Transformaties in de woningvoorraad 2023

In opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) brengt het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) de woningtransformaties jaarlijks in beeld. Dit rapport en de bijbehorende tabellenset geven inzicht in het aantal woningen die in 2023 aan de woningvoorraad zijn toegevoegd ten gevolge van transformatie. Onder transformatie wordt het hergebruik van bestaande panden verstaan waarbij het gebruik van het pand (deels) wordt omgezet van een niet-woonfunctie naar een woonfunctie. De woningen die ontstaan door transformatie van het pand worden in dit rapport woningtransformaties genoemd. 

De woningvoorraad neemt toe door nieuwbouw, woningtransformaties en andere ‘overige toevoegingen’. In 2023 waren er 8.755 woningtransformaties, dat is een daling van 8 procent ten opzichte van 2022. Nieuwbouw blijft de belangrijkste reden dat de woningvoorraad toeneemt. Het totaal van nieuwbouw en transformaties komt op 82,4 duizend woningen. Dat is 2 procent minder dan in 2022, toen ging het om 84,1 duizend woningen.

Van de bijna 8,8 duizend woningtransformaties in 2023 zijn de meeste gerealiseerd in de provincie Noord-Holland (1.960 woningtransformaties). Dat is een stijging van 22 procent ten opzichte van het aantal gerealiseerde woningtransformaties in deze provincie in 2022. In Zuid-Holland nam het aantal woningtransformaties juist af met 29 procent; deze provincie neemt landelijk nu de tweede plek in met 17 procent (1.480 woningtransformaties) van het totaal aantal woningtransformaties. Hierna volgen Gelderland met 13 procent (1.155 woningtransformaties) en Noord-Brabant met 12 procent (1.075 woningtransformaties).

De meeste woningtransformaties zijn in voormalige kantoorpanden (2.480 woningtransformaties). Het aandeel neemt echter af sinds 2021 toen 43 procent van de woningtransformaties in een kantoorpand was. In 2022 was dat 33 procent en in 2023 daalde dat naar 28 procent. Het aantal woningtransformaties nam in 2023 het sterkst toe in voormalige winkelpanden, met 37 procent ten opzichte van 2022. Daarmee zijn winkelpanden in 2023 goed voor 25 procent (2.165 woningtransformaties) van het totale aantal woningtransformaties. Procentueel gezien vindt de grootste afname plaats in de panden die als hoofdfunctie logies of wonen¹⁾ hadden, namelijk respectievelijk 61 en 24 procent minder woningtransformaties dan in 2022.

Transformaties waarbij maar een deel van het pand wordt getransformeerd naar woningen noemen we een deeltransformatie. Dat deeltransformaties een belangrijke rol spelen, blijkt uit het feit dat bij meer dan de helft (53%) van de pandtransformaties minder dan 50 procent van het pandoppervlak getransformeerd wordt naar woningen. Het aandeel panden dat (bijna) in zijn geheel wordt getransformeerd (75% of meer van het pandoppervlak) is met 33 procent gelijk aan voorgaande jaren.

Woningtransformaties hebben vaak een klein oppervlak: in 2023 is 69 procent van de woningtransformaties kleiner dan 75 m². De afgelopen jaren vindt een verschuiving plaats naar wat grotere oppervlaktes. In 2017 was 46 procent van de transformaties kleiner dan 50 m², sinds 2022 is dat nog maar 39 procent.

De vaak kleine woningen die ontstaan uit woningtransformatie worden vooral bewoond door eenpersoonshuishoudens en paren zonder thuiswonende kinderen. Bijna twee derde (64%) van de huishoudens die wonen in een woningtransformatie zijn eenpersoonshuishoudens, 25 procent van de bewoonde woningtransformaties wordt bewoond door paren zonder thuiswonende kinderen. Woningtransformaties worden veel door jongeren bewoond, 43 procent is 18 t/m 27 jaar. Van de getransformeerde woningen is 77 procent in bezit van een overige verhuurder, bijna 16 procent is een koopwoning en 7 procent is eigendom van een woningcorporatie.

Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) wil inzicht hebben in de ontwikkeling van de woningvoorraad in het kader van de voortgang van de woningbouw. De omvang van de woningvoorraad verandert door sloop en ‘overige onttrekkingen’ zoals woningsamenvoeging, en door nieuwbouw en ‘overige toevoegingen’ zoals woningsplitsing en transformaties. Dit onderzoek richt zich op het laatste deel; hoeveel nieuwe woningen worden aan de woningvoorraad toegevoegd door transformatie van panden met (deels) een niet-woonfunctie naar een woonfunctie?

1.1 Ontwikkeling onderzoek naar transformaties

In 2015 is een verkennend onderzoek uitgevoerd waarin op basis van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) transformaties zijn afgeleid. In 2016 en 2017 is dat onderzoek uitgebreid waarbij ook informatie uit de Basisregistratie Personen (BRP) en de registratie Waarde Onroerende Zaken (WOZ) zijn gebruikt. Door deze extra informatie zijn feitelijke transformaties beter van administratieve correcties te onderscheiden. In 2019 zijn alle beslisregels opnieuw onderzocht en waar nodig versoepeld of aangescherpt. Dat was nodig omdat uit praktijkanalyse bleek dat sommige woningtransformaties onterecht als niet-plausibel werden bestempeld; enkele beslisregels bleken soms te streng te zijn. In 2019 zijn op basis van deze nieuwe beslisregels met terugwerkende kracht het aantal woningtransformaties bepaald voor 2012 tot en met 2017 en de nieuwe cijfers over 2018. Daarna zijn elk jaar de cijfers op basis van de nieuwe beslisregels bepaald. In deze publicatie gaat het om woningtransformaties in 2023.

