Bijlage 1 Methodewijziging segmentgrens

Het prijssegment is mogelijk van invloed op de verkoopbaarheid van woningen. Daarom is voor alle verkoopbaarheidsindicatoren een aparte uitsplitsing gemaakt naar woningen in het hogere en lagere prijssegment. Vanaf dit rapport is de methode om de segmentgrens te bepalen gewijzigd ten opzichte van de methode die gehanteerd werd in eerdere rapporten. Beide methodes worden hieronder toegelicht.

In voorgaande rapporten werd de uitsplitsing naar segment gemaakt op basis van een vaste grenswaarde. Woningen werden tot het hogere segment gerekend indien de oorspronkelijke vraagprijs boven de 200 duizend euro lag. Woningen met een oorspronkelijke vraagprijs onder of gelijk aan 200 duizend euro werden tot het lagere segment woningen gerekend. Deze vaste grenswaarde werd voor zowel het risicogebied als het referentiegebied gehanteerd en was voor alle onderzochte jaren gelijk. De grens van 200 duizend euro was gebaseerd op een beleidsgrens, gehanteerd door de NCG bij de start van het Koopinstrument in 2016, voor het opkopen van langdurig te koop staande woningen in het aardbevingsgebied¹²⁾.

Sinds 2013 zijn woningen steeds duurder geworden¹³⁾. Daardoor is het niet mogelijk vast te houden aan een vaste grenswaarde en tegelijkertijd conclusies te trekken over ontwikkelingen door de tijd heen.  De grenswaarde in dit rapport is daarom vastgesteld door middel van een percentielbenadering, gebaseerd op een bestand met te koop gezette woningen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Het Koopinstrument, dat is gestart in het tweede kwartaal van 2016, dient hierbij nog steeds als uitgangspunt. Daarom is voor het tweede kwartaal van 2016 berekend voor welk deel van de woningen in het risicogebied de oorspronkelijke vraagprijs kleiner of gelijk is aan 200 duizend euro. Dit is het lagere prijssegment. Afgerond ligt deze grens op het 63e percentiel. Dit percentiel is vastgezet, waardoor in iedere periode een even groot deel van de woningen in het hogere en lagere segment valt. Voor iedere periode in zowel het risico- als het referentiegebied is dus berekend met welke oorspronkelijke vraagprijs het 63e percentiel overeenkomt. De uitkomst van deze berekening is de segmentgrens voor het betreffende gebied en periode. Zie tabel 1 voor de segmentgrenzen per jaar en per gebied.

In verband met de onderzoeksperiode, die steeds loopt tot en met het tweede kwartaal van een jaar, is er voor gekozen om periodes van jaren aan te houden die lopen vanaf het derde kwartaal in een jaar tot en met het tweede kwartaal een jaar later. Wegens het gebrek aan voldoende waarnemingen zijn de segmentgrenzen van woningen die te koop zijn gezet vóór 1995 erg instabiel. Daarom worden woningen die te koop zijn gezet vóór 1995 niet ingedeeld naar segment. Tot slot wordt voor de uitsplitsing naar hoog en laag segment in het risicogebied geen onderscheid gemaakt naar schade-intensiteit.

Grensbedragen zijn gebaseerd op de oorspronkelijke vraagprijs. Wanneer de oorspronkelijke vraagprijs kleiner of gelijk is aan de grens, dan wordt de woning tot het lage prijssegment gerekend. Als de oorspronkelijke vraagprijs hoger ligt dan het grensbedrag, dan behoort de woning tot het hoge prijssegment.