3. Bevindingen per indicator

Om een volledig beeld te krijgen van de woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld, is gekeken naar zeven indicatoren: de ontwikkeling van verkoopprijzen, de verhouding tussen vraag- en verkoopprijs, het aandeel verkochte en te koop staande woningen, de verkoopduur, de te koopduur en de WOZ-waarde. De belangrijkste uitkomsten per indicator staan in dit hoofdstuk centraal.

3.1 Verkoopprijs

De ontwikkelingen in verkoopprijs zijn met behulp van een zogeheten kenmerkenmodel onderzocht. Dit model corrigeert de gemeten verkoopprijs voor verschillende woningkenmerken van bestaande koopwoningen. Deze correctie voorkomt dat een ontwikkeling wordt gemeten die veroorzaakt wordt doordat in het ene kwartaal woningen met andere kenmerken worden verkocht dan in het andere kwartaal. In het methoderapport wordt het kenmerkenmodel verder toegelicht.

De ontwikkeling van de verkoopprijs is, net als de andere indicatoren, uitgedrukt in indexcijfers die in het derde kwartaal van 2012 (het kwartaal van de grote beving bij Huizinge) op 100 zijn gesteld. Met behulp van deze prijsindex wordt in kaart gebracht of de prijzen van verkochte woningen zijn gestegen of gedaald.  Dit betekent dat wanneer een indexcijfer 110 zou bedragen, de indicator ten opzichte van het derde kwartaal van 2012 met tien procent is toegenomen. Een indexcijfer van 97 duidt op een daling van drie procent. Door gebruik te maken van indexcijfers kan gemakkelijker worden vergeleken of het referentiegebied en de risicogebieden zich sinds het derde kwartaal van 2012 anders ontwikkelen.

Vanaf het derde kwartaal van 2012 dalen de verkoopprijzen in alle gebieden. In het referentiegebied is als eerste herstel zichtbaar. Vanaf het derde kwartaal van 2013 wordt in dit gebied een stijgende trend ingezet. Het risicogebied met een gemiddelde schade-intensiteit volgt een kwartaal later. Tenslotte herstellen vanaf het tweede kwartaal van 2014 ook de verkoopprijzen in de risicogebieden met een lage en hoge schade-intensiteit. Tegen het einde van de onderzoeksperiode nemen de verkoopprijzen in alle gebieden steeds sneller toe. Met name in het laatste jaar zijn de prijsstijgingen erg groot. Daardoor liggen de verkoopprijzen in het tweede kwartaal van 2021 een stuk hoger dan in het derde kwartaal van 2012. Met een toename van 58 procent is de stijging in het referentiegebied het grootst. In het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit is deze stijging ongeveer gelijk, namelijk 57 procent. Daarna volgen de risicogebieden met een hoge en lage schade-intensiteit. In deze gebieden liggen de verkoopprijzen respectievelijk 56 procent en 54 procent hoger dan in het derde kwartaal van 2012. Voor alle risicogebieden geldt dat het verschil met het referentiegebied niet significant is.

Figuur 3.1.1 toont de prijsontwikkeling van verkochte woningen in het referentiegebied en het risicogebied met een hoge schade-intensiteit. Het laat zien dat het, in vergelijking met het referentiegebied, langer duurt voordat de verkoopprijzen in dit risicogebied gaan stijgen. Doordat de prijzen in het risicogebied met hoge schade-intensiteit vanaf het vierde kwartaal van 2019 tot en met het vierde kwartaal van 2020 sneller toenemen dan in het referentiegebied, is het significante verschil in verkoopprijzen tussen deze gebieden aan het einde van de onderzoeksperiode verdwenen. In het risicogebied met een gemiddelde schade-intensiteit is hetzelfde verloop te zien. Waar eerder in de onderzoeksperiode de verschillen tussen dit gebied en het referentiegebied nog significant waren, is dit verschil vanaf het tweede kwartaal in 2018 niet meer significant. Ook hier komt dit doordat de verkoopprijzen in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit sneller zijn gestegen dan in het referentiegebied. Ook in het risicogebied met een lage schade-intensiteit is het verschil met het referentiegebied aan het einde van de onderzoeksperiode klein. Het verloop is hier echter anders dan in de andere twee risicogebieden: vanaf het vierde kwartaal van 2019 tot en met het  laatste kwartaal van 2020 liggen de verkoopprijzen significant hoger in het risicogebied, maar door een sterkere toename van de verkooprijzen in het referentiegebied in de laatste kwartalen, verschillen de gebieden niet meer significant van elkaar in het tweede kwartaal van 2021.

