan 80 procent uit maakt van het totale oppervlak van het pand (zowel voor als na de oppervlakteverandering), is een pandtransformatie niet plausibel als er naast een toevoeging van het woonoppervlak ook woonoppervlak is onttrokken aan het pand. Het betreft hier woningsplitsing in plaats van pandtransformatie.
10. In geval het woonoppervlak minder dan 80 procent uit maakt van het totale gebruiksoppervlak van het pand (zowel voor als na de oppervlakteverandering) en het niet-woonoppervlak is gelijk gebleven, is een pandtransformatie niet plausibel als er naast een toevoeging van het woonoppervlak ook woonoppervlak is onttrokken aan het pand. In deze gevallen verandert alleen het woningdeel in het pand en gaat het ook hierbij om woningsplitsing.

Woningsplitsingen worden door deze twee beslisregels niet meegenomen als woningtransformatie.

Niet plausibel volgens combinatie BAG, BRP en WOZ

Met de onderstaande laatste beslisregels wordt van de mogelijke woningtransformaties die onbewoond zijn, bepaald of het hierbij om administratieve correcties gaat. Hiervoor wordt de gebruikscode van de WOZ op tweede peilmoment gebruikt.

11. Op het moment dat er niemand is ingeschreven op peilmoment 2 is aanvullende informatie uit de WOZ gebruikt om vast te stellen of het betreffende vbo op dat moment wel een woning was. Wanneer een vbo op peilmoment 2 niet bewoond is en daarbij volgens de WOZ ook geen woonfunctie heeft, is de woningtransformatie niet plausibel.
12. Wanneer niemand op peilmoment 2 staat ingeschreven volgens de BRP en het vbo heeft volgens de BAG naast een woonfunctie nog een andere gebruiksfunctie en de gebruikscode in de WOZ is onbekend dan wordt de woningtransformatie als ‘niet plausibel’ beschouwd.
13. Wanneer het object op peilmoment 1 de functie ‘logies’ had in de BAG, maar op peilmoment 2 geen bewoners heeft volgens het BRP, wordt de woningtransformatie als ‘niet plausibel’ beschouwd.

Toepassen van beslisregels op mogelijke woningtransformaties

In 2023 zijn er 12.285 mogelijke woningtransformaties. Van deze mogelijke transformaties is 71 procent een feitelijke transformatie en 29 procent een administratieve correctie. In 2022 was het aandeel feitelijke transformaties lager, namelijk 67 procent. In de periode 2015-2021 was het percentage feitelijke transformaties iets hoger, het percentage fluctueerde van 72 procent in 2015 tot 78 procent in 2018 en 2019 (zie onderstaand figuur).