1. Inleiding
Het CBS brengt sinds 2015 de ontwikkeling van de woningmarkt rondom het Groningenveld in kaart. Dit gebeurt op basis van een terugkerend onderzoek3). De achtergrond en insteek van deze onderzoeksreeks wordt in dit inleidende hoofdstuk nader toegelicht.
1.1 Gebiedsindeling
In het rapport met bevindingen tot en met het tweede kwartaal van 2019 is de gebiedsindeling vernieuwd en in het huidige rapport is deze aangehouden4). Deze gebiedsindeling houdt rekening met de gehonoreerde schademeldingen tot en met 2 augustus 2019. Het referentiegebied bestaat uit buurten zonder goedgekeurde schademeldingen, die geografisch nabij het Groningenveld liggen en die in sociaaleconomisch opzicht vergelijkbaar zijn. Buurten die niet vergelijkbaar zijn, vallen onder het uitzonderingsgebied en worden in dit onderzoek verder niet meegenomen.
Indeling naar schademeldingen
De ontwikkelingen op de woningmarkt rondom het Groningenveld (risicogebied) worden onderzocht door de trends in het aardbevingsgebied te vergelijken met die in het referentiegebied. Tot het risicogebied worden de buurten gerekend die schade hebben door aardbevingen als gevolg van de gaswinning5). Het risicogebied is onderverdeeld in buurten met een lage schade-intensiteit (1 tot en met 10 procent van de woningvoorraad heeft schade), een gemiddelde6) schade-intensiteit (11 tot en met 55 procent schade) en een hoge schade-intensiteit (ten minste 56 procent schade). De indeling naar schade-intensiteit is gelijk aan de indeling in het vorige rapport. Figuur 1.1.1 geeft deze gebiedsindeling visueel weer. De gebiedsindeling is ook te vinden in het dashboard inclusief de naamgeving van elke buurt.
Indeling naar gebieden met en zonder krimp
In de onderzoeksreeks wordt, naast de indeling op basis van schade-intensiteit, een indeling gemaakt naar gebieden met en zonder krimp (zie figuur 1.1.2). Deze indeling is gelijk aan die van het vorige rapport. De rijksoverheid heeft diverse regio’s aangeduid als krimpgebieden op basis van de (toekomstige) bevolkings- en huishoudensdaling in die gebieden7). De krimpgebieden rondom het Groningenveld en het referentiegebied zijn alle buurten die tot één van deze krimpregio’s behoren. Deze gebiedsindeling is ook te vinden in het dashboard inclusief de naamgeving van elke buurt. Bij de uitsplitsing van woningen naar krimp of zonder krimp in het risicogebied wordt geen onderscheid gemaakt naar schade-intensiteit.
Indeling naar hoog en laag segment
Omdat het prijssegment mogelijk van invloed is op de verkoopbaarheid van woningen, is voor alle verkoopbaarheidsindicatoren, behalve verkoopprijsindex en de WOZ-waarde, iedere periode een aparte uitsplitsing gemaakt naar woningen in het hogere en lagere prijssegment. In de rapporten tot en met 2020 werd de segmentgrens bepaald op basis van een vaste grenswaarde. Woningen met een oorspronkelijke vraagprijs onder of gelijk aan 200 duizend euro worden werden tot het lagere segment woningen gerekend. Daarom is de methode om de segmentgrens te bepalen in 2021 (en met terugwerkende kracht voor alle periodes daarvoor) gewijzigd naar een variabele grens op basis van een percentielbenadering. In het meest recente jaar (derde kwartaal 2021 tot en met tweede kwartaal 2022) ligt de segmentgrens in het referentiegebied op 365 duizend euro en in het risicogebied op 325 duizend euro. Meer informatie over de berekening van de variabele segmentgrens, staat beschreven in het methoderapport.
1.2 Indicatoren
De vergelijking tussen de risicogebieden en het referentiegebied vindt plaats op basis van de volgende zeven indicatoren:
- Verkoopprijzen: de ontwikkeling van de verkoopprijzen.
- Prijsverhouding: dit is de verkoopprijs als percentage van de oorspronkelijke vraagprijs.
- Verkochte woningen: dit is het aantal woningen dat in een kwartaal is verkocht als percentage van de woningvoorraad.
- Te koop staande woningen: dit is het aantal te koop staande woningen als percentage van de woningvoorraad.
- Verkoopduur: dit is het aantal dagen dat verkochte woningen te koop stonden.
- Te koopduur: dit is het aantal dagen dat te koop staande woningen al te koop staan.
- WOZ-waarde: dit is de door de gemeente getaxeerde waarde van het pand op 1 januari van het voorgaande jaar.
Naast deze zeven indicatoren, wordt er ook gekeken naar de verhuisbewegingen in de verschillende gebieden (zie hoofdstuk 4).
1.3 Bronnen
Om de indicatoren en de verhuisbewegingen te berekenen, wordt van zeven bronnen gebruik gemaakt: een bestand met te koop gezette woningen van de NVM, het verkopenbestand van het Kadaster, de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), de Basisregistratie Personen (BRP), het Woonruimteregister (WRG) en een bestand met schadegegevens van het Centrum Veilig Wonen (CVW) en van de Tijdelijke Commissie Mijnbouwschade Groningen (TCMG). Het methoderapport licht de bronnen uitgebreider toe.
