1. Inleiding
Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft het Kadaster en CBS gevraagd onderzoek te doen naar Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) in Nederland. In het licht van de verduurzamingsopgave van woningen in Nederland is informatie over VvE’s nodig om tot een effectieve aanpak te komen. Het gevraagde onderzoek is deels een update van de publicatie over VvE’s die het CBS en Kadaster in 2016 voor het ministerie hebben opgesteld.2)
Actuele en algemeen beschikbare gegevens over het aantal VvE’s en de kenmerken daarvan, zijn er maar beperkt en de informatie die beschikbaar is, is vaak niet eenduidig. Er bestaat behoefte aan betere informatie over VvE’s en in het bijzonder de woningen die daarbij horen. Het gaat dan onder andere om de aantallen VvE’s, de samenstelling van de VvE’s, de locatie en de kenmerken van de woningen en kenmerken van hun bewoners. Een belangrijke aanvulling op de publicatie van 2016 vormen onder meer de energie-kenmerken van woningen zoals energielabel, verwarmingstype en energieverbruik.
1.1 Wat is een VvE?
Voordat beschreven wordt wat een VvE is, worden eerst een aantal andere begrippen toegelicht.
1.1.1 Perceel en appartementsrechten
Een perceel is een stuk grond waarvan het Kadaster de grenzen heeft gemeten en dat bij het Kadaster een eigen nummer heeft. Een perceel is dus in principe op de kaart de buitengrens van een stuk grond (de fysieke omlijsting). Een perceel kan door een eigenaar middels een splitsingsakte worden gesplitst in verschillende appartementsrechten die los verkocht kunnen worden. Een perceel verandert bij deze splitsing in een grondperceel. Op een grondperceel hoeft geen bebouwing plaats te vinden. Het kan bijvoorbeeld ook om een tuin of weiland gaan. De appartementsrechten waarin een perceel wordt gesplitst, kunnen zeer diverse zaken betreffen: daadwerkelijke woningen, maar ook bijvoorbeeld winkels, garages, weilanden, plantsoenen en tuinen. Appartementsrechten verwijzen dus niet alleen naar bewoonbare appartementen.
1.1.2 Ontstaan van een VvE
Een perceel kan door een eigenaar middels een splitsingsakte worden gesplitst in verschillende appartementsrechten die los verkocht kunnen worden. Daarbij wordt sinds 1972 altijd gelijktijdig een Vereniging van Eigenaren (VvE) opgericht. De nieuwe appartementsrechteigenaren zijn automatisch lid van deze VvE. Een VvE is het orgaan waarin de verschillende eigenaren van een perceel (met of zonder woningen) zijn georganiseerd. Vanaf 1 juli 2008 zijn VvE’s verplicht zich in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel (KvK) in te schrijven. Niet bekend is in hoeverre dat vanuit de KvK ook wordt gecontroleerd.
Een oudere verenigingsvorm voor de exploitatie van (woon)gebouwen is de coöperatieve flatexploitatievereniging (cfv). In tegenstelling tot een VvE, geldt bij een cfv dat de coöperatie eigenaar van het gehele gebouw wordt. De coöperatie geeft vervolgens lidmaatschapsrechten uit, die kunnen worden verkocht. In het onderzoek uit 2016 is gebleken dat deze zich vooral bevinden in Noord-Holland, en dan in het bijzonder in Amsterdam. Gezien de kleine aantallen en hun specifieke locatie, worden de cfv’s in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten.