In het risicogebied met krimp stijgen de verkoopprijzen tot en met vierde kwartaal van 2019 sneller dan in het risicogebied zonder krimp. Daarna worden de verschillen tussen de gebieden kleiner: waar de verkoopprijzen in het gebied met krimp eerder nog achterbleven op het gebied zonder krimp, is dit aan het einde van de onderzoeksperiode niet meer het geval. Mogelijk is de krapte op de woningmarkt hiervoor een verklaring. In het tweede kwartaal van 2021 liggen de verkoopprijzen in het risicogebied met krimp 56 procent hoger dan in het derde kwartaal van 2012. In het risicogebied zonder krimp zijn de verkoopprijzen over dezelfde periode gestegen met 54 procent. Ook in het referentiegebied zijn de verschillen tussen het gebied met krimp en zonder krimp klein. Daar zijn de verkoopprijzen ten opzichte van het derde kwartaal van 2012 gestegen met respectievelijk 55 procent en 58 procent.

3.2 Prijsverhouding

De prijsverhouding is de verkoopprijs als percentage van de oorspronkelijke vraagprijs. In zowel de risicogebieden als het referentiegebied ligt de prijsverhouding halverwege 2021 hoger dan in het derde kwartaal van 2012. Dit houdt in dat de verkoopprijs dichter bij de vraagprijs is komen te liggen, of zelfs hoger is geworden dan de vraagprijs. De stijging van de prijsverhouding ligt voor de referentie- en risicogebieden tussen de 22 en 24 procent. In de periode tot en met het derde kwartaal van 2020 kwam de verkoopprijs gemiddeld steeds dichter bij de vraagprijs te liggen, terwijl vanaf het vierde kwartaal van 2020 de verkoopprijs zelfs hoger is komen te liggen dan de vraagprijs (zie de niet-geïndexeerde cijfers in het dashboard) in alle gebieden. Dit laat zien dat er krapte bestaat op de woningmarkt in alle onderzoeksgebieden vanaf eind 2020 tot en met de eerste helft van 2021. Voor de risicogebieden met gemiddelde en hoge schade-intensiteit ligt de prijsverhouding vanaf het derde kwartaal van 2020 significant hoger dan in het referentiegebied.

Bij de vergelijking van de gebieden met en zonder krimp is eveneens een stijging van de prijsverhouding te zien voor alle gebieden en ligt deze stijging tussen de 21 en 23 procent. Ook hier is vanaf het vierde kwartaal van 2020 de verkoopprijs boven de vraagprijs komen te liggen.

Zowel voor woningen in het lage als in het hoge segment neemt de prijsverhouding toe. De stijging ligt hier steeds tussen de 23 en 24 procent. Vanaf het eerste kwartaal van 2021 geldt zowel voor woningen in het lage als woningen in het hoge segment, dat de verkoopprijs gemiddeld boven de vraagprijs is komen te liggen. Dit geldt zowel voor het risico- als het referentiegebied.

In figuur 3.2.1 wordt de ontwikkeling van de prijsverhouding voor het risicogebied met hoge schade-intensiteit en het referentiegebied niet-geïndexeerd weergegeven. Deze figuur laat zien dat in de eerste periode na de aardbeving in Huizinge de prijsverhouding van woningen significant minder gunstig was voor woningverkopers in het referentiegebied. Vanaf 2013 zijn de gebieden weer dichter bij elkaar komen te liggen en is de verkoopprijs gedurende 2020 dichter bij de vraagprijs komen te liggen. Vanaf het tweede kwartaal van 2020 zijn de gebieden significant verschillend geworden, waarbij de prijsverhouding in het risicogebied met hoge schade-intensiteit hoger ligt dan in het referentiegebied. Er is echter in beide gebieden krapte op de woningmarkt te zien, omdat de verkoopprijs hoger is geworden dan de vraagprijs.

3.3 Verkochte woningen

Het aandeel verkochte woningen is het aantal woningen dat in een kwartaal is verkocht als percentage van de woningvoorraad. In alle onderzoeksgebieden is er een toename zichtbaar in het aandeel verkochte woningen tussen het derde kwartaal van 2012 en het tweede kwartaal van 2021. De toename in de drie risicogebieden wijkt daarbij niet significant af van de toename in het referentiegebied. In het referentiegebied nam het aandeel verkochte woningen met 132 procent toe. In de risicogebieden met lage, gemiddelde en hoge schade-intensiteit was de toename respectievelijk 126, 156 en 122 procent.

Aan het begin van de onderzoeksperiode waren er nog significante verschillen tussen de risicogebieden en het referentiegebied zichtbaar. Zo blijkt uit figuur 3.3.1 dat het aandeel verkochte woning sneller stijgt in het referentiegebied in vergelijking met het gebied met hoge schade-intensiteit, waardoor er een significant verschil ontstaat.  In het tweede kwartaal van 2021 verschillen de onderzoeksgebieden echter niet meer significant van het referentiegebied.

Voor alle risicogebieden en het referentiegebied geldt dat in het tweede kwartaal van 2021 het aandeel verkochte woningen lager ligt dan het eerste kwartaal van 2021. Een mogelijke verklaring hiervoor is de krapte op de woningmarkt: wanneer er minder woningen te koop worden aangeboden, kunnen er ook minder woningen worden verkocht.

In zowel het krimpgebied als het gebied zonder krimp geldt dat het aandeel verkochte woningen is toegenomen in het tweede kwartaal van 2021 ten opzichte van het derde kwartaal van 2012. Dit geldt zowel voor het referentie- als het risicogebied. Er zijn geen significante verschillen zichtbaar tussen het gebied met en zonder krimp.

Het aandeel verkochte woningen ligt hoger in het hoge segment dan in het lage segment. Dit geldt zowel voor het risicogebied als voor het referentiegebied. In het referentiegebied is het aandeel verkochte woningen in het hoge segment tussen het derde kwartaal van 2012 en het tweede kwartaal van 2021 toegenomen met 94 procent en in het risicogebied is de toename in datzelfde segment 95 procent. Voor woningen in het lage segment liggen deze percentages op respectievelijk 17 procent en 41 procent.

3.4 Te koop staande woningen

Het aandeel te koop staande woningen is in alle onderzoeksgebieden aanzienlijk gedaald in de periode tussen het derde kwartaal van 2012 en het tweede kwartaal van 2021. De daling is met bijna 94 procent het grootst in het referentiegebied. In het risicogebied met lage, gemiddelde en hoge schade-intensiteit ligt de daling tussen de 91 en 92 procent. De risicogebieden verschillen niet significant van het referentiegebied.

De gebieden laten echter een verschillend verloop zien waarmee de dalingen tot stand zijn gekomen. Figuur 3.4.1 illustreert dit voor het referentiegebied en risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit. Terwijl het aandeel te koop staande woningen in het referentiegebied al vanaf het begin van de onderzoeksperiode daalt, komt deze daling in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit pas veel later op gang. Deze daling is vervolgens wel sterker, waardoor de achterstand ten opzichte van het referentiegebied wordt ingelopen. Sinds het derde kwartaal van 2019 ligt het aandeel te koop staande woningen in alle gebieden onder de één procent. Aan het einde van het tweede kwartaal van 2021 is dit voor alle gebieden zelfs gedaald tussen de 0,2 en 0,3 procent. Dit wijst erop dat de woningmarkt niet alleen is hersteld over de tijd, maar inmiddels ook krapper is geworden.

Voor het referentiegebied geldt dat de daling van het aandeel te koop staande woningen in het krimpgebied weliswaar later is ingezet dan in het gebied zonder krimp, maar heeft een sterkere daling geresulteerd in het feit dat gebieden met en zonder krimp niet significant van elkaar verschillen in het tweede kwartaal van 2021. Voor het risicogebied geldt ook dat de daling van het aandeel te koop staande woningen in het gebied met krimp later is ingezet dan in het gebied zonder krimp, maar verschillen de gebieden nog wel significant van elkaar in het tweede kwartaal van 2021.

Concluderend ligt het aandeel te koop staande woningen in zowel de risico-, referentie- en krimpgebieden en voor woningen in het zowel het lage als het hoge segment op een zeer laag punt waarbij er nauwelijks nog verschillen tussen de gebieden zijn waar te nemen.

3.5 Verkoopduur

De verkoopduur geeft het aantal dagen aan totdat een woning is verkocht. In alle risicogebieden en het referentiegebied is er sprake van een afname van de verkoopduur vanaf het derde kwartaal van 2012 tot en met het tweede kwartaal van 2021. De afname is met 90 procent het grootst in het referentiegebied, gevolgd door de risicogebieden met lage, gemiddelde en hoge schade-intensiteit, met respectievelijk 90, 88 en 87 procent. Alle risicogebieden verschillen daarmee niet significant van het referentiegebied.

In figuur 3.5.1 is het mediane aantal dagen weergegeven dat het duurt voordat een woning verkocht is in het referentiegebied en in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit. Te zien is dat de verkoopduur in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit in het derde kwartaal van 2012 gemiddeld lager is dan in het referentiegebied, namelijk 231 dagen in het referentiegebied en 194 dagen in het specifieke risicogebied. Vanaf 2013 is er een daling te zien in het referentiegebied. In het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit zien we pas vanaf 2015 een daling, terwijl er tot 2015 juist een toename van de gemiddelde verkoopduur zichtbaar was. De laatste jaren daalt de verkoopduur sterker dan in het referentiegebied. Sinds 2020 is het verschil tussen het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit en het referentiegebied niet groter dan drie dagen. Zo is de mediane verkoopduur in het tweede kwartaal van 2021 in het referentiegebied 23 dagen en in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit 24 dagen.

Er zijn geen significante verschillen tussen het gebied met krimp en het gebied zonder krimp. Ook tussen woningen in het lage en hoge segment zijn er geen significante verschillen in ontwikkeling van de verkoopduur.

3.6 Te koopduur

De te koopduur is het aantal dagen dat een woning te koop staat. In alle onderzoeksgebieden neemt de te koopduur af in de periode vanaf het derde kwartaal van 2012 tot en met het tweede kwartaal van 2021. Deze afname is significant sterker in het referentiegebied dan in het risicogebied met hoge schade-intensiteit. In het referentiegebied is het aantal dagen dat een woning te koop staat afgenomen met 92 procent. In het risicogebied met hoge schade-intensiteit is deze afname 73 procent. De risicogebieden met lage en gemiddelde schade-intensiteit verschillen niet significant van het referentiegebied, met respectievelijk 88 en 82 procent.

Absoluut gezien ligt de mediane te koopduur in het risicogebied met lage schade-intensiteit, met 52 dagen in het tweede kwartaal van 2021, dicht bij de te koopduur van het referentiegebied, waar de te koopduur 37 dagen is. Het aantal dagen in de risicogebieden met gemiddelde en hoge schade-intensiteit ligt een stuk hoger, met respectievelijk 80 en 119 dagen.

In het risicogebied is er een significant verschil in ontwikkeling tussen de gebieden met en zonder krimp. In het gebieden met krimp is de afname significant minder sterk dan in het gebied zonder krimp. In het referentiegebied is het verschil tussen de gebieden met en zonder krimp niet significant.

Ook is er een significant verschil in te koopduur zichtbaar tussen woningen in de lage en hoge segmenten in het risicogebied. De afname van de te koopduur is bij woningen in het lage segment groter: de afname bij woningen in het lage segment is 91 procent en die van woningen in het hoge segment 71 procent. In het referentiegebied is het verschil tussen woningen in het lage en hoge segment niet significant.

