De Nederlandse bouwnijverheid in onzekere tijden, 2019-2023

De toegevoegde waarde van de bouw is tussen 2019 en 2022 gegroeid, maar wel minder sterk dan in de periode daaraan voorafgaand. Binnen de bouw behaalde de gespecialiseerde bouw in 2022 de sterkste groei. Vooral bouwinstallatiebedrijven zagen hun omzet sterk groeien. Naast de problematiek rondom stikstof en PFAS waren de belangrijkste uitdagingen in deze periode de hoge bouwkosten en een historisch tekort aan personeel. Vanaf 2022 is, mede onder druk van de gestegen rente, de verkoop van nieuwbouwwoningen en het aantal verleende vergunningen teruggevallen. Het personeels- en materiaaltekort worden sinds begin 2023 steeds minder vaak als voornaamste belemmering gezien. Daarentegen steeg het aantal bouwondernemers dat aangaf last te hebben van een terugvallende vraag.

De bouw is doorgaans gevoelig voor conjunctuurschommelingen. Als gevolg van de kredietcrisis en de eurocrisis kende de bouw in 2013 dan ook een grote dip. In de jaren na de crisis herstelde de Nederlandse economie als geheel en groeide de bouw mee.

De bouwnijverheid heeft sinds 2019 te maken gehad met een snel veranderende markt en een opeenstapeling van uitdagingen: de coronapandemie, hoge materiaalprijzen, de stikstofproblematiek en een krappe arbeidsmarkt. Mede door de historisch lage rente bleef de vraag naar bouwprojecten hoog. Vervolgens liep de rente in 2022 fors op, waardoor huishoudens bij gelijk inkomen minder hypotheek konden krijgen. In dit artikel wordt gekeken naar hoe de bouw zich heeft ontwikkeld in deze uitdagende tijden.

In paragraaf 2 wordt hiertoe eerst gekeken naar de ontwikkeling van de bouwnijverheid na 2008 ten opzichte van de Nederlandse economie en die van andere Europese landen. De relatief sterke conjunctuurgevoeligheid van de Nederlandse bouw staat hierbij centraal. Vervolgens wordt in paragraaf 3 dieper ingegaan op de meest recente ontwikkelingen in de bouw van de laatste twee jaar. In deze paragraaf wordt gekeken naar de bouwproductie, het aantal verkochte nieuwbouwwoningen en de ontwikkeling hiervan in de nabije toekomst aan de hand van het aantal verleende vergunningen voor nieuwbouwwoningen.

Belemmerende factoren, zoals onvoldoende vraag, stijgende materiaalkosten en het personeelstekort worden in paragraaf 4 gekwantificeerd met behulp van de uitkomsten uit de Conjunctuurenquête Nederland (COEN). Ten slotte wordt in paragraaf 5 ingegaan op de recente ontwikkeling van de verschillende branches binnen de bouwnijverheid, zoals de algemene burgerlijke en utiliteitsbouw, de grond-, weg- en waterbouw en de gespecialiseerde bouw.

De toegevoegde waarde van de bouw is gelijk aan de waarde van de bouwproductie minus die van de verbruikte materialen, energie en ingehuurd personeel. Ontwikkelingen in de toegevoegde waarde van de bouw (zowel opwaarts als neerwaarts) zijn meestal groter dan die van de totale economie (RaboResearch, 2022).  Dit komt mede doordat veranderingen in het economisch klimaat versterkt doorwerken op het vertrouwen van investeerders, waar de bouw afhankelijk van is. Door de lange doorlooptijden van bouwprojecten is de impact op de bouwnijverheid wel enigszins vertraagd (EIB, 2020).

Tijdens de krediet- en eurocrisis na 2008 werd de bouw harder geraakt dan de gehele economie, waardoor de toegevoegde waarde van de bouw in 2013 op een dieptepunt terechtkwam. Het herstel van de bouw was in de jaren na de crisis ook sterker dan die van de gehele Nederlandse economie. De toegevoegde waarde van de bouw groeide tussen 2013 en 2019 met ruim 42 procent. In dezelfde periode groeide het bruto binnenlands product (bbp) met 13,5 procent.

Nadat de Nederlandse economie in 2020 en 2021 werd geraakt door de coronapandemie en de bijbehorende maatregelen, volgden in 2022 verstoringen door de energiecrisis en de hoge inflatie. Ook voor de bouw vertaalden deze verstoringen zich in een groeivertraging. In de jaren voor de pandemie (2017 tot en met 2019) groeide de toegevoegde waarde van de bouw met gemiddeld 6 procent per jaar; in de jaren van 2020 tot en met 2022 was er sprake van een groei van gemiddeld 1,7 procent.

Ook in vergelijking met de ons omringende landen was de ontwikkeling van de Nederlandse bouw tussen 2008 en 2022 veel grilliger: er waren diepere dalen in 2010 en 2013, gevolgd door een veel sterker herstel daarna.

De relatieve conjunctuurgevoeligheid van de Nederlandse bouw komt deels doordat renteschommelingen in Nederland relatief sterk doorwerken in de bouwproductie. De rente is namelijk een bepalende factor voor de vraag naar woningen en investeringen: hoe goedkoper geld kan worden geleend, hoe makkelijker een bouwproject kan worden gefinancierd. De beleidsrente van de Europese Centrale Bank (ECB-rente) daalde tijdens de eurocrisis zeer sterk en lag tussen juli 2012 en juli 2022 op of onder de 0 procent. Deze beleidsrente werkte door op de gemiddelde hypotheekrente die huishoudens betaalden (DNB, 2023). Doordat Nederlandse huishoudens relatief hoge hypotheekschulden hebben (AFM, 2021), hebben renteschommelingen in Nederland een grotere impact op de bouw dan in andere landen.

Het is opvallend dat deze grotere conjunctuurgevoeligheid van de Nederlandse bouw niet te zien was tijdens en na de coronacrisis: tussen 2019 en 2022 nam de toegevoegde waarde van de bouw in Nederland met ruim 5 procent toe, terwijl er in Duitsland, Frankrijk en België sprake was van een krimp. Voor een deel komt dit doordat landen verschillend om zijn gegaan met corona. In België werden bouwplaatsen vaak gesloten, terwijl in Nederland al in maart 2020 het “samen veilig doorwerken” protocol werd afgesloten tussen bouworganisaties en de overheid. Mede hierdoor konden de meeste bouwplaatsen open blijven (CBS, 2020). In de volgende paragrafen wordt nader ingezoomd op de ontwikkeling van de Nederlandse bouw na de coronacrisis.

In deze paragraaf wordt de bouwproductie van de afgelopen twee jaar geanalyseerd. Hiervoor wordt steeds verder teruggekeken in de bouwketen: eerst staat de ontwikkeling centraal van het aantal opgeleverde gebouwen en het aantal verkochte nieuwbouwwoningen tot en met 2022. Om een indruk te krijgen van het verloop hiervan in de periode na 2022 wordt ook gekeken naar het aantal verleende vergunningen voor nieuwbouwwoningen en de omzet van de projectontwikkeling.

3.1 Bouwproductie

Ondanks de eerder genoemde belemmeringen is de bouwproductie in 2021 en 2022 toegenomen. In 2022 werden ruim 90 duizend nieuwe verblijfsobjecten opgeleverd, waaronder ruim 74 duizend nieuwbouwwoningen. Dit is het hoogste aantal nieuwbouwwoningen sinds 2012. Het aantal gereedgekomen nieuwe objecten was in 2022 bijna 6 procent hoger dan een jaar eerder.

Naast woningen gaat het hier om bijvoorbeeld winkels, scholen, kantoren en hotels. Deze andere verblijfsobjecten, alhoewel het er minder zijn, zijn meestal wel groter in oppervlak dan woningen. De groei van het aantal niet-woningen (12 procent) was in 2022 meer dan twee keer zo groot als de groei van het aantal woningen (4,7 procent).

3.2 Verkoop nieuwbouwwoningen

Nieuwbouwwoningen worden meestal al verkocht voordat deze af en bewoonbaar zijn. In tegenstelling tot het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen sterk aan het dalen. Hiervoor zijn ook recentere cijfers beschikbaar: in het eerste kwartaal van 2023 waren er ruim 3 duizend transacties van nieuwbouwkoopwoningen. Dit is ruim 52 procent minder dan een jaar eerder.