1.1.3 Doel van een VvE
Een VvE is een juridische entiteit die wordt opgericht door eigenaren van een appartementencomplex of een gebouw met meerdere eigenaren. De VvE heeft tot doel het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de eigenaren, zoals het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw (zoals de lift, het trappenhuis, de gevel en het dak), het regelen van verzekeringen en het innen van servicekosten. De eigenaren zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het gebouw, en de VvE zorgt ervoor dat deze verantwoordelijkheid wordt nagekomen. De VvE heeft een bestuur dat verantwoordelijk is voor het dagelijks beheer van het gebouw en het uitvoeren van beslissingen van de ledenvergadering. Elke eigenaar is automatisch lid van de VvE en heeft stemrecht tijdens de ledenvergadering, waar besluiten worden genomen over bijvoorbeeld het budget, het onderhoud en de verzekeringen. De kosten voor het beheer en onderhoud van het gebouw worden verdeeld over de eigenaren en betaald uit de servicekosten.
1.1.4 Adressen binnen een VvE
Appartementsrechten kunnen op meerdere adressen betrekking hebben. Dit is bijvoorbeeld vaak het geval in gemengde wooncomplexen; wooncomplexen met zowel huur- als koopwoningen. Als een woningcorporatie namelijk besluit één van hun flats te splitsen in een deel dat zij verkoopt en een deel dat zij in eigen beheer houdt, bestaat het appartementsrecht dat zij in eigen beheer houdt vaak uit meerdere adressen. De appartementsrechten die zij verkopen, bestaan dan uit enkele adressen. Andersom kan het ook zo zijn dat één adres meerdere appartementsrechten heeft. Voorbeelden hiervan zijn een recreatiepark met huisjes of een kantoorgebouw waarin verschillende bedrijven gevestigd zijn. Er zijn ook appartementsrechten zonder dat er sprake is van een adres, bijvoorbeeld een tuin of een berging.
1.2 Methode
Om inzicht te krijgen in het aantal VvE’s is gebruik gemaakt van een op maat gemaakt basisbestand van het Kadaster met informatie uit de Basisregistratie Kadaster (BRK) en (indien er een verblijfsobject bij hoort) het id-nummer van het verblijfsobject uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) op peildatum 1 januari 2022 (zie bijlage 1 voor meer informatie over de betreffende bronnen). De BRK bevat informatie over VvE’s omdat het Kadaster bij het splitsen van appartementen bijhoudt wie de gerechtigden zijn die op dit grondperceel samen de VvE vormen. Het maatwerkbestand is door het Kadaster aan het CBS geleverd. Het CBS heeft het bestand gecontroleerd en de bijbehorende informatie uit de BAG gekoppeld op basis van het id-nummer. Daarbij is onder meer de BAG-gebruiksfunctie van het verblijfsobject toegevoegd, bijvoorbeeld een woonfunctie, logiesfunctie, winkelfunctie of industriefunctie. Aan de hand van dit onderzoeksbestand zijn twee populaties van VvE’s bepaald:
- De eerste populatie bestaat uit alle VvE's, dus ook VvE’s die alleen bestaan uit bijvoorbeeld tuinen. Daarnaast kunnen objecten bij meerdere VvE’s meetellen. Zo kan een VvE bestaan uit woningen, winkels en garages, waarbij nog een aparte VvE bestaat voor alleen de woningen. Beide VvE’s tellen in deze populatie mee. De totale populatie omvat bijna 161 duizend VvE’s.
- De tweede populatie bestaat uit VvE’s met minimaal één object met een woonfunctie. Het is voor dit onderzoek niet wenselijk dat een verblijfsobject bij meerdere VvE’s meetelt. We tellen het verblijfsobject daarom mee met de VvE met de meeste verblijfsobjecten. Deze tweede populatie omvat ruim 135 duizend VvE’s.
1.2.1 Vergelijking met het ABR en de BAG
Het aantal VvE’s van de eerste (totale) populatie is vergeleken met het Algemeen Bedrijven Register (ABR) dat onder andere gegevens bevat uit het Handelsregister van de KvK. Het ABR bevat informatie over VvE’s omdat VvE’s sinds 2008 verplicht zijn om zich in te schrijven bij de KvK. Volgens het Kadaster zijn er op 1 januari 2022 bijna 161 duizend VvE’s in Nederland, volgens het ABR zijn er bijna 130 duizend VvE’s. In het onderzoek over VvE’s dat in 2016 is gepubliceerd kwamen er in het ABR ook minder VvE’s voor dan in het bestand van het Kadaster: Ruim 100 duizend VvE’s (peildatum 1 januari 2015) om bijna 144 duizend volgens het Kadaster (peildatum 1 september 2015). Het aantal VvE's wordt naar verwachting door de KvK, en dus ook het ABR, onderschat omdat - ondanks de wettelijke verplichting hiertoe - niet alle VvE's bij de KvK zijn ingeschreven.
