3. Aantal en kenmerken van woningen in een VvE

Zoals in het vorige hoofdstuk is beschreven, zijn er op 1 januari 2022 ruim 135 duizend VvE’s in Nederland. Deze VvE’s beheren in totaal bijna 1,6 miljoen verblijfsobjecten, waarvan 92 procent een woning (ruim 1,4 miljoen) en 8 procent een niet-woning (ruim 130 duizend) is. In dit hoofdstuk worden de kenmerken van de 1,4 miljoen woningen in VvE’s beschreven. De kenmerken die bekeken worden, zijn eigendom, bouwjaar, oppervlakte en WOZ-waarde. 

3.1 Aantal woningen in een VvE

Van de 1,4 miljoen woningen binnen een VvE staan veruit de meeste woningen in de provincies Zuid-Holland en Noord-Holland. In Zuid-Holland gaat het om ruim 502 duizend woningen en in Noord-Holland om 393 duizend woningen. De twee provincies nemen hiermee al meer dan 62 procent van het totaal aantal woningen in een VvE voor hun rekening. Zoals in het vorige hoofdstuk is beschreven, zijn in de provincies Noord- en Zuid-Holland de meeste meergezinswoningen. Het ligt dus voor de hand dat hier veel woningen tot een VvE gerekend kunnen worden. De provincies die daarop volgen zijn Noord-Brabant (9%), Utrecht (8%) en Gelderland (7%). In de overige provincies staan dan nog de laatste 14 procent van alle woningen binnen een VvE.

3.1.1 Aantal woningen in VvE’s in verhouding tot de totale woningvoorraad

De woningvoorraad bestaat op 1 januari 2022 uit ruim 8 miljoen woningen. Dat betekent dat 18 procent van alle woningen in de woningvoorraad deel uitmaakt van een VvE. Het hoogste percentage zien we in de provincies Zuid-Holland en Noord-Hollland. In deze provincies behoort 29 procent van de woningvoorraad tot een VvE. De provincie Utrecht staat op de derde plek qua aandeel, daar behoort ongeveer 19 procent van de woningen tot een VvE. Fryslân en Drenthe staan op de laatste plaats met 6 procent van alle woningen behorende tot een VvE.

In figuur 3.1.1.2 is de top 10 van gemeenten weergegeven met het hoogste aandeel woningen dat tot een VvE behoort ten opzichte van de totale woningvoorraad. Daaruit blijkt dat de drie grootste gemeenten van Nederland in de top 3 staan. In Amsterdam en Den Haag behoort meer dan de helft van alle woningen tot een VvE (54% en 51%), in Rotterdam gaat het om 44 procent van de woningen. De gemeenten Leidschendam-Voorburg en Rijswijk maken de top 5 compleet, ruim 4 op de 10 woningen behoren in deze gemeenten tot een VvE. Het is opvallend dat zeven gemeenten uit de top 10 in de provincie Zuid-Holland liggen. Deze gemeenten liggen allemaal in de agglomeratie Rotterdam-Den Haag. Twee gemeenten uit de top 10 (Amsterdam en Diemen) liggen in Noord-Holland. Utrecht staat op nummer acht in dit rijtje, 32 procent van alle woningen in deze gemeente behoort tot een VvE. 

3.2 Eigendom en gemengde VvE’s

Van de 1,4 miljoen woningen in VvE’s is 48 procent een koopwoning (684 duizend), 20 procent een huurwoning in bezit van een corporatie (293 duizend) en 32 procent een huurwoning in bezit van een overige verhuurder (453 duizend). Van een heel klein deel (0,6%) is het eigendom onbekend.
Het aandeel koopwoningen binnen een VvE is het laagste in de provincies Groningen, Fryslân en Limburg (40%). In de provincie Groningen is binnen een VvE juist het aandeel huurwoningen in overige verhuur het hoogste (43%). In Fryslân valt de andere categorie huurwoningen op, 24 procent van de woningen binnen een VvE behoort hier tot een woningcorporatie.  Het hoogste aandeel koopwoningen is te zien in de provincies Drenthe en Flevoland (52%).

Van het totaal aantal koopwoningen (op 1 januari 2022) behorend tot de woningvoorraad behoort 15 procent tot een VvE, voor de huurwoningen is dat 22 procent. Bij de huurwoningen zien we een groot verschil tussen woningen in bezit van een corporatie en woningen in bezit van een overige verhuurder. Bijna 13 procent van de corporatiewoningen behorend tot de woningvoorraad maakt deel uit van een VvE, voor woningen in bezit van een overige verhuurder is dat 40 procent. Zie voor de verdeling naar gemengde VvE’s en niet-gemengde VvE’s de volgende paragraaf.