In 2022 en 2023 liep de hypotheekrente sterk op door de gestegen ECB-rente (DNB, 2023). Door de hogere hypotheekrente konden kopers bij gelijk inkomen een lager hypotheekbedrag krijgen, terwijl de kosten voor projectontwikkelaars niet daalden. Hierdoor wordt de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen onder druk gezet (CPB, 2023).

3.3 Vergunningen

De bouwnijverheid werkt doorgaans aan panden waarvoor de vergunning één of twee jaar eerder is verleend. Een daling van het aantal vergunningen werkt dus pas enkele jaren later door in de productie van de bouw. In 2022 lag het aantal vergunde nieuwbouwwoningen bijna 15 procent lager dan het jaar ervoor. De kwartaalcijfers voor 2023 volgen deze trend. In het eerste en tweede kwartaal van 2023 werden respectievelijk 27,6 procent en 5,2 procent minder vergunningen afgegeven dan in dezelfde kwartalen in 2022.

Het wegvallen van de zogenaamde bouwvrijstelling in november 2022 lijkt hier een rol in te spelen. Met deze vrijstelling had de bouw geen vergunning nodig voor tijdelijke uitstoot van stikstof. Nu gaat een project alleen nog door als kan worden aangetoond dat dit geen negatieve effecten zal hebben op natuurgebieden. Uit onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (2023) blijkt dat de nieuwe regeling voor vertraging en uitval bij nieuwbouwprojecten heeft gezorgd.

Het lagere aantal afgegeven vergunningen hangt mogelijk ook samen met de PFAS-crisis in de bouw (CBS, 2022). PFAS zijn een verzameling stoffen die zich door groot gebruik inmiddels op veel plekken in Nederland in de grond bevinden, en schadelijk zijn voor de volksgezondheid. Grondverzet en grondafvoer zijn door nieuwe normen rondom PFAS veel complexer en tijdrovender geworden.

3.4 Projectontwikkeling

Projectontwikkeling bevat het zoeken naar geschikte bouwlocaties, het aankopen van grond, hiervoor bouwplannen (laten) ontwerpen, het aanvragen van de vereiste vergunningen, en het laten bouwen van gebouwen. Deze branche ligt vooraan in de bouwketen en voelt als eerste de effecten van een afnemende vergunningverlening.

De omzet (niet gecorrigeerd voor inflatie) van de projectontwikkelingsbranche lag in het eerste kwartaal van 2023 voor het vierde kwartaal op rij lager dan hetzelfde kwartaal van het jaar ervoor. In het vierde kwartaal van 2022 lag de omzet 15,6 procent lager ten opzichte van een jaar eerder. In het tweede kwartaal van 2023 lag de omzet 1 procent hoger.

Met behulp van de resultaten uit de maandelijks afgenomen Conjunctuurenquête Nederland (COEN) kan een beeld worden geschetst van de belangrijkste belemmeringen die ondernemers in de bouw tussen 2019 en 2023 hebben ondervonden bij het uitoefenen van hun activiteiten. Ondernemers kunnen hierbij kiezen tussen onvoldoende vraag, een tekort aan arbeidskrachten, een tekort aan productiemiddelen, materiaal of ruimte, financiële beperkingen, weersomstandigheden, andere oorzaken of “geen belemmeringen”.

4.1 Onvoldoende vraag

De in paragraaf 3 besproken recente daling van het aantal verleende vergunningen en het aantal transacties van nieuwbouwwoningen is vooral terug te zien in het aantal ondernemers dat “Onvoldoende vraag” als voornaamste belemmering aanmerkte. De wegvallende vraag werd aan het begin van het eerste kwartaal van 2022 nog door ruim 5 procent van de bouwondernemers als belangrijkste belemmering genoemd. Vervolgens steeg dit percentage naar bijna 12 procent aan het begin van het derde kwartaal van 2023.

4.2 Oplopende bouwkosten

In de afgelopen jaren zijn de bouwkosten (net als de algehele inflatie) flink toegenomen. De kosten voor het bouwen van een nieuwbouwwoning stegen met ruim 16 procent tussen 2019 en 2022. Meer dan de helft van deze kostenstijging vond plaats in 2022. De productiekosten zijn opgebouwd uit lonen en materialen. De kostenstijging komt vooral door gestegen materiaalprijzen. In 2021 en 2022 stegen de materiaalkosten elk kwartaal gemiddeld met bijna 3 procent.

De bouwkosten stegen voornamelijk doordat de invoerprijzen van bouwmaterialen in 2021 en 2022 sterk zijn gestegen. Het gaat om bijvoorbeeld hout, cement, ijzer, staal en aluminium. Tussen het eerste kwartaal van 2021 en het eerste kwartaal van 2023 is de invoerprijs van aluminium met 48 procent gestegen. Tussen het eerste kwartaal van 2019 en het eerste kwartaal van 2021 daalde deze prijs nog met bijna 2 procent.

De plotselinge prijsstijgingen komen door een opeenstapeling van verschillende factoren. Zo konden door logistieke verstoringen tijdens het heropstarten van de wereldeconomie na de coronapandemie producenten de vraag naar bouwproducten niet altijd beantwoorden, met hogere prijzen tot gevolg. Ook de inval van Rusland in Oekraïne zorgde voor een verstoorde aanvoer van grondstoffen en bouwmaterialen. Met name staal, klei en aluminium komen in grote mate uit Oekraïne en Rusland. Hoge energieprijzen duwden vervolgens de prijs verder omhoog, omdat voor de productie van bouwproducten vaak veel gas nodig is. Voor het maken van bijvoorbeeld tegels voor badkamers en keukens moeten gasovens boven de duizend graden worden verhit.

Vanaf het derde kwartaal van 2022 daalden verschillende materiaalprijzen weer. De invoerprijs van ijzer en staal is tussen het tweede kwartaal van 2022 en het tweede kwartaal van 2023 met ruim 23 procent gedaald. De invoerprijs van cement is in diezelfde periode daarentegen wel blijven stijgen, met een groei van ruim 31 procent.

Uit de eerder genoemde conjunctuurenquête blijkt dat een “tekort aan productiemiddelen, materiaal en ruimte” relatief vaak genoemd is als belangrijkste belemmering door producenten in de bouw. Aan het begin van het vierde kwartaal van 2022 werd deze belemmering nog door ruim 22 procent van de bouwondernemers als belangrijkste aangewezen. Drie kwartalen later is dit percentage gedaald naar 3,5 procent in het derde kwartaal van 2023.

4.3 Krappe arbeidsmarkt

Sinds eind 2021 is er sprake van een hoge spanning op de Nederlandse arbeidsmarkt, waarbij er meer vacatures zijn dan het aantal werklozen. In het tweede kwartaal van 2023 stonden 122 vacatures open voor elke 100 werklozen.

Naast het aantal vacatures is het ook zinvol om te kijken naar de vacaturegraad. Deze indicator meet het aantal openstaande vacatures per duizend banen van werknemers, en wordt niet gecorrigeerd voor seizoeneffecten. De vacaturegraad van de hele economie bereikte in het tweede kwartaal van 2022 een recordstand van 54 vacatures per duizend banen. In dat kwartaal bereikte de vacaturegraad van de bouwnijverheid ook een record met 81 vacatures per duizend banen.

Tussen het tweede kwartaal van 2019 en het tweede kwartaal van 2023 is de vacaturegraad voor de bouwnijverheid gegroeid van 57 naar 73 vacatures per duizend banen. Alleen de horeca had in het tweede kwartaal van 2023 een hogere vacaturegraad dan de bouwnijverheid. De vacaturegraad is tussen het tweede en het vierde kwartaal van 2022 wel afgenomen, van 81 naar 69 vacatures per duizend banen.

In 2022 telde de bouw een recordaantal van 570 duizend werkzame personen. Dit waren er ruim 55 duizend meer dan in 2019. Een belangrijke bron voor het vullen van vacatures in de bouw zijn de opleidingen, en dan vooral het middelbaar beroepsonderwijs (mbo). In 2021 ging ruim 6 procent van alle mbo-studenten direct na het verlaten van het onderwijs in de bouw aan de slag. Het ging hier om 6610 werkenden. In 2008 was dit aandeel nog bijna 8 procent. Het aantal mbo’ers dat direct na het onderwijs in de bouw ging werken is tussen 2016 en 2021 weer met ruim 61 procent gestegen, maar bleef lager dan in 2008.

Het mbo kent twee varianten: de beroepsopleidende leerweg (bol) en de beroepsbegeleidende leerweg (bbl). De daling van de uitstroom van het mbo naar de bouw komt voor een groot deel door een afname van het aantal bbl-uitstromers. Tussen 2008 en 2016 is het aantal bbl’ers dat direct na het onderwijs in de bouw gaat werken met ruim 58 procent gedaald. Deze afname komt door een afname van het aanbod van bbl-leerwerkbanen in de bouw. Bbl’ers zijn erg afhankelijk van de beschikbaarheid van deze stageplekken, omdat ze vier dagen in de week bij een leerbedrijf werken (EIB, 2021). Als gevolg van de economische crisis hadden bouwbedrijven minder middelen om mensen zelf op te leiden.

De huidige instroom uit opleidingen is momenteel niet voldoende om de vacatures in te vullen. Buitenlandse arbeidskrachten zijn een andere manier om de vacatures in de bouw te vervullen. Volgens een analyse van het EIB (2023) is het aantal buitenlandse arbeidskrachten in de Nederlandse bouwnijverheid tussen 2013 en 2020 bijna verdubbeld, van ruim 31 duizend tot meer dan 56 duizend buitenlandse arbeidskrachten.

Het vinden van voldoende personeel blijft een uitdaging voor de bouw. Wel is het personeelstekort inmiddels minder nijpend dan in 2019 of in 2021. Volgens de Conjunctuurenquête Nederland ondervond aan het begin van het vierde kwartaal van 2021 ruim 29 procent van de ondernemers in de bouw een “tekort aan arbeidskrachten” als belangrijkste belemmering. Vervolgens nam dit geleidelijk af tot ruim 11 procent aan het begin van het tweede kwartaal van 2023.

In dit artikel wordt de bouw voornamelijk als gehele bedrijfstak behandeld. De bouw bestaat echter uit meerdere onderliggende branches, uitgesplitst naar type werkzaamheden.

In 2022 was de gespecialiseerde bouw goed voor meer dan de helft van de totale toegevoegde waarde van de bouwnijverheid. Het aandeel van de algemene bouw en projectontwikkeling was bijna 34 procent. De grond-, water- en wegenbouw maakte bijna 13 procent uit van het totaal.

Niet elke branche binnen de bouw groeide in 2022 echter even hard. De toegevoegde waarde van de algemene bouw en projectontwikkeling groeide in 2022 met 1,6 procent vergeleken met een jaar eerder. De grond-, water- en wegenbouw had daarentegen in 2022 te maken met een krimp van de toegevoegde waarde van 4,7 procent ten opzichte van het jaar ervoor. De gespecialiseerde bouw groeide in 2022 met 5,7 procent ten opzichte van 2021. Onder deze branche vallen onder andere sloop-, bouwinstallatie- en afwerkingsbedrijven.

Binnen de gespecialiseerde bouw kwam in 2022 de sterkste groei voor rekening van de bouwinstallatie. Deze branche omvat onder andere de installatie van verwarmings- en ventilatieapparaten en het aanbrengen van isolatie in de bouw. In 2022 lag de omzet (niet gecorrigeerd voor prijsveranderingen) van de bouwinstallatie ruim 14 procent hoger dan een jaar eerder. De omzet van de bouwinstallatie lag in het tweede kwartaal van 2023 bijna 17 procent hoger dan in hetzelfde kwartaal van 2022.

Een mogelijke verklaring voor de hogere omzet van deze branche is de toenemende aandacht voor duurzaamheid. Recent is door de energiecrisis duidelijk geworden dat goed geïsoleerde gebouwen (zoals woningen, kantoren en winkels) energiekosten kunnen verlagen. Daarnaast is er steeds meer behoefte aan duurzame installaties, zoals warmtepompen, ventilatiesystemen en zonnepanelen. In 2021 zijn ruim 368 duizend nieuwe warmtepompen geïnstalleerd, terwijl dit er in 2000 nog minder dan duizend waren (CBS, 2022). 