Daarnaast is ter vergelijking ook gekeken naar het aantal panden in de BAG met meerdere eigenaren. Er blijken ruim 200 duizend panden te zijn met meerdere eigenaren. Dit is meer dan de 161 duizend VvE’s die er volgens het Kadaster zijn. Dit komt waarschijnlijk omdat VvE’s zich niet altijd beperken tot één pand. Het is mogelijk dat een VvE wordt opgericht voor verblijfsobjecten in meerdere panden. Dan zijn er dus meer panden dan VvE’s. Van de 200 duizend panden met meerdere eigenaren zijn er 12 duizend panden die we niet kunnen koppelen aan een VvE in het bestand van Het Kadaster. Meer dan de helft van deze panden zijn van voor 1945.
In dit rapport wordt alleen gesproken over VvE’s die geregistreerd zijn. Er zijn geen gegevens waaruit blijkt of een VvE een actieve of een slapende VvE betreft (de VvE bestaat dan wel maar de eigenaren vervullen geen actieve rol).
1.2.2 Woonbase en andere bronnen
In dit rapport gaan we voornamelijk uit van VvE’s waarbij minimaal één object een woonfunctie heeft. Omdat het Kadaster een koppeling heeft gelegd met de BAG, is het eenvoudig om de kenmerken van de objecten er aan te koppelen. Voor dit onderzoek over VvE’s hebben we de kenmerken over woningen (eigendom, bouwjaar, oppervlakte, WOZ-waarde) en over huishoudens (huishoudenssamenstelling, leeftijd referentiepersoon, huishoudinkomen, betaalreserve) uit de Woonbase, BAG en Eigendomsstatistiek gehaald. De kenmerken met betrekking tot energie zijn door middel van een maatwerkbestand speciaal voor dit project aan het onderzoeksbestand gekoppeld. Voor meer informatie over de bronbestanden, zie bijlage 1.
1.3 Indeling van het rapport
Er zijn drie niveaus waarop de resultaten van het onderzoek worden gepresenteerd. Hoofdstuk 2 beschrijft de kenmerken van VvE’s met minimaal één woning, het gaat hierbij om ruim 135 duizend VvE’s. De volgende onderwerpen komen aan bod: aantal VvE’s, aantal adressen, aantal eigenaren, gemengde VvE’s en de kenmerken meest voorkomende bouwjaarklasse en gemiddelde WOZ-waarde. In hoofdstuk 3 worden de woningen die tot een VvE worden gerekend onder de loep genomen, dit zijn ruim 1,4 miljoen woningen. Kenmerken zoals eigendom, bouwjaar, oppervlakte en WOZ-waarde komen hier aan bod. In hoofdstuk 4 worden kenmerken met betrekking tot energie beschreven, zoals energielabel, verwarmingstype en energieverbruik. Deze kenmerken worden zowel op het niveau van alle woningen binnen een VvE als op het niveau van een VvE beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de kenmerken van de huishoudens die wonen in een woning binnen een VvE. Hierbij gaat het om de huishoudenssamenstelling, leeftijd (van de referentiepersoon), huishoudinkomen en betaalreserve. Tenslotte worden in hoofdstuk 6 aanbevelingen gedaan voor een eventueel vervolg op dit onderzoek. In bijlage 1 is een beschrijving opgenomen van alle bronbestanden die zijn gebruikt voor dit onderzoek, daarnaast is er een begrippenlijst.