3. Kenmerken van woning- en pandtransformaties

In dit hoofdstuk worden de kenmerken van de feitelijke transformaties in 2023 beschreven. De kenmerken kunnen betrekking hebben op de woningen die door transformatie zijn ontstaan, op het pand dat is getransformeerd of de huishoudens die wonen in een woningtransformatie. Een aantal kenmerken van een pandtransformatie zijn bepaald op 1 januari van het jaar van transformatie (dus voordat de transformatie heeft plaatsgevonden, bijvoorbeeld hoofdfunctie en oppervlak). Andere kenmerken, zoals percentage dat is getransformeerd, zijn op 1 januari na transformatie bepaald. De kenmerken van een woningtransformatie en het huishouden dat er woont, worden beiden bepaald op 1 januari na het jaar van transformatie. Bijlage 2 bevat een methodologische verantwoording met betrekking tot de kenmerken.

3.1 Kenmerken woningtransformatie

Van de 8,8 duizend woningtransformaties in 2023 zijn de meeste gerealiseerd in de provincie Noord-Holland (22%), zie tabel 3.1.1. De laatste keer dat meer dan 20 procent van de woningtransformaties in deze provincie werd gerealiseerd was in 2018. Voor de provincie Zuid-Holland geldt juist dat voor het eerst sinds 2016 het aandeel lager ligt dan 20 procent; namelijk 17 procent van het totale aantal woningtransformaties. De piek voor deze provincie lag in 2019 op 34 procent, en is sindsdien geleidelijk afgenomen. Verder volgen Gelderland en Noord-Brabant met respectievelijk 13 en 12 procent van het landelijk aantal woningtransformaties.

Noord-Holland is de provincie met de grootste toename in woningtransformaties in vergelijking met vorig jaar. Er zijn 355 woningtransformaties meer gerealiseerd dan in 2022, dit is goed voor een groei van 22 procent. In de provincie Groningen vindt de grootste afname van het aantal woningtransformaties plaats ten opzichte van vorig jaar, namelijk 46 procent.

Van alle gemeenten zijn in Amsterdam de meeste woningtransformaties opgeleverd, namelijk 1.155. Dat is 41 procent meer dan in 2022. Rotterdam staat tweede met 315 woningtransformaties, daarna volgt ’s-Gravenhage met 300 woningtransformaties. Van de G4 ontbreekt Utrecht in de top 10, in deze gemeente waren dit jaar 120 woningtransformaties. Onderstaande tabel laat de tien gemeenten met de meeste woningtransformaties zien.

In figuur 3.1.1 is het percentage woningtransformaties per oppervlakteklasse weergegeven. Woningtransformaties hebben vaak een klein oppervlak, maar dit aandeel neemt wel af. In 2023 is 69 procent van de woningtransformaties kleiner dan 75 m2, dat is licht gedaald ten opzichte van 2017, toen was het 73 procent. Het aandeel woningtransformaties tot 50 m2 neemt nog iets sneller af. In 2017 was 46 procent van de transformaties kleiner dan 50 m2, in 2023 is dat nog maar 39 procent.

Voor bijna alle oppervlakteklassen neemt het aantal woningtransformaties af, waarbij de grootste daling zich voordoet in de klasse van 75 tot 100 m2 (21 procent). Uitzondering hierop is dit jaar de klasse gelijk of groter dan 250 m2, die met 9 procent (25 woningen) toenam. 

Woningtransformaties zijn vaak huurwoningen in bezit van een overige verhuurder. In 2023 is 77 procent in bezit van een overige verhuurder, dit aandeel is vergelijkbaar met voorgaande jaren. Het aandeel koopwoningen is iets toegenomen van 12 procent in 2022 naar 16 procent in 2023. Huurwoningen in het bezit van een woningcorporatie zijn van 11 procent in 2022 gedaald naar een aandeel van 7 procent in 2023. In vergelijking met de gehele woningvooraad zijn koopwoningen ondervertegenwoordigd bij woningtransformaties; in de woningvoorraad is namelijk 57 procent een koopwoning. Overige verhuur is in de totale woningvoorraad juist de kleinste groep; slechts 14 procent van alle woningen betreft een woning in deze sector.

3.2 Kenmerken pandtransformatie

De 8.755 woningen die in 2023 aan de woningvoorraad zijn toegevoegd door transformatie, zijn gerealiseerd in 2.205 panden. Dat zijn iets minder panden dan in 2022 (2.465 panden). Deze panden staan vooral in (zeer) sterk stedelijke gebieden (57%). Dit aandeel daalt licht sinds 2018; toen was het nog 64 procent. Zie Figuur 3.2.1.