Verschillende subsidies en regelingen voor belastingaftrek vanuit de overheid hebben investeringen in duurzame energie, zonnepanelen, warmtepompen of windmolens gestimuleerd voor zowel huishoudens als bedrijven. Bedrijven geven mede hierdoor steeds meer geld uit aan dit soort zogenoemde milieu-investeringen (CBS, 2022). In 2021 betrof ruim 14 procent van de totale investeringen van bedrijven milieu-investeringen. Tien jaar eerder was dit nog net geen 4 procent.

De Nederlandse bouwnijverheid is tussen 2019 en 2022 gegroeid, terwijl er in dezelfde periode in omringende landen sprake was van een krimp. Na corona groeide de bouw in Nederland nog wel, maar deze groei was minder hoog dan ervoor.

De groei van de bouw in de laatste jaren is opvallend omdat tussen 2019 en 2022 het aantal uitdagingen voor de bouw is toegenomen. Materiaalprijzen zijn door een combinatie van factoren flink gestegen, met oplopende bouwkosten als gevolg. Daarnaast behaalde de vacaturegraad van de bouwnijverheid in het tweede kwartaal van 2022 een recordstand van 81 vacatures per duizend banen. In 2023 werden materiaal- en personeelstekorten echter minder vaak als belemmerende factor ervaren dan het jaar ervoor.

Aan het begin van het derde kwartaal van 2023 kwam hiervoor een andere uitdaging in de plaats: door bijna 12 procent van de ondernemers werd “onvoldoende vraag” als belangrijkste belemmering aangemerkt. Dit is ook terug te zien in het aantal verleende vergunningen en het aantal transacties van nieuwbouwwoningen; beide daalden in 2022 en 2023 sterk.

De gematigde groei van de bouw tussen 2019 en 2022 wordt niet in alle onderliggende branches even sterk gedragen. De projectontwikkeling voelde bijvoorbeeld als eerste de effecten van de afnemende vergunningverlening. De omzet van deze branche lag in het eerste kwartaal van 2023 voor het vierde kwartaal op rij lager dan een jaar eerder. De algemene burgerlijke en utiliteitsbouw voelt de effecten van een lagere vergunningverlening doorgaans pas een aantal jaren later. De bouwproductie van nieuwbouwwoningen nam in 2021 en 2022 nog toe.

Voor de gespecialiseerde bouw was er sprake van een toename van de toegevoegde waarde met 5,7 procent in 2022. De bouwinstallatie springt er binnen de gespecialiseerde bouw uit met de sterkste omzetgroei. Dit heeft mogelijk te maken met de energiecrisis en de toenemende aandacht voor verduurzaming in de bouw: de installatie van zonnepanelen, het onderhoud van verwarmingsapparaten en het aanbrengen van isolatie.

De Nederlandse bouw heeft de laatste jaren dus relatief goed gepresteerd, maar de uitdagingen en belemmeringen zijn wel van aard veranderd. In 2021 en 2022 hadden de uitdagingen vooral te maken met een oververhitte economie. Men wilde bouwen maar had niet genoeg materieel en personeel. In 2023 hebben bouwondernemers steeds meer te maken met een wegvallende vraag, minder verleende vergunningen en terughoudende projectontwikkelaars. Vooral de bouwinstallatie lijkt van deze belemmeringen geen last te hebben.

AFM (2021), Koopstarters op de woningmarkt

CBS (2022), Bedrijven geven steeds meer uit aan milieu-investeringen

CBS (2022), Steeds meer warmtepompen bij woningen

CBS (2022), Woningmarkt in coronatijd 

CPB (2023), Centraal Economisch Plan (CEP) 2023 - Verdieping

Diephuis, C. & Koning, M. (2023), EIB, Buitenlandse arbeidskrachten in de bouw

DNB (2023), Stijging ECB-rente werkt sterker door in hypotheek- dan in spaarrente

EIB (2021), Trends op de bouwarbeidsmarkt 2021-2025

Groot, S. (2022), RaboResearch, Aanpak woningtekort in de knel door neergaande conjunctuur

Koning, M. & Endhoven, T. (2023), EIB, Effecten wegvallen bouwvrijstelling

Notten, F. (2020), CBS, De Nederlandse en Belgische economie tijdens de lockdown