1.4 Onderzoeksperiode
Het onderzoek is gebaseerd op indicatoren die lopen vanaf het eerste kwartaal van 1995 tot en met het tweede kwartaal van 2022. Bij de vergelijking tussen het risico- en het referentiegebied ligt de focus op de woningmarktontwikkelingen vanaf het derde kwartaal van 2012. In dat kwartaal vond in Huizinge (gemeente Loppersum) de zwaarste aardbeving plaats. De verwachting is dat vooral in de periode na deze aardbeving eventuele effecten op de woningmarkt zichtbaar zullen zijn. Het is echter ook mogelijk dat andere ontwikkelingen ten grondslag liggen aan de ontstane verschillen, bijvoorbeeld een verschil in bevolkingsdaling tussen de gebieden. Daarom kan op basis van dit onderzoek niet met zekerheid worden vastgesteld dat eventuele verschillen tussen het risico- en referentiegebied ook daadwerkelijk door de aardbevingen zijn veroorzaakt. Verder geeft dit onderzoek enkel een beeld van de algemene ontwikkelingen op de woningmarkt rondom het Groningenveld. In individuele gevallen kunnen de ontwikkelingen positiever of negatiever zijn geweest.
1.5 Betrouwbaarheid
Omdat de data en methoden die zijn gebruikt om de indicatoren te berekenen – net als alle statistische methoden – onzekerheid kennen, kunnen de berekende waarden (en de ontwikkeling hiervan) afwijken van de werkelijke waarden. Daarom zijn voor alle waarden 95 procent-betrouwbaarheidsintervallen bepaald. Dit betekent dat de werkelijke waarde met 95 procent zekerheid tussen de onder- en bovengrens (marges) van dit interval valt. Alleen als het betrouwbaarheidsinterval van een waarde in één van de risicogebieden niet overlapt met die in het referentiegebied, kan worden gesteld dat de waarden in de gebieden daadwerkelijk, oftewel significant, verschillen.
1.6 Onderzoeksreeks
Deze publicatie is de twaalfde in de reeks8). Het eerste rapport verscheen in december 2015. Sindsdien verscheen halfjaarlijks een publicatie, waarin de onderzoeksperiode telkens met twee kwartalen werd uitgebreid. Vanaf de tweede helft van 2020 wordt het onderzoek jaarlijks uitgevoerd. Tabel 1.6 toont een overzicht van de eerder verschenen publicaties en de onderzoeksperiode. Tot en met 2018 zijn de resultaten weergegeven in een uitgebreid rapport en bijbehorende tabellensets. Vanaf 2019 worden alle resultaten in een dashboard getoond. Alleen de belangrijkste resultaten worden in een samenvattend rapport (zoals dit rapport) gepresenteerd. De methode wordt uitgebreid toegelicht in een apart methoderapport.
| Nummer in reeks | Titel | Verschijningsdatum |
|---|---|---|
| 1. | Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2015 | 18 december 2015 |
| 2. | Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 4e kwartaal 2015 | 4 april 2016 |
| 3. | Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2016 | 21 oktober 2016 |
| 4. | Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 4e kwartaal 2016 | 19 mei 2017 |
| 5. | Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2017 | 31 oktober 2017 |
| 6. | Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 4e kwartaal 2017 | 30 april 2018 |
| 7. | Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2018 | 31 oktober 2018 |
| 8. | Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 4e kwartaal 2018 | 3 juni 2019 |
| 9. | Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2019 | 20 maart 2020 |
| 10. | Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2020 | 18 december 2020 |
| 11. | Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2021 | 21 december 2021 |
| 12. | Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2022 | 28 februari 2023 |
| Methoderapport | Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. Methoderapport | 28 februari 2023 |
3) Van 2015 tot en met begin 2020 is dit onderzoek halfjaarlijks uitgevoerd, vanaf de tweede helft van 2020 voert het CBS dit onderzoek jaarlijks uit.
4) Voor meer informatie zie het methoderapport.
5) Hierbij gaat het om buurten waar tot en met 2 augustus 2019 meer dan één procent van de woningen en minimaal vijf woningen schade hebben als gevolg van aardbevingen, zoals vastgesteld door het Centrum Veilig Wonen (CVW) en de Tijdelijke Commissie Mijnbouwschade Groningen (TCMG). Alle woningen in deze buurten behoren tot het risicogebied, ook woningen zonder schade.
6) De term gemiddeld verwijst naar de middelste klasse, het gaat dus niet om de statistische term ‘gemiddelde’.
7) De officiële indeling per 1 januari 2019 is hier te vinden.
8) De gebiedsindeling is twee keer veranderd. Het belangrijkste verschil vanaf het vierde rapport is dat de gebiedsindeling op buurtniveau is vastgesteld, voorheen was dit op gemeenteniveau. Vanaf het rapport tot en met het tweede kwartaal van 2019 is er weer een nieuwe gebiedsindeling vastgesteld. Deze is gebaseerd op recentere data met betrekking tot aardbevingen en schademeldingen in vergelijking met het voorgaande ijkmoment.