Figuur 3.6.1 laat het aantal dagen dat een woning te koop staat zien van woningen in het lage en hoge segment in het risicogebied. Hier is te zien dat de te koopduur in het derde kwartaal van 2012 hoger is voor woningen in het hoge segment en dat de te koopduur voor deze woningen lange tijd harder stijgt. Vanaf het vierde kwartaal van 2015 zijn er tot het tweede kwartaal van 2019 geen significante verschillen tussen woningen in het lage en hoge segment. Daarna komt het aantal dagen dat een woning te koop staat in het hoge segment weer boven die van het lage segment uit. In het tweede kwartaal van 2021 staan woningen in het hoge segment gemiddeld 105 dagen langer te koop dan woningen in het lage segment.

3.7 WOZ-waarde

Ieder jaar bepalen gemeenten door middel van een taxatie de WOZ-waarde van onroerende zaken. In deze waardebepaling wordt door de taxateur verschillende kenmerken meegenomen, zoals de ligging, oppervlakte en inhoud van het pand. Daarnaast wordt er ook gekeken naar de verkoopcijfers van omliggende panden. Op basis van de verschillende kenmerken en de verkoopgegevens wordt uiteindelijk de WOZ-waarde bepaald. Deze WOZ-waarde is de marktwaarde van de onroerende zaak op 1 januari van het voorgaande jaar; dit wordt ook wel de waardepeildatum genoemd. Door deze manier van taxeren reageert de WOZ-waarde met een vertraging op de prijsontwikkeling op de woningmarkt. Als voorbeeld: de WOZ-waarde 2012 vertegenwoordigt de waarde van de onroerende zaak op peildatum 1-1-2011.

De ontwikkeling van de WOZ wordt gemeten door binnen een bepaald gebied de som van de WOZ-waarde van koopwoningen te delen door de som van de WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Alleen bestaande koopwoningen die in beide jaren voorkomen, worden meegenomen. Zo kunnen de ontwikkelingen in een index niet ontstaan door een verschil in sets van koopwoningen. De waarnemingsperiode loopt op jaarbasis van 2012 tot en met 2020, waarbij 2013 gelijkgesteld is aan 100.

De analyse laat zien dat vanaf het begin van de waarnemingsperiode in 2012 de WOZ-waarde in zowel de risicogebieden als het referentiegebied aanvankelijk daalt. De WOZ-waarde daalt in het referentiegebied sneller dan in de risicogebieden, met als dieptepunt een daling van bijna 7 procent in 2014. Het jaar daarop vlakt in alle gebieden de daling af. In 2016 wordt in het referentiegebied en het risicogebied met een lage schade-intensiteit de daling van de WOZ-waarde omgezet in een lichte stijging. De risicogebieden met een gemiddelde en hoge schade-intensiteit volgen een jaar later. Sindsdien is in alle onderzoeksgebieden een steeds sneller stijgende WOZ-waarde waar te nemen. Deze steeds snellere stijging hangt samen met de ontwikkeling van de verkoopprijzen. Tot aan het einde van de waarnemingsperiode in 2020 zet dit zich voort.

In figuur 3.7.1 wordt de ontwikkeling van de WOZ-waarde in de gebieden met en zonder krimp weergegeven. De WOZ-waarde van koopwoningen daalt vanaf waarnemingsperiode 2012 een aantal jaren sterk. In het gebied zonder krimp maakt deze daling vanaf 2015 plaats voor een stijging. Vanaf 2016 stijgt de WOZ-waarde ook in het referentiegebied met krimp. Een jaar later volgt het risicogebied met krimp. In de gebieden met krimp blijft de WOZ-waarde wel achter ten opzichte van de gebieden zonder krimp. Dit geldt voor zowel het risico- als het referentiegebied, maar voor het risicogebied is het verschil groter. Door de sterke stijging van de WOZ-waarde in het risicogebied met krimp wordt in het laatste jaar dit verschil kleiner. Voor het referentiegebied geldt het tegenovergestelde. Daar stijgt de WOZ-waarde in het referentiegebied zonder krimp juist sterker dan in het referentiegebied met krimp, waardoor het verschil tussen deze gebieden toeneemt.