Ongeveer 64 procent van de panden is kleiner dan 500 m² en meer dan de helft heeft een bouwjaar van vóór 1945 (52%). Deze percentages zijn al enkele jaren vrij stabiel. Zie Figuur 3.2.2.

Het beeld dat mensen bij transformatie hebben, is het ombouwen van een kantoorgebouw naar woningen. Wanneer wordt uitgegaan van het aantal woningtransformaties dan klopt dat beeld wel (zie figuur 3.1.2). Een groot kantoorgebouw levert bij transformatie een groot aantal woningen op. Wanneer de 2.205 getransformeerde panden in ogenschouw worden genomen, geeft dat een ander beeld. Vóór transformatie heeft 28 procent van de panden als hoofdfunctie al wonen (zie figuur 3.2.3), terwijl 16 procent van de panden een kantoorfunctie heeft. Deze verdeling is vergelijkbaar met vorig jaar. Het aantal getransformeerde panden met een woon- of kantoorfunctie is wel lager dan vorig jaar, een afname van respectievelijk 16 en 13 procent. Na woonpanden zijn winkelpanden de grootste categorie waar woningtransformaties plaatsvinden met 24 procent. De verhoudingen in de hoofdfunctie van de panden vóór transformatie zijn voor alle categorieën vergelijkbaar met vorig jaar.

Kantoorpanden leveren gemiddeld de meeste woningtransformaties op, gemiddeld 7,1 woningen per pand in 2023 (zie figuur 3.2.4). De piek van het aantal woningtransformaties per kantoorpand was in 2021 met gemiddeld 9,7 woningen per pand. Andere categorieën met een hoog aantal woningtransformaties per pand zijn panden met een gezondheidszorgfunctie (7,0) en onderwijsfunctie (5,7). Woonpanden leveren over het algemeen minder woningtransformaties op, omdat niet het hele pand wordt getransformeerd. Voorbeelden hiervan zijn woongebouwen waarbij in de plint van het gebouw kantoren, winkels of andere ruimten gevestigd zijn die worden omgebouwd naar woningen. Het gemiddelde aantal woningtransformaties per woonpand schommelt sinds 2020 tussen de 2,6 en 2,8. Panden met een winkelfunctie hebben een vergelijkbaar gemiddelde per pand, maar deze neemt in 2023 wel toe. In 2022 was het gemiddeld 2,8 woningtransformaties per winkelpand, in 2023 ging het om gemiddeld 4,1 woningtransformaties per pand.

Deeltransformaties (transformaties waarbij slechts een deel van het pand wordt getransformeerd naar woningen) vormen een groot aandeel van de pandtransformaties. Dat blijkt niet alleen uit het grote aandeel panden die al een woonfunctie hadden vóór transformatie, maar ook als wordt gekeken naar hoeveel procent van het oppervlak van het pand wordt getransformeerd. Bij meer dan de helft (53%) van de pandtransformaties wordt minder dan 50 procent van het pandoppervlak getransformeerd naar woningen. Het aandeel panden dat (bijna) in zijn geheel wordt getransformeerd (75% of meer van het pandoppervlak) is met 33 procent vergelijkbaar met voorgaande jaren. Het minst vaak komen woningtransformaties voor waarbij 50 tot 75 procent van een pand wordt getransformeerd (14%).

3.3 Kenmerken van het huishouden in een woningtransformatie

Van de 8,8 duizend woningtransformaties in 2023 zijn er op 1 januari 2024 meer dan 6 duizend bewoond ⁴⁾, dat is 70 procent. Op die datum zijn nog niet alle woningen bewoond, omdat bij een aantal woningtransformaties die pas aan het eind van 2023 gereed zijn er nog niemand staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP).

Woningtransformaties worden veelal door jongeren bewoond. Ruim twee vijfde (43%) van de bewoners bevindt zich in de leeftijdscategorie 18 t/m 27 jaar. Dat aandeel is al enkele jaren lager dan de piek in 2017, toen behoorde nog 49 procent tot deze leeftijdscategorie. Het aandeel bewoners in de categorie 28 t/m 44 jaar is licht gegroeid tot 35 procent. Bij de overige leeftijdsklassen is het aandeel vergelijkbaar over de jaren.

Vergelijkbaar met voorgaande jaren wonen in 89 procent van de bewoonde woningtransformaties eenpersoonshuishoudens of paren zonder thuiswonende kinderen. Bijna twee derde (64%) van de huishoudens die wonen in een woningtransformatie zijn eenpersoonshuishoudens; het aandeel is toegenomen ten opzichte van 2021 (61%). In 2019 en 2020 lag het aandeel ook al op 63 procent. Het aandeel van paren zonder thuiswonende kinderen is met 25 procent iets lager dan voorgaande jaren.