Verschillenanalyse gemiddelde WOZ-waarde van woningen

Sinds 2019 registeren alle gemeenten officieel de WOZ-informatie in de landelijke voorziening WOZ. Sinds dat jaar maakt het CBS ook gebruik van dit register.  In de LV WOZ is ook de relatie vastgelegd met het/de verblijfsobject(en) uit de BAG. Voor onderzoeksdoeleinden is deze relatie zeer relevant, want de populatie verblijfsobjecten uit de BAG komt in tal van basisregisters als sleutelvariabele terug. Daardoor wordt en kan er gebruik gemaakt worden van tal van koppelmogelijkheden.

In de Statlinepublicatie: Waarde onroerende zaken van woningen en niet-woningen werd de WOZ-waarde bepaald op basis van de woningdefinitie en populatie in de WOZ. Al langer leeft de wens om de gemiddelde WOZ-waarde van woningen per regio aan te laten sluiten bij de BAG-woningvoorraad. Dit levert echter wel verschillen op met de eerdere publicatie van de gemiddelde WOZ-waarde naar regio. In deze verschillenanalyse wordt beschreven waardoor deze verschillen ontstaan en wordt duidelijk welke impact dat heeft op de cijfers.

Landelijke Voorziening WOZ

Het CBS heeft toegang tot de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ). Dit is de centrale voorziening waaruit WOZ-gegevens uit alle gemeenten verkregen kunnen worden. Sinds 1 januari 2019 zijn daadwerkelijk alle gemeenten aangesloten op de LV WOZ. Hiermee werd de LV WOZ voor alle gebruikers en afnemers de basis. De basisregistratie bevat een ‘Vastgestelde waarde’ (WOZ-waarde) en de koppeling aan kadastrale percelen en/of adressen en aan BAG verblijfsobjecten, standplaatsen, ligplaatsen en/of panden. De LV WOZ maakt (her)gebruik van de standaarden en voorzieningen die binnen het Stelsel van Basisregistraties ontwikkeld zijn.

De gemeenten zijn verantwoordelijk voor de kwaliteit van de vulling van de LV WOZ. De Waarderingskamer is de toezichthouder. Het Kadaster beheert de LV WOZ. Het Ministerie van Financiën is verantwoordelijk voor de basisregistratie LV WOZ.

Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG)

De Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) is een registratie waarin gemeentelijke basisgegevens over alle gebouwen en adressen in Nederland zijn verzameld. De BAG bestaat uit twee samenhangende basisregistraties: de Basisregistratie Adressen en de Basisregistratie Gebouwen. De Basisregistratie Adressen bevat alle officiële, als zodanig toegekende, adressen op Nederlands grondgebied. Een adres is de door de bevoegde gemeente toegekende benaming, bestaande uit de naam van een openbare ruimte (straat), een nummeraanduiding (huisnummer en toevoegingen) en woonplaats. Adressen worden toegekend aan adresseerbare objecten uit de Basisregistratie Gebouwen. In de Basisregistratie Gebouwen zijn alle panden, verblijfsobjecten, standplaatsen en ligplaatsen geregistreerd. Deze 'objecttypen' zijn afgebakend en voorzien van een unieke aanduiding. Bepaalde gegevens behorende bij de objecttypen (zoals de oppervlakte en het bouwjaar) zijn ook in de registratie opgenomen. Aan ieder object is minimaal één adres gekoppeld. Aan panden zonder verblijfsobject (zoals onzelfstandige bijgebouwen) wordt geen adres toegekend.

De oude en nieuwe methode verschillen op twee onderdelen:

1. Andere woningdefinitie
2. Andere grenswaarden

3.1 Woningdefinitie

De belangrijkste reden voor het verschil in gemiddelde WOZ-waarde van woningen heeft te maken met de verschillende definities van wat een woning is in de WOZ en in de BAG. Hierdoor komt het in sommige gevallen voor dat een woning in de BAG een niet-woning is in de WOZ en andersom.

Woningdefinitie voor bepaling gemiddelde WOZ-waarde volgens WOZ-populatie (oude methode)

Woningdefinitie voor bepaling gemiddelde WOZ-waarde volgens BAG-populatie (nieuwe methode)

In de WOZ-populatie staan ook de objecten die in aanbouw zijn met een waarde voor het reeds afgebouwde gedeelte. In de BAG-woningvoorraad-populatie worden alleen de woningen meegeteld die ook daadwerkelijk gereedgemeld zijn volgens de BAG. In de oude methode werden deze woningen in aanbouw meegenomen in het bepalen van de gemiddelde WOZ-waarde, in de nieuwe methode niet meer, aangezien woningen in aanbouw geen deel uitmaken van de BAG-woningvoorraad.