1.2 Wat wordt bedoeld met transformaties in de woningvoorraad?

Met transformatie wordt het hergebruik van bestaande panden bedoeld, waarbij het gebruik van het pand (deels) verandert. Als een pand wordt gesloopt en op dezelfde plek een nieuw pand wordt geplaatst, telt dit niet mee als transformatie. In dit onderzoek gaat het alleen om transformaties naar woningen. Hierbij worden bestaande panden met verblijfsobjecten (vbo’s) die geen woonfunctie hebben omgebouwd naar vbo’s met woonfunctie. Het gaat daarbij niet alleen om grootschalige transformaties waarbij ingrijpende verbouwingen hebben plaatsgevonden. Ook verblijfsobjecten die zonder of na een kleine aanpassing transformeren naar een woning tellen mee. Belangrijk is dat administratieve correcties in de gebruikte registraties buiten beschouwing worden gelaten (zie bijlage 1).

In het vervolg van dit rapport zal de term woningtransformatie gebruikt worden voor woningen die op deze manier aan de woningvoorraad zijn toegevoegd. Met de term pandtransformatie wordt de transformatie van het pand bedoeld. Merk op dat transformaties van woningen naar verblijfsobjecten met een niet-woonfunctie geen onderdeel uitmaken van dit onderzoek; dit levert namelijk geen toevoeging aan de woningvoorraad op.

Twee typen woningtransformaties

Methodologisch gezien vallen er twee typen woningtransformaties te onderscheiden (zie figuur 1.2.1):

1. Ten gevolge van een verandering in de functie:
   een reeds bestaand vbo met als gebruiksfunctie ‘niet-woning’ wordt getransformeerd naar een vbo met de gebruiksfunctie ‘woning’. Voorbeeld: Een pand bevat twee vbo’s met een winkelfunctie (vbo 1 en vbo 2) op peilmoment 1. Op peilmoment 2 wordt vbo 2 naar een woning getransformeerd en krijgt daarmee een woon- in plaats van een winkelfunctie (er worden bijvoorbeeld minimale veranderingen doorgevoerd, zoals het inbouwen van een keuken en bad).
2. Door toevoeging van nieuwe vbo’s:
   een nieuw vbo met woonfunctie ontstaat in een bestaand pand waar minimaal één vbo met niet-woonfunctie aanwezig was. Voorbeeld: Een pand bevat twee vbo’s met een winkelfunctie (vbo 1 en vbo 2) op peilmoment 1. Op peilmoment 2 verandert vbo 2 van oppervlak (of blijft gelijk in enkele gevallen)²⁾ en ontstaat er een compleet nieuw derde vbo met een woonfunctie.

In dit hoofdstuk wordt kort aangegeven hoe het aantal feitelijke woningtransformaties wordt bepaald en wat de verhouding is tussen het aantal nieuwbouwwoningen en aantal woningtransformaties in de periode 2015-2023.

2.1 Hoe worden woningtransformaties bepaald?

Om de woningtransformaties te bepalen vormt de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) de basis. De BAG is een registratie waarin gemeentelijke basisgegevens over alle gebouwen en adressen in Nederland zijn verzameld. De registratie omvat verblijfsobjecten, ligplaatsen en standplaatsen die gevestigd zijn op een bepaald adres. Daarnaast bevat de BAG gegevens over panden waarin de verblijfsobjecten liggen.

Op basis van de gegevens in de BAG wordt bepaald hoeveel woningtransformaties mogelijk hebben plaatsgevonden (per jaar). Om mogelijke woningtransformaties in een jaar vast te stellen zijn de kenmerken van panden en vbo’s op 1 januari van een jaar (peilmoment 1) vergeleken met die op 1 januari een jaar later (peilmoment 2). Nadat alle mogelijke woningtransformaties zijn vastgesteld, worden administratieve correcties zoveel mogelijk onderscheiden van feitelijke woningtransformaties. Om dit onderscheid te kunnen maken, zijn een aantal beslisregels opgesteld. Deze zijn uitgebreid beschreven in Bijlage 1.

2.2 Nieuwbouw, ‘Overige toevoegingen’ en woningtransformaties

Op basis van de toegepaste methode blijkt dat er in 2023 8,8 duizend woningen door transformatie aan de woningvoorraad zijn toegevoegd. Dat is een daling van 8,5 procent ten opzichte van 2022, toen 9.565 woningtransformaties werden opgeleverd. De grootste afname is zichtbaar in het aantal getransformeerde kantoorpanden, zie paragraaf 3.1 voor een verdere beschrijving.

De woningvoorraad neemt toe door nieuwbouw en ‘overige toevoegingen’. Onder ‘overige toevoegingen’ vallen woningen die niet door nieuwbouw toegevoegd worden aan de woningvoorraad zoals bijvoorbeeld woningtransformaties. Andere overige toevoegingen zijn bijvoorbeeld woningen die zijn ontstaan door woningsplitsing. In figuur 2.2.1 is het totaal van alle toevoegingen aan de woningvoorraad weergegeven. Nieuwbouw blijft de belangrijkste reden dat de woningvoorraad toeneemt.

Woningen die aan de woningvoorraad worden onttrokken door bijvoorbeeld sloop zijn in deze figuur buiten beschouwing gelaten. In 2023 zijn in totaal 94,7 duizend woningen ³⁾ aan de voorraad toegevoegd, in 2022 waren dat 99 duizend woningen. Het aandeel van woningtransformaties in het totaal aantal toevoegingen aan de woningvoorraad was in 2023 9,2 procent.

In dit hoofdstuk worden de kenmerken van de feitelijke transformaties in 2023 beschreven. De kenmerken kunnen betrekking hebben op de woningen die door transformatie zijn ontstaan, op het pand dat is getransformeerd of de huishoudens die wonen in een woningtransformatie. Een aantal kenmerken van een pandtransformatie zijn bepaald op 1 januari van het jaar van transformatie (dus voordat de transformatie heeft plaatsgevonden, bijvoorbeeld hoofdfunctie en oppervlak). Andere kenmerken, zoals percentage dat is getransformeerd, zijn op 1 januari na transformatie bepaald. De kenmerken van een woningtransformatie en het huishouden dat er woont, worden beiden bepaald op 1 januari na het jaar van transformatie. Bijlage 2 bevat een methodologische verantwoording met betrekking tot de kenmerken.

3.1 Kenmerken woningtransformatie

Van de 8,8 duizend woningtransformaties in 2023 zijn de meeste gerealiseerd in de provincie Noord-Holland (22%), zie tabel 3.1.1. De laatste keer dat meer dan 20 procent van de woningtransformaties in deze provincie werd gerealiseerd was in 2018. Voor de provincie Zuid-Holland geldt juist dat voor het eerst sinds 2016 het aandeel lager ligt dan 20 procent; namelijk 17 procent van het totale aantal woningtransformaties. De piek voor deze provincie lag in 2019 op 34 procent, en is sindsdien geleidelijk afgenomen. Verder volgen Gelderland en Noord-Brabant met respectievelijk 13 en 12 procent van het landelijk aantal woningtransformaties.

Noord-Holland is de provincie met de grootste toename in woningtransformaties in vergelijking met vorig jaar. Er zijn 355 woningtransformaties meer gerealiseerd dan in 2022, dit is goed voor een groei van 22 procent. In de provincie Groningen vindt de grootste afname van het aantal woningtransformaties plaats ten opzichte van vorig jaar, namelijk 46 procent.

Van alle gemeenten zijn in Amsterdam de meeste woningtransformaties opgeleverd, namelijk 1.155. Dat is 41 procent meer dan in 2022. Rotterdam staat tweede met 315 woningtransformaties, daarna volgt ’s-Gravenhage met 300 woningtransformaties. Van de G4 ontbreekt Utrecht in de top 10, in deze gemeente waren dit jaar 120 woningtransformaties. Onderstaande tabel laat de tien gemeenten met de meeste woningtransformaties zien.

In figuur 3.1.1 is het percentage woningtransformaties per oppervlakteklasse weergegeven. Woningtransformaties hebben vaak een klein oppervlak, maar dit aandeel neemt wel af. In 2023 is 69 procent van de woningtransformaties kleiner dan 75 m2, dat is licht gedaald ten opzichte van 2017, toen was het 73 procent. Het aandeel woningtransformaties tot 50 m2 neemt nog iets sneller af. In 2017 was 46 procent van de transformaties kleiner dan 50 m2, in 2023 is dat nog maar 39 procent.

Voor bijna alle oppervlakteklassen neemt het aantal woningtransformaties af, waarbij de grootste daling zich voordoet in de klasse van 75 tot 100 m2 (21 procent). Uitzondering hierop is dit jaar de klasse gelijk of groter dan 250 m2, die met 9 procent (25 woningen) toenam. 

Woningtransformaties zijn vaak huurwoningen in bezit van een overige verhuurder. In 2023 is 77 procent in bezit van een overige verhuurder, dit aandeel is vergelijkbaar met voorgaande jaren. Het aandeel koopwoningen is iets toegenomen van 12 procent in 2022 naar 16 procent in 2023. Huurwoningen in het bezit van een woningcorporatie zijn van 11 procent in 2022 gedaald naar een aandeel van 7 procent in 2023. In vergelijking met de gehele woningvooraad zijn koopwoningen ondervertegenwoordigd bij woningtransformaties; in de woningvoorraad is namelijk 57 procent een koopwoning. Overige verhuur is in de totale woningvoorraad juist de kleinste groep; slechts 14 procent van alle woningen betreft een woning in deze sector.

3.2 Kenmerken pandtransformatie

De 8.755 woningen die in 2023 aan de woningvoorraad zijn toegevoegd door transformatie, zijn gerealiseerd in 2.205 panden. Dat zijn iets minder panden dan in 2022 (2.465 panden). Deze panden staan vooral in (zeer) sterk stedelijke gebieden (57%). Dit aandeel daalt licht sinds 2018; toen was het nog 64 procent. Zie Figuur 3.2.1.

Ongeveer 64 procent van de panden is kleiner dan 500 m² en meer dan de helft heeft een bouwjaar van vóór 1945 (52%). Deze percentages zijn al enkele jaren vrij stabiel. Zie Figuur 3.2.2.

Het beeld dat mensen bij transformatie hebben, is het ombouwen van een kantoorgebouw naar woningen. Wanneer wordt uitgegaan van het aantal woningtransformaties dan klopt dat beeld wel (zie figuur 3.1.2). Een groot kantoorgebouw levert bij transformatie een groot aantal woningen op. Wanneer de 2.205 getransformeerde panden in ogenschouw worden genomen, geeft dat een ander beeld. Vóór transformatie heeft 28 procent van de panden als hoofdfunctie al wonen (zie figuur 3.2.3), terwijl 16 procent van de panden een kantoorfunctie heeft. Deze verdeling is vergelijkbaar met vorig jaar. Het aantal getransformeerde panden met een woon- of kantoorfunctie is wel lager dan vorig jaar, een afname van respectievelijk 16 en 13 procent. Na woonpanden zijn winkelpanden de grootste categorie waar woningtransformaties plaatsvinden met 24 procent. De verhoudingen in de hoofdfunctie van de panden vóór transformatie zijn voor alle categorieën vergelijkbaar met vorig jaar.

Kantoorpanden leveren gemiddeld de meeste woningtransformaties op, gemiddeld 7,1 woningen per pand in 2023 (zie figuur 3.2.4). De piek van het aantal woningtransformaties per kantoorpand was in 2021 met gemiddeld 9,7 woningen per pand. Andere categorieën met een hoog aantal woningtransformaties per pand zijn panden met een gezondheidszorgfunctie (7,0) en onderwijsfunctie (5,7). Woonpanden leveren over het algemeen minder woningtransformaties op, omdat niet het hele pand wordt getransformeerd. Voorbeelden hiervan zijn woongebouwen waarbij in de plint van het gebouw kantoren, winkels of andere ruimten gevestigd zijn die worden omgebouwd naar woningen. Het gemiddelde aantal woningtransformaties per woonpand schommelt sinds 2020 tussen de 2,6 en 2,8. Panden met een winkelfunctie hebben een vergelijkbaar gemiddelde per pand, maar deze neemt in 2023 wel toe. In 2022 was het gemiddeld 2,8 woningtransformaties per winkelpand, in 2023 ging het om gemiddeld 4,1 woningtransformaties per pand.

Deeltransformaties (transformaties waarbij slechts een deel van het pand wordt getransformeerd naar woningen) vormen een groot aandeel van de pandtransformaties. Dat blijkt niet alleen uit het grote aandeel panden die al een woonfunctie hadden vóór transformatie, maar ook als wordt gekeken naar hoeveel procent van het oppervlak van het pand wordt getransformeerd. Bij meer dan de helft (53%) van de pandtransformaties wordt minder dan 50 procent van het pandoppervlak getransformeerd naar woningen. Het aandeel panden dat (bijna) in zijn geheel wordt getransformeerd (75% of meer van het pandoppervlak) is met 33 procent vergelijkbaar met voorgaande jaren. Het minst vaak komen woningtransformaties voor waarbij 50 tot 75 procent van een pand wordt getransformeerd (14%).

3.3 Kenmerken van het huishouden in een woningtransformatie

Van de 8,8 duizend woningtransformaties in 2023 zijn er op 1 januari 2024 meer dan 6 duizend bewoond ⁴⁾, dat is 70 procent. Op die datum zijn nog niet alle woningen bewoond, omdat bij een aantal woningtransformaties die pas aan het eind van 2023 gereed zijn er nog niemand staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP).

Woningtransformaties worden veelal door jongeren bewoond. Ruim twee vijfde (43%) van de bewoners bevindt zich in de leeftijdscategorie 18 t/m 27 jaar. Dat aandeel is al enkele jaren lager dan de piek in 2017, toen behoorde nog 49 procent tot deze leeftijdscategorie. Het aandeel bewoners in de categorie 28 t/m 44 jaar is licht gegroeid tot 35 procent. Bij de overige leeftijdsklassen is het aandeel vergelijkbaar over de jaren.

Vergelijkbaar met voorgaande jaren wonen in 89 procent van de bewoonde woningtransformaties eenpersoonshuishoudens of paren zonder thuiswonende kinderen. Bijna twee derde (64%) van de huishoudens die wonen in een woningtransformatie zijn eenpersoonshuishoudens; het aandeel is toegenomen ten opzichte van 2021 (61%). In 2019 en 2020 lag het aandeel ook al op 63 procent. Het aandeel van paren zonder thuiswonende kinderen is met 25 procent iets lager dan voorgaande jaren.

In deze bijlage wordt uitgebreid ingegaan hoe de feitelijke woningtransformaties van administratieve correcties onderscheiden worden. In 2019 zijn de beslisregels soms versoepeld of aangescherpt, daarnaast is de volgorde van de beslisregels aangepast. In 2019 zijn op basis van deze nieuwe beslisregels met terugwerkende kracht het aantal woningtransformaties bepaald voor 2012 tot en met 2017 en de nieuwe cijfers over 2018. De daaropvolgende jaren zijn deze nieuwe beslisregels toegepast.

Dit jaar is het definitieve aantal transformaties voor 2023 becijferd.

Selectie mogelijke woningtransformaties uit de BAG

In dit onderzoek is eerst vastgesteld bij welke panden er mogelijk sprake kan zijn van woningtransformaties. Pas daarna is via beslisregels bepaald of het om plausibele woningtransformaties of om administratieve correcties gaat. In de kern is de voorwaarde om als potentiële woningtransformatie aangeduid te worden dat er in een pand op peilmoment 1 een vbo zonder woonfunctie aanwezig is, en dat er een jaar later, op peilmoment 2, minimaal één vbo met woonfunctie bij is gekomen. Daarbij kan een niet-woning verdwijnen, gelijk blijven ⁵⁾ of veranderen ⁶⁾.

De precieze procedure bevat de volgende stappen:

1. Eerst worden bestaande panden geselecteerd, die:
   1. zowel op peilmoment 1 als peilmoment 2 pandstatus 'in gebruik' (wel of niet ingemeten)', 'verbouwing' of 'buiten gebruik' hebben ⁷⁾;
   2. zowel op peilmoment 1 als peilmoment 2 minimaal 1 vbo hadden die in de voorraad woningen of niet-woningen werden meegeteld. Dit betekent dat minimaal 1 vbo 'in gebruik (niet ingemeten)', 'in gebruik', 'verbouwing' of 'buiten gebruik' moet zijn.
2. Uit deze selectie worden mogelijke getransformeerde panden geselecteerd, door het vaststellen van:
   1. het aantal ‘vbo’s met niet-woonfunctie die tot de voorraad telt’, is minimaal 1 op peilmoment 1 én;
   2. het aantal ‘vbo’s met woonfunctie die tot de voorraad telt’, dat in het pand tussen peilmoment 1 en peilmoment 2 met minimaal 1 is toegenomen;
   3. en daarbij moet een niet-woning verdwijnen of veranderen in oppervlak. Dit is ondervangen met behulp van informatie over de oppervlaktemutaties van woningen en niet-woningen.
3. Vervolgens wordt een selectie gemaakt van vbo’s in de geselecteerde panden die van een niet-woon- naar een woonfunctie gaan of vbo’s met woonfunctie die op peilmoment 1 niet bestonden (in het pand) en op peilmoment 2 wel.

Hierbij zijn de volgende beslissingen genomen:

• Panden met slechts één vbo, waarbij de gebruiksfunctie van die ene vbo verandert van logiesfunctie naar woonfunctie, worden niet als woningtransformatie beschouwd.
• Wanneer vbo’s in meerdere panden liggen, worden ze slechts in één pand geteld volgens dezelfde systematiek als voor de reguliere CBS-woningvoorraadstatistiek ⁸⁾.
• Wanneer vbo’s bij een transformatie van pand wisselen, worden ze gezien als nieuwe vbo’s in het pand waarin ze terecht komen.
• Wanneer volgens de BAG meerdere gebruiksdoelen gelden, dan krijgt de woonfunctie voorrang. Bij de selectie van mogelijke transformaties wordt een vbo met woon- en winkelfunctie dus als een vbo met woonfunctie geteld.
• Tot slot worden onbekende oppervlakten (code 9999 of 99999) op 0 gezet en bij de verschillende uitsplitsingen niet meegeteld.

Verdere enkele belangrijke opmerkingen:

• De woningtransformaties zijn onderdeel van de ‘overige toevoegingen’ en correcties.
• Woningen die toegevoegd zijn aan bestaande panden waarin alleen verblijfsobjecten met een woonfunctie zaten, tellen niet mee.
• Woningen die zijn verdwenen uit de getransformeerde panden waar woningen zijn toegevoegd, worden niet geteld. Ofwel, van de hergebruikte panden zijn alleen de nieuw toegevoegde woningen gemeten.
• Op 1 juli 2018 is de gewijzigde Wet BAG in werking getreden. Dit heeft ook tot inhoudelijke verandering in de BAG geleid zoals de nieuwe status 'Verbouwing' voor pand en verblijfsobjecten. Bij de woningtransformatiebepaling vanaf 2021 zijn deze nieuwe statussen gebruikt in de methode.

Niet plausibel volgens BAG (basiscriteria)

Nadat de mogelijke woningtransformaties zijn vastgesteld, is aan de hand van een tweetal basiscriteria bekeken of deze woningtransformaties volgens de BAG plausibel zijn. In een latere stap wordt nogmaals de BAG gebruikt om te bepalen of de oppervlakteverandering van het pand plausibel is. De beslisregels worden één voor één toegepast. Als een woningtransformatie volgens een beslisregel is afgevallen dan is dat definitief en telt deze dus niet meer mee bij de volgende beslisregel.

4. Woningtransformaties tellen niet mee wanneer deze een oppervlakte hebben kleiner dan 15 m², omdat het niet plausibel is dat het hierbij gaat om de toevoeging van zelfstandige woningen.
5. Woningtransformaties zijn niet plausibel wanneer het pand maximaal twee jaar ouder is dan het jaar waarin de woningtransformatie heeft plaatsgevonden. Het gaat hierbij naar alle waarschijnlijkheid om te laat doorgegeven nieuwbouw in de BAG

Niet plausibel volgens BRP (bewoning)

Naast de criteria op basis van de BAG, zijn er beslisregels die zijn gebaseerd op aanvullende informatie over inschrijvingen uit de BRP.

6. Een woningtransformatie is niet plausibel als er al iemand voor 1 juli vóór peilmoment 1 staat ingeschreven volgens de BRP. De aanname is dat in deze gevallen er al een woning aanwezig was, maar dat deze nog niet in de BAG was opgenomen. Het moment ligt een halfjaar voor peilmoment 1 omdat uit onderzoek bleek dat woningen soms te laat worden gereed gemeld in de BAG, waardoor ze onterecht worden afgekeurd.

   Voor de beslisregel dat er voor 1 juli vóór peilmoment 1 niemand op het verblijfsobject ingeschreven mag zijn, geldt een drietal uitzonderingen:

   1. Voor vbo’s die aanvankelijk een cel- of gezondheidsfunctie hadden mag voor 1 juli vóór peilmoment 1 wel een BRP inschrijving zijn, mits deze inschrijving institutioneel is.
   2. Ook voor industriefunctie mag iemand staan ingeschreven voor 1 juli vóór peilmoment 1, mits de WOZ-gebruiksfunctie een boerderij is en op peilmoment 2 niet. Het gaat hier om boerderijen die na transformaties alleen een woonfunctie hadden.
   3. Ten slotte mag ook bij vbo’s waarvoor aanvankelijk een logiesfunctie gold iemand ingeschreven staan voor 1 juli vóór peilmoment 1, mits de WOZ-gebruiksfunctie op peilmoment 1 een recreatiewoning is en op peilmoment 2 niet. Dit geldt alleen voor vbo’s met een logiesfunctie die in een pand liggen met meerdere vbo’s. (Zoals eerder vermeld: panden met slechts één vbo die voorheen een logiesfunctie had, worden in het geheel niet meegenomen, omdat dit vaak slechts administratieve wijzigingen betreft).
7. Woningtransformaties waarbij volgens de BRP op peilmoment 2 alleen personen behorende tot een institutionele huishouding op het adres van de betreffende vbo ingeschreven staan, zijn niet plausibel. Deze beslisregel is met name van toepassing op vbo’s die aanvankelijk een gezondheidsfunctie hadden. Op het moment dat op peilmoment 2 alleen institutionele personen ingeschreven staan, mag worden aangenomen dat de vbo nog steeds een instelling betreft.
8. Woningtransformaties van vbo’s met een logiesfunctie die in een pand liggen met meerdere vbo’s en waarbij op peilmoment 2 geen bewoners staan ingeschreven, zijn niet plausibel. De omzetting naar een woonfunctie heeft dan een administratieve achtergrond.

