3. Bevindingen per indicator

In dit onderzoek is gekeken naar zeven verkoopbaarheidsindicatoren: de verkoopprijsindex, de verhouding tussen vraag- en verkoopprijs, het aandeel verkochte en te koop staande woningen, de verkoopduur, te koopduur en WOZ-waarde. Dit hoofdstuk beschrijft de belangrijkste uitkomsten per indicator.

3.1 Verkoopprijsindex

De ontwikkelingen in de verkoopprijsindex zijn met behulp van een zogeheten kenmerkenmodel onderzocht. Dit model corrigeert de gemeten verkoopprijs voor verschillende woningkenmerken van bestaande koopwoningen. Deze correctie voorkomt dat een ontwikkeling wordt gemeten die veroorzaakt wordt doordat in het ene kwartaal woningen met andere kenmerken worden verkocht dan in het andere kwartaal. In het methoderapport wordt het kenmerkenmodel verder toegelicht. 

Vanaf het derde kwartaal van 2012 daalt de verkoopprijsindex aanvankelijk in alle gebieden. In het referentiegebied is als eerste herstel zichtbaar, vanaf het derde kwartaal van 2013 wordt in dit gebied een stijgende trend ingezet. Het risicogebied met een gemiddelde schade-intensiteit volgt een kwartaal later. Tenslotte herstelt vanaf het tweede kwartaal van 2014 ook de verkoopprijsindex in de risicogebieden met een lage en hoge schade-intensiteit. Vanaf 2020 is er een forse stijging in de verkoopprijsindex te zien in alle gebieden. Sinds het eerste kwartaal van 2022 stabiliseren de prijsstijgingen echter en vanaf het derde kwartaal van 2022 wordt een dalende trend ingezet in zowel de risicogebieden als in het referentiegebied. Er moet rekening mee gehouden worden dat het een trend betreft. De gehanteerde methode neemt de ontwikkeling van voorgaande perioden mee bij het schatten van de huidige periode en corrigeert voor eventuele eenmalige uitschieters. Een nadeel hiervan is dat een verandering in de trend met een kleine vertraging zichtbaar wordt. 

De verkoopprijzen liggen in het tweede kwartaal van 2023 een stuk hoger dan in het derde kwartaal van 2012. Met een toename van ruim 71 procent is de stijging in het risicogebied met een gemiddelde schade-intensiteit het grootst. Het risicogebied met een lage schade-intensiteit volgt daarna, met een stijging van bijna 69 procent. In het risicogebied met een hoge schade-intensiteit liggen de verkoopprijzen 65 procent hoger dan in het derde kwartaal van 2012. Het referentiegebied laat ook een stijging van bijna 65 procent zien, deze stijging is niet significant verschillend van de stijging in de risicogebieden.

Figuur 3.1.1 toont de prijsontwikkeling van verkochte woningen in het risicogebied met een hoge schade-intensiteit en het referentiegebied. De figuur toont dat het langer duurt voordat de verkoopprijzen in dit risicogebied gaan stijgen (in vergelijking met het referentiegebied). Vanaf het vierde kwartaal van 2019 tot en met het vierde kwartaal van 2020 zien we echter een snellere stijging van de prijzen in het risicogebied met hoge schade-intensiteit dan in het referentiegebied. Vervolgens is de trend nagenoeg gelijk in beide gebieden. 

Het risicogebied met een gemiddelde schade-intensiteit laat tot het vierde kwartaal van 2021 dezelfde trend zien als het referentiegebied. Vanaf dat moment liggen voor het eerst sinds het tweede kwartaal van 2012 de verkoopprijzen in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit significant hoger dan in het referentiegebied. Alleen in het laatste kwartaal van de onderzoeksperiode (tweede kwartaal 2023) zijn de verschillen tussen dit gebied en het referentiegebied niet meer significant. 

Ook in het risicogebied met een lage schade-intensiteit is er geen significant verschil met het referentiegebied in het tweede kwartaal van 2023. Alleen vanaf het vierde kwartaal van 2019 tot en met het vierde kwartaal van 2020 waren de verkoopprijzen significant hoger in dit risicogebied dan in het referentiegebied. Sindsdien vertonen beide gebieden een gelijke trend. De verkoopprijsindex van het referentiegebied ligt daarbij wel onder die van het risicogebied met een lage schade-intensiteit, maar de verschillen zijn niet significant. 

In het risicogebied zonder krimp stijgen de verkoopprijzen tot en met het derde kwartaal van 2020 sneller dan in het risicogebied met krimp. Daarna worden de verschillen tussen de gebieden kleiner. Waar de verkoopprijzen in het gebied met krimp eerder nog achterbleven op het gebied zonder krimp, komen de prijzen vanaf het vierde kwartaal van 2020 steeds dichter bij elkaar te liggen. In het tweede kwartaal van 2023 liggen de verkoopprijzen in het risicogebied met krimp bijna 67 procent hoger dan in het derde kwartaal van 2012. In het risicogebied zonder krimp zijn de verkoopprijzen over dezelