2. Kernbevindingen
Ondanks dat er nog enkele significante verschillen zichtbaar zijn tussen de onderzoeksgebieden, wijst de ontwikkeling van alle verkoopbaarheidsindicatoren op een krappe woningmarkt rondom het Groningenveld. Dit geldt voor alle gebieden.
Krapte op de woningmarkt
In het vorige rapport, waarin de periode tussen het derde kwartaal van 2012 en het tweede kwartaal van 2020 werd onderzocht, werd geconcludeerd dat er sprake was van een aangetrokken woningmarkt, maar dat de risicogebieden met gemiddelde en hoge schade-intensiteit op verschillende indicatoren hierbij nog achterliepen.
Nu zijn de verschillen tussen de risicogebieden en het referentiegebied niet meer zichtbaar, met als uitzondering dat het gebied met hoge schade-intensiteit een significant minder sterke afname van de te koopduur laat zien dan het referentiegebied. Voor alle gebieden geldt dat de krapte op woningmarkt, waarvan in het vorige rapport de eerste tekenen al zichtbaar waren, door heeft gezet. Momenteel wordt het beeld op de woningmarkt rondom het Groningenveld overheerst door kenmerken van krapte. Zo zijn bijvoorbeeld de verkoopprijzen en de prijsverhouding verder gestegen, terwijl het aantal dagen dat een woning te koop staat verder afneemt. De komst van het coronavirus in het eerste kwartaal van 2020, lijkt geen dempend effect te hebben gehad op de woningmarkt in het onderzoeksgebied, net zoals in de rest van Nederland (waar ook krapte zichtbaar is)9).
In figuur 2.1.1. worden bovenstaande resultaten samengevat. Per indicator toont de figuur voor elk van de onderzoeksgebieden hoeveel procent deze het tweede kwartaal van 2021 is toe- of afgenomen ten opzichte van het derde kwartaal van 2012. Daarbij wordt aangegeven of dit verschil al dan niet significant is.
Voor alle gebieden geldt dat de WOZ-waarde blijft toenemen. In 2020 ligt de WOZ-waarde opnieuw hoger dan een jaar eerder. Deze ontwikkeling is al enkele jaren zichtbaar en zet nu opnieuw door. Dit geldt zowel voor alle kerngebieden als voor de gebieden met en zonder krimp.
In tegenstelling tot eerdere rapporten, zijn er in dit rapport nog maar weinig significante verschillen zichtbaar tussen de gebieden met krimp en de gebieden zonder krimp. De gebieden lijken qua ontwikkeling steeds meer op elkaar, mogelijk speelt de krappe woningmarkt hierbij een rol. Alleen in het risicogebied is de afname van de te koopduur significant minder sterk in het gebied met krimp dan in het gebied zonder krimp.
Voor woningen in de lage en hoge segmenten worden nog enkele significante verschillen gevonden. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de methode om de segmentgrens te bepalen, in dit rapport afwijkt van het eerdere rapport, waardoor deze bevindingen niet direct vergelijkbaar zijn met eerdere rapporten (zie paragraaf 1.1). De verschillen zijn vooral zichtbaar bij de verkoopbaarheidsindicator verkochte woningen. Zowel voor het referentie- als het risicogebied geldt dat de toename van het aandeel verkochte woningen in het hoge segment significant hoger lag dan in het lage segment.
Naast de prijs- en verkoopbaarheidsindicatoren, zijn de verhuisbewegingen geanalyseerd. Het algemene beeld hierbij is dat van alle huishoudens die verhuizen in de drie risicogebieden, de meerderheid in hetzelfde of een ander risicogebied gaat wonen. Deze ontwikkeling is gedurende de hele onderzoeksperiode redelijk stabiel. In de onderzochte periode (2012-2020) is het migratiesaldo echter wel voornamelijk negatief. Dit geldt zowel voor de risicogebieden als het referentiegebied.