Niet plausibel volgens BAG (oppervlakteverandering)

Woningtransformaties zijn niet plausibel wanneer er een oppervlakteverandering in het pand is waarbij het zeer waarschijnlijk is dat er sprake is van een woningsplitsing. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen panden waarin voornamelijk wordt gewoond (woongebouwen) en panden waarbij minder dan 80 procent van het gebruiksoppervlak voor wonen wordt gebruikt.

9. In geval het woonoppervlak meer dan 80 procent uit maakt van het totale oppervlak van het pand (zowel voor als na de oppervlakteverandering), is een pandtransformatie niet plausibel als er naast een toevoeging van het woonoppervlak ook woonoppervlak is onttrokken aan het pand. Het betreft hier woningsplitsing in plaats van pandtransformatie.
10. In geval het woonoppervlak minder dan 80 procent uit maakt van het totale gebruiksoppervlak van het pand (zowel voor als na de oppervlakteverandering) en het niet-woonoppervlak is gelijk gebleven, is een pandtransformatie niet plausibel als er naast een toevoeging van het woonoppervlak ook woonoppervlak is onttrokken aan het pand. In deze gevallen verandert alleen het woningdeel in het pand en gaat het ook hierbij om woningsplitsing.

Woningsplitsingen worden door deze twee beslisregels niet meegenomen als woningtransformatie.

Niet plausibel volgens combinatie BAG, BRP en WOZ

Met de onderstaande laatste beslisregels wordt van de mogelijke woningtransformaties die onbewoond zijn, bepaald of het hierbij om administratieve correcties gaat. Hiervoor wordt de gebruikscode van de WOZ op tweede peilmoment gebruikt.

11. Op het moment dat er niemand is ingeschreven op peilmoment 2 is aanvullende informatie uit de WOZ gebruikt om vast te stellen of het betreffende vbo op dat moment wel een woning was. Wanneer een vbo op peilmoment 2 niet bewoond is en daarbij volgens de WOZ ook geen woonfunctie heeft, is de woningtransformatie niet plausibel.
12. Wanneer niemand op peilmoment 2 staat ingeschreven volgens de BRP en het vbo heeft volgens de BAG naast een woonfunctie nog een andere gebruiksfunctie en de gebruikscode in de WOZ is onbekend dan wordt de woningtransformatie als ‘niet plausibel’ beschouwd.
13. Wanneer het object op peilmoment 1 de functie ‘logies’ had in de BAG, maar op peilmoment 2 geen bewoners heeft volgens het BRP, wordt de woningtransformatie als ‘niet plausibel’ beschouwd.

Toepassen van beslisregels op mogelijke woningtransformaties

In 2023 zijn er 12.285 mogelijke woningtransformaties. Van deze mogelijke transformaties is 71 procent een feitelijke transformatie en 29 procent een administratieve correctie. In 2022 was het aandeel feitelijke transformaties lager, namelijk 67 procent. In de periode 2015-2021 was het percentage feitelijke transformaties iets hoger, het percentage fluctueerde van 72 procent in 2015 tot 78 procent in 2018 en 2019 (zie onderstaand figuur).

Deze bijlage vormt de methodologische verantwoording voor kenmerken van transformaties. De kenmerken van transformaties zijn bepaald naar de eenheid waarop deze zijn gebaseerd: kenmerken van het pand, kenmerken van de woning (vbo) en kenmerken van het huishouden. De kenmerken van het pand zijn bepaald op 1 januari van het transformatiejaar en op 1 januari na transformatie, de kenmerken van de woning en het huishouden zijn op 1 januari na transformatiejaar bepaald. Kenmerken van woningtransformaties kunnen ook kenmerken van het pand zijn. Zo zijn hoofdfunctie van het pand voor transformatie en de oppervlakte van het pand ook kenmerken van woningtransformaties.

Kenmerken pandtransformatie

De kenmerken van het pand voor transformatie zijn: oppervlakte, bouwjaar, hoofdfunctie en stedelijkheid van de gemeente. Het percentage oppervlak van het pand dat is getransformeerd is een kenmerk dat na transformatie is bepaald. Vaak zijn er meerdere getransformeerde woningen in een pand, vandaar dat het aantal pandtransformaties kleiner is dan het aantal woningtransformaties.

Oppervlakte, bouwjaar en hoofdfunctie

Informatie over het oppervlakte, bouwjaar en hoofdfunctie van het pand komen uit de BAG. Voor de hoofdfunctie van het pand is een extra berekening gemaakt. De gebruiksfunctie in de BAG is bekend van een vbo; een pand kan echter uit meerdere vbo’s bestaan. Op basis van de oppervlakte van de verschillende vbo’s in het pand is gekeken welke gebruiksfunctie voornamelijk in het pand aanwezig is.