3.2.1 Gemengde VvE’s

Zoals in het vorige hoofdstuk is beschreven, is bijna de helft van de VvE’s een gemengde VvE⁸⁾. Als we de 1,4 miljoen woningen in een VvE onder de loep nemen, blijken bijna 982 duizend woningen tot een gemengde VvE te behoren (68%). Het grootste deel hiervan zijn koopwoningen (553 duizend). Dit betekent dat van alle 684 duizend koopwoningen die deel uitmaken van een VvE, 81 procent onderdeel is van een gemengde VvE. Dit kunnen woningen zijn die eerst een huurwoning waren, maar verkocht zijn aan een nieuwe eigenaar die er zelf is gaan wonen. Maar andersom is ook mogelijk: een koopwoning kan na verhuizing door de eigenaar niet worden verkocht, maar worden verhuurd. Op deze manier krijg je in een pand een lappendeken aan koop- en huurwoningen en ontstaat een gemengde VvE. Huurwoningen komen relatief minder vaak voor in een gemengde VvE dan koopwoningen; van alle huurwoningen binnen een VvE is 57 procent onderdeel van een gemengde VvE (425 duizend). Dit betekent dat ruim 131 duizend koopwoningen en 321 duizend huurwoningen deel uitmaken van een VvE die niet is gemengd, dus die bestaat uit alleen koopwoningen of alleen huurwoningen. Zie figuur 3.2.1.1 voor een compleet overzicht van de aantallen per onderdeel.

3.2.1.1 Overzicht type VvE naar eigendom woningen

Het aandeel gemengde VvE’s is het hoogst in de provincies Flevoland (55%) en Noord-Holland (53%). In Fryslân is het aandeel gemengde VvE’s het laagst (42%).
Sinds september 2015 zijn er in totaal bijna 165 duizend woningen bijgekomen die onderdeel zijn van een VvE, hiervan zijn 134 duizend woningen onderdeel van een gemengde VvE.

3.3 Bouwjaar

Van de woningen die onder een VvE vallen is 21 procent vooroorlogs, 14 procent uit de periode 1945-1965, 22 procent uit de periode 1965-1985, 23 procent uit de periode 1985-2005 en 20 procent uit de periode na 2005. In Flevoland zijn vrijwel geen vooroorlogse woningen in VvE’s te vinden, daar zijn de meeste woningen van na 1985. In Noord-Holland (30%), Groningen (30%) en Zuid-Holland (26%) zijn relatief de meeste vooroorlogse woningen die onderdeel uitmaken van een VvE. Zoals we al in de paragrafen 2.2 en 2.3 zagen, zijn in deze provincies de VvE’s ook gemiddeld kleiner (zowel in aantal adressen als in aantal eigenaren) dan in de rest van Nederland. 

In vergelijking met de bouwjaren van alle meergezinswoningen die tot de woningvoorraad behoren, zijn woningen in een VvE met een bouwjaar van 1965 tot 1985 iets ondervertegenwoordigd (5 procentpunt minder) en nieuwe woningen (van na 2005) iets oververtegenwoordigd (2 procentpunt meer). Het aandeel van woningen in een VvE bij de overige bouwjaarklassen komt redelijk overeen met het aandeel van alle meergezinswoningen. 

3.4 Oppervlakte

De meeste woningen in een VvE hebben een oppervlak tussen de 75 en 100 vierkante meter (37%), daarnaast zijn er ook veel kleinere woningen van 50 tot 75 vierkante meter (31%). In vergelijking met de totale woningvoorraad van meergezinswoningen zijn woningen in een VvE gemiddeld groter. De oppervlakteklasse tot 75 vierkante meter is bij VvE’s ondervertegenwoordigd (10 procentpunt minder) en de oppervlakteklasse van 75 tot 150 vierkante meter oververtegenwoordigd (10 procentpunt meer) ten opzichte van alle meergezinswoningen in Nederland.  
In Noord-Holland zijn binnen VvE’s relatief veel kleine woningen van minder dan 50 vierkante meter (15%, denk aan Amsterdam). In Groningen, Zeeland en Drenthe zijn er juist relatief veel grotere woningen onderdeel van een VvE. In Groningen en Zeeland is 29 procent van de woningen meer dan 100 vierkante meter, in Drenthe is dat 28 procent.

3.5 WOZ-waarde

De meeste woningen in een VvE hebben een WOZ-waarde tussen 150 duizend en 300 duizend euro (53%). Woningen in Fryslân, Drenthe, Limburg en Zeeland hebben vergeleken met andere provincies vaker een WOZ-waarde van minder dan 150 duizend euro (31% tot 43%). Woningen in Noord-Holland en Utrecht hebben vaker een WOZ-waarde van meer dan 300 duizend euro (Noord-Holland 64% en Utrecht 40%). Dit sluit aan bij de provinciale verschillen in WOZ-waarde van alle woningen⁹⁾. De hoge WOZ-waarde van Noord-Holland heeft voor een groot deel te maken met de gemeente Amsterdam, waar de WOZ-waarde in vergelijking met de rest van het land zeer hoog is.