In de WOZ-populatie (oude methode) is ook een gebruikscode niet-woning gedeeltelijk in gebruik als woning. Deze objecten werden niet meeteld bij de berekening van de gemiddelde WOZ-waarde van woningen. Dit speelt bijvoorbeeld bij verpleeghuizen. In de nieuwe methode (BAG-populatie) behoren verpleeghuizen meestal tot de woningvoorraad. Vaak bestaat een verpleeghuis in die gevallen wel uit meerdere verblijfsobjecten, waarbij de WOZ-waarde van het hele object verdeeld is over de verschillende verblijfsobjecten op basis van de vierkante meters uit de BAG.

3.2 Grenswaarden

Bij het berekenen van de gemiddelde WOZ-waarde volgens de oude methode werden alle woningen meegeteld met een waarde groter dan 0.

Bij het bereken van de gemiddelde WOZ-waarde volgens de nieuwe methode worden alle woningen meegeteld met een waarde tussen de 10 duizend en 5 miljoen euro.

De analyse is gedaan op basis van de LVWOZ 2020. Op landelijk niveau is het verschil minimaal, omdat er ook nog wordt afgerond op 1.000-tallen, kan het verschil ook nog in de afronding zitten.

Op gemeenteniveau zijn er voor sommige gemeenten wel heel duidelijk verschillen waar te nemen. In onderstaande tabel staan de gemeenten die er het meest uitspringen. Voor de gehele tabel verwijs ik u naar de bijlage. 318 van de 355 gemeenten vallen binnen de grens van ≤ 3% en ≥ -3%.

Noord-Beveland

Noord-Beveland is een relatief kleine gemeenten wat betreft aantal woningen. Met 4.460 woningen volgens de BAG in Noord-Beveland hebben kleine verschillen direct een grotere invloed. Wanneer de woningdefinitie uit de BAG is toegepast en een frequentietabel gemaakt wordt op de gebruikscode zoals die aan de WOZ-objecten wordt toegekend, dan valt op dat er relatief veel objecten zijn die volgens de BAG een woning zijn en volgens de WOZ een recreatiewoning of overige woning (gebruikscode 12 in de WOZ). Deze worden in de ‘oude’ populatieselectie obv de WOZ-objecten niet meegenomen, maar in de nieuwe selectie obv de BAG-populatie wel. Dit leidt direct tot verschillen in de gemiddelde woningwaarde.

Zeewolde, Baarle-Nassau, Noord-Oostpolder

Voor deze gemeenten geldt, net als bij Noord-Beveland, ook dat de populatiedefinitie van de woningvoorraad tot verschillen leidt in de gemiddelde WOZ-waarde

Zoeterwoude

In Zoeterwoude blijkt dat er op basis van de WOZ-populatie er ongeveer 200 woningen meer zijn dan op basis van de BAG-populatie. Nadere analyse wijst uit dat het veelal gaat om nieuwbouwwoningen. In de WOZ krijgt nieuwbouw een waarde toegekend voor het deel van de woning dat reeds gebouwd is. Vanuit  de BAG woningpopulatie worden alleen de objecten meegeteld die tot de woningvoorraad behoren. De waarde van het reeds afgebouwde deel vertegenwoordigd geen volledige woning en is dus gemiddeld genomen lager. Vandaar dat het verschil van de gemiddelde waarde tussen de WOZ-populatie (324) en BAG-populatie (349) zoveel scheelt.

Texel

Voor Texel geldt dat het verschil ook gezocht moet worden in het definitieverschil van een woning. De verklaring voor deze forse afwijking kan gevonden worden in dat er één of meerdere woning(en) volgens de WOZ,  als niet-woning in de BAG zijn opgenomen. Bij de WOZ-populatie wordt de waarde van deze objecten dus wel meegeteld bij de gemiddelde woningwaarde en bij de BAG-populatie niet.

Bergen

In Bergen zijn volgend de WOZ relatief veel objecten die worden gerekend tot ‘recreatiewoningen en overige woningen’ (gebruikscode 12) die in de BAG zijn opgenomen als woning en dus meetellen met de gemiddelde woningwaarde. De gemiddelde waarde van deze groep woningen ligt veel lager dan van de overige woningen. Dat heeft direct zijn weerslag in het gemiddelde.

Korte onderzoeksbeschrijving Gemiddelde WOZ-waarde van woningen

Gemiddelde WOZ-waarde van woningen;regio

Waarde onroerende zaken van woningen en niet-woningen