Stedelijkheid gemeente

De indeling van gemeenten naar stedelijkheid is gebaseerd op de omgevingsadressendichtheid van de gemeente. Allereerst is voor ieder adres binnen een gemeente de adressendichtheid vastgesteld van een gebied met een straal van 1 km rondom dat adres. De omgevingsadressendichtheid van een gemeente is de gemiddelde waarde hiervan voor alle adressen binnen die gemeente. De vijf stedelijkheidsklassen zijn gebaseerd op klassegrenzen van 2500, 1500, 1000 en 500 adressen per km². De volgende klassen worden onderscheiden:

• Zeer sterk stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 2500 of meer);
• Sterk stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 1500 tot 2500);
• Matig stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 1000 tot 1500);
• Weinig stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 500 tot 1000);
• Niet stedelijk (omgevingsadressendichtheid van minder dan 500).

Percentage oppervlak van pand dat is getransformeerd

Het percentage oppervlak dat is getransformeerd is bepaald door het gebruiksoppervlak van alle woningen die in het pand zijn ontstaan door transformatie te delen op het totale gebruiksoppervlak van het pand na transformatie.

Panden die niet volledig zijn getransformeerd zijn bijvoorbeeld panden met appartementen waarbij in de plint van het gebouw bedrijven/kantoren/winkels zijn gevestigd. Wanneer de niet-woningen worden omgebouwd naar appartementen is dus een deel van het pand getransformeerd. Het is trouwens mogelijk dat een (groot) pand binnen een aantal jaar in fasen wordt getransformeerd. Ook dan is het een deeltransformatie, hoewel het pand uiteindelijk helemaal wordt getransformeerd zien we binnen een jaar alleen de deeltransformatie.

Kenmerken woningtransformatie

Van de woningtransformaties is oppervlakte en eigendom bepaald van de woning. De oppervlakte van getransformeerde woningen is bekend en komt uit de BAG. De eigendomssituatie van de verblijfsobjecten met woonfunctie wordt ieder jaar op 1 januari door het CBS vastgesteld.

Eigendom

Deze afleiding is gebaseerd op de eigenaar volgens het Kadaster (Basisregistratie Kadaster), aan het einde van het jaar. Op basis van de eigenaar kan worden vastgesteld of het een koopwoning betreft of niet. Bij een koopwoning is de eigenaar ook volgens de BRP op het adres ingeschreven. Voor een huurwoning kan daarnaast nog worden vastgesteld of de eigenaar (verhuurder) een woningcorporatie of een andere organisatie en/of een particulier is. In dit onderzoek worden daarmee de volgende categorieën onderscheiden:

• Koopwoning;
• Huurwoning van woningcorporatie;
• Huurwoning van overige verhuurder (andere organisatie of particuliere huur);
• Onbekend.

Kenmerken huishouden dat woont in een woningtransformatie

Hoe recenter de transformatie, hoe groter de kans dat er nog geen bewoning is aangetroffen op 1 januari na transformatiejaar. Vandaar dat er minder huishoudens worden geteld dan het aantal woningtransformaties. Er kunnen meerdere huishoudens ingeschreven staan op een verblijfsobject, denk dan aan studentenwoningen en institutionele woningen. In dit onderzoek nemen wij alle huishoudens mee die ingeschreven staan op een verblijfsobject.

Type huishouden

Het type huishouden bevat zowel particuliere als institutionele huishoudens. Institutionele huishoudens bestaan uit één of meer personen die samen een woonruimte bewonen en daar bedrijfsmatig worden voorzien in dagelijkse levensbehoeften. Ook de huisvesting vindt bedrijfsmatig plaats. Het gaat om instellingen zoals verpleeg-, verzorgings- en kindertehuizen, gezinsvervangende tehuizen, revalidatiecentra en penitentiaire inrichtingen. Deze is apart opgenomen als categorie. De overige categorieën hebben betrekking op een particulier huishouden, waarin de personen zichzelf kunnen voorzien in de dagelijkse levensbehoeften.

Leeftijd referentiepersoon

De referentiepersoon is het lid van het huishouden ten opzichte van wie de posities van de andere leden in het huishouden worden bepaald en van wie de kenmerken eventueel ook aan het huishouden worden toegekend. Uit de leden van het huishouden wordt de referentiepersoon (hoofdbewoner) als volgt gekozen:

• als er een paar is binnen het huishouden: de man;
• als het paar van gelijk geslacht is: de oudste van het paar;
• in een eenouderhuishouden: de ouder;
• in een overig huishouden: de oudste meerderjarige man of, als deze ontbreekt, de oudste meerderjarige vrouw.

Bijeenkomstfunctie

Gebruiksfunctie voor het samenkomen van mensen voor kunst, cultuur, godsdienst, communicatie, kinderopvang, het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse en het aanschouwen van sport.

Celfunctie

Gebruiksfunctie voor dwangverblijf van mensen.

COROP-gebied

Een cluster van één of meer aangrenzende gemeenten in dezelfde provincie, ontworpen voor regionaal onderzoek. De COROP-indeling is een regionaal niveau tussen gemeenten en provincies in.

Deeltransformatie

Transformaties in panden waarbij een deel van het pand wordt getransformeerd van niet-woning(en) naar woning(en). Voorbeelden hiervan zijn woongebouwen waarbij in de plint van het gebouw kantoren of winkels gevestigd zijn die worden omgebouwd naar woningen.

Eenoudergezinnen

Particulier huishouden bestaande uit één ouder met thuiswonende kinderen.

Eenpersoonshuishouden

Particulier huishouden bestaande uit één persoon.

Eigendom

Gebruiksfunctie

De gebruiksfuncties van een verblijfsobject worden afgeleid uit de bouwkundige gebruiksfunctie zoals vastgelegd in het Bouwbesluit 2012. Het betreft het toegestane gebruik, niet de planologische bestemming of het feitelijk gebruik.

Gezondheidszorgfunctie

Gebruiksfunctie voor medisch onderzoek, verpleging, verzorging of behandeling.

Hoofdfunctie

Belangrijkste functie van een pand gewogen naar oppervlakte van de verblijfsobjecten.

Industriefunctie

Gebruiksfunctie voor het bedrijfsmatig bewerken of opslaan van materialen en goederen, of voor agrarische doeleinden.

Institutioneel huishouden

Eén of meer personen die samen een woonruimte bewonen en daar bedrijfsmatig worden voorzien in dagelijkse levensbehoeften. Ook de huisvesting vindt bedrijfsmatig plaats.

Het gaat om personen in instellingen zoals verpleeg-, verzorgings- en kindertehuizen, gezinsvervangende tehuizen, revalidatiecentra en penitentiaire inrichtingen, die daar in principe voor langere tijd (zullen) verblijven.

Kantoorfunctie

Gebruiksfunctie voor administratie.

Langdurige leegstand

Een verblijfsobject dat zowel op 1 januari van het huidige jaar leegstaat als op 1 januari een jaar daarvoor.

Logiesfunctie

Gebruiksfunctie voor het bieden van recreatief verblijf of tijdelijk onderdak aan mensen.

Onderwijsfunctie

Gebruiksfunctie voor het geven van onderwijs.

Overige gebruiksfunctie

Een niet nader benoemde gebruiksfunctie voor activiteiten waarbij het verblijven van mensen een ondergeschikte rol speelt. In dit onderzoek is celfunctie onder overige gebruiksfunctie geplaatst.

Overige meerpersoonshuishoudens

Particulier huishouden bestaande uit meerdere overige leden. Een overige lid van een huishouden is een persoon die anders dan als partner, ouder in een eenouderhuishouden of als thuiswonend kind deel uitmaakt van een particulier huishouden. Te denken valt hierbij bijvoorbeeld aan twee broers die samen één huishouding vormen.

Overige toevoegingen

Om andere redenen dan nieuwbouw aan de voorraad toegevoegd, bijvoorbeeld splitsing, verbouw of verandering van gebruiksfunctie.

Paar met thuiswonende kinderen

Particulier huishouden bestaande uit een paar met ten minste één thuiswonend kind.

Paar zonder thuiswonende kinderen

Particulier huishouden bestaande uit een paar zonder thuiswonende kinderen.

Pand

De kleinste bouwkundige eenheid die nog functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandig is, direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

Pandtransformatie

De transformatie van bestaande panden waarbij het gebruik van het pand (deels) wordt omgezet van een niet-woonfunctie naar een woonfunctie.

Particulier huishouden

>Eén of meer personen die samen een woonruimte bewonen en zichzelf daar niet-bedrijfsmatig voorzien in de dagelijkse levensbehoeften.

Referentiepersoon

Uit de leden van het huishouden wordt de referentiepersoon als volgt gekozen: als er een paar is binnen het huishouden: de man; als het paar van gelijk geslacht is: de oudste van het paar; in een eenouderhuishouden: de ouder; in een overig huishouden: de oudste meerderjarige man of - als deze ontbreekt - de oudste meerderjarige vrouw.

Sportfunctie

Gebruiksfunctie voor het beoefenen van sport.

Stedelijkheid

De indeling van gemeenten naar stedelijkheid is gebaseerd op de omgevingsadressendichtheid van de gemeente. Allereerst is voor ieder adres binnen een gemeente de adressendichtheid vastgesteld van een gebied met een straal van 1 km rondom dat adres. De omgevingsadressendichtheid van een gemeente is de gemiddelde waarde hiervan voor alle adressen binnen die gemeente. De vijf stedelijkheidsklassen zijn gebaseerd op klassegrenzen van 2500, 1500, 1000 en 500 adressen per km². De volgende klassen worden onderscheiden: zeer stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 2500 of meer), sterk stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 1500 tot 2500), matig stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 1000 tot 1500), weinig stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 500 tot 1000) en niet stedelijk (omgevingsadressendichtheid van minder dan 500).

Transformatie

Onder transformatie wordt het hergebruik van bestaande panden verstaan. Als een pand wordt gesloopt en op dezelfde plek een nieuw pand wordt geplaatst, telt dit niet mee als transformatie. In dit onderzoek gaat het om hergebruik van bestaande panden met (een) verblijfsobject(en) met een niet-woonfunctie waarbij een verblijfsobject met woonfunctie wordt toegevoegd.

Verblijfsobject

De kleinste binnen één of meer panden gelegen en voor woon-, bedrijfsmatige, of recreatieve doeleinden geschikte eenheid van gebruik die ontsloten wordt via een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte.

Een verblijfsobject is dus een verzamelnaam voor alle woningen, gebouwen en andere objecten op een bepaald adres in Nederland. Verblijfsobjecten kunnen verschillende functies en ook meerdere functies hebben. Hebben ze een woonfunctie dan wordt het een woning genoemd. Voorbeelden zijn vrijstaande woningen, eengezinswoningen, flat- of portiekwoningen, studentenhuizen. Maar er zijn ook andere functies mogelijk zoals logies (recreatiewoning, hotel), winkel of industrie.

Waarde Onroerende Zaken

Door de gemeenten periodiek getaxeerde waarde van onroerende zaken in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).

Winkelfunctie

Gebruiksfunctie voor het verhandelen van materialen, goederen of diensten.

Woning

Een verblijfsobject met minimaal een woonfunctie en eventueel één of meer andere gebruiksfuncties.

Woningtransformatie

Woningen die zijn onstaan door transformatie van bestaande panden met verblijfsobjecten (vbo’s) die in eerste instantie geen woonfunctie hebben.

Woonfunctie

Gebruiksfunctie voor het wonen.