2. Kernbevindingen
De ontwikkeling van de verkoopbaarheidsindicatoren wijst op een krappe woningmarkt rondom het Groningenveld voor alle gebieden. Er is geen sprake (meer) van indicatoren die wijzen op het significant achterblijven van de woningmarktontwikkeling in de risicogebieden t.o.v. het referentiegebied tussen 2012 en 2022.
Naast krapte in 2022 ook tekenen van afvlakking zichtbaar
In het vorige rapport, waarin de periode tussen het derde kwartaal van 2012 en het tweede kwartaal van 2021 werd onderzocht, werd reeds geconcludeerd dat er voor alle gebieden sprake was van krapte op de woningmarkt. De algehele krapte op de woningmarkt zien we ook in de huidige onderzoeksperiode (tot en met het tweede kwartaal van 2022) duidelijk terug in de verschillende indicatoren. Toch zijn er ook tekenen van afvlakking zichtbaar.
Weinig verschillen tussen de risicogebieden en het referentiegebied
In de vorige onderzoeksperiode (tot en met het tweede kwartaal van 2021) waren er nauwelijks significante verschillen tussen de risicogebieden en het referentiegebied, met als uitzondering dat het risicogebied met hoge schade-intensiteit een significant minder sterke afname van de te koopduur liet zien dan het referentiegebied. In de huidige onderzoeksperiode (tot en met het tweede kwartaal van 2022) is er geen enkele indicator die wijst op het significant achterblijven van de risicogebieden ten opzichte van het referentiegebied sinds 2012. De verkoopprijsindex in de risicogebieden met lage en gemiddelde schade-intensiteit is zelfs significant meer gestegen ten opzichte van het referentiegebied. Ook bij de prijsverhouding zien we een significant sterkere stijging in alle drie de risicogebieden, in vergelijking met het referentiegebied.
In figuur 2.1.1. worden de onderzoeksresultaten samengevat. Per indicator toont de figuur voor elk van de onderzoeksgebieden hoeveel procent deze het tweede kwartaal van 2022 is toe- of afgenomen ten opzichte van het derde kwartaal van 2012. Daarbij wordt aangegeven of dit verschil al dan niet significant is. De ontwikkeling over de tijd wordt daaronder per indicator verder toegelicht.
Ontwikkeling verkoopprijsindex
Vanaf 2020 was er een forse stijging in de verkoopprijsindex te zien in alle gebieden. Sinds het vierde kwartaal van 2021 lijken de prijsstijgingen echter te stabiliseren in het risicogebied met een hoge schade-intensiteit en het referentiegebied. Ook in het referentiegebied zonder krimp is er een afvlakking van de stijgende prijzen te zien. In de andere risico- en referentiegebieden lijken de verkoopprijzen nog te stijgen.
Ontwikkeling prijsverhouding
In de periode tot en met het derde kwartaal van 2020 kwam de verkoopprijs gemiddeld steeds dichter bij de vraagprijs te liggen, vanaf het vierde kwartaal van 2020 is de verkoopprijs gemiddeld zelfs hoger dan de vraagprijs in alle gebieden. Vanaf het derde kwartaal van 2021 is er in alle gebieden een afvlakking van de groei van deze prijsverhouding waar te nemen. Deze afvlakking is in risicogebieden met gemiddelde en hoge schade-intensiteit minder sterk dan in het risicogebied met lage schade-intensiteit en in het referentiegebied. In het risicogebied met lage schade-intensiteit en het referentiegebied is de prijsverhouding sinds het vierde kwartaal van 2021 zelfs aan het dalen. In 2022 ligt de prijsverhouding in het referentiegebied daarmee zelfs significant lager dan in alle risicogebieden. In de risicogebieden wordt dus relatief meer overboden dan in het referentiegebied.
Ontwikkeling verkochte woningen
In alle onderzoeksgebieden is er een toename zichtbaar in het aandeel verkochte woningen tussen het derde kwartaal van 2012 en het eerste kwartaal van 2021. De toename in de drie risicogebieden wijkt daarbij niet significant af van de toename in het referentiegebied. Vanaf het tweede kwartaal van 2021 is er juist een afname zichtbaar in het aandeel verkochte woningen. Dit geldt voor alle drie risicogebieden en het referentiegebied.
Ontwikkeling te koop staande woningen
Het aandeel te koop staande woningen is in alle onderzoeksgebieden aanzienlijk gedaald in de periode tussen het derde kwartaal van 2012 en het vierde kwartaal van 2021. Vanaf het eerste kwartaal van 2022 vlakt de daling echter af en stijgt het aandeel te koop staande woningen licht. De risicogebieden verschillen niet significant van het referentiegebied.
Ontwikkeling verkoopduur
In alle risicogebieden en het referentiegebied is er sprake van een afname van de verkoopduur vanaf het derde kwartaal van 2012 tot en met het tweede kwartaal van 2022. De afname is met 90 procent het grootst in het referentiegebied en het risicogebied met lage schade-intensiteit. In de risicogebieden met gemiddelde en hoge schade-intensiteit, daalde de verkoopduur met circa 87 procent. De risicogebieden verschillen daarmee niet significant van het referentiegebied. De daling in de verkoopduur lijkt het meest recente jaar iets af te vlakken in alle gebieden.
Ontwikkeling te koopduur
In alle onderzoeksgebieden neemt de te koopduur af in de periode vanaf het derde kwartaal van 2012 tot en met het tweede kwartaal van 2022. In het referentiegebied en in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit is het aantal dagen dat een woning te koop staat afgenomen met 92 procent. In de risicogebieden met lage en hoge schade-intensiteit, daalde de verkoopduur met respectievelijk 93 en 91 procent. Alle risicogebieden verschillen daarmee niet significant van het referentiegebied. Met name in het referentiegebied en in het risicogebied met lage schade-intensiteit lijkt de daling in de te koopduur het laatste jaar iets af te vlakken.
Ontwikkeling WOZ-waarde
Voor alle gebieden geldt dat de WOZ-waarde blijft toenemen. In lijn met de prijsontwikkeling van woningen, ligt de WOZ-waarde in 2021 opnieuw hoger dan een jaar eerder. Deze ontwikkeling is al enkele jaren zichtbaar en zet nu opnieuw door. Dit geldt zowel voor alle onderzoeksgebieden als voor de gebieden met en zonder krimp.
Verhuisbewegingen
Naast de prijs- en verkoopbaarheidsindicatoren, omvat het onderzoek ook de verhuisbewegingen. Het algemene beeld hierbij is dat van alle huishoudens die verhuizen in de drie risicogebieden, ongeveer minimaal de helft in een risicogebied met dezelfde of een andere schade-intensiteit gaat wonen (deze mensen blijven dus ook na verhuizing in een risicogebied wonen). Deze ontwikkeling is gedurende de hele onderzoeksperiode redelijk stabiel. In de onderzochte periode (2014-2021) is het migratiesaldo wel voornamelijk negatief, vooral in het risicogebied met hoge schade-intensiteit. Vanaf het derde kwartaal van 2019 is zichtbaar dat het migratiesaldo echter ook hier minder negatief wordt. In 2021 komen in het risicogebied met hoge schade-intensiteit voor het eerst zelfs kwartalen voor met een positief migratiesaldo. In het referentiegebied is het migratiesaldo tot aan het eerste kwartaal van 2019 altijd negatief, maar vanaf het tweede kwartaal van 2019 afwisselend positief en negatief.
Krimp- en segmentanalyse
In tegenstelling tot eerdere rapporten, is er in dit rapport geen enkel significant verschil zichtbaar tussen de gebieden met krimp en de gebieden zonder krimp. De gebieden lijken qua ontwikkeling steeds meer op elkaar. Ook in de segmentanalyse is dit jaar geen enkel significant verschil zichtbaar tussen de gebieden in het lage en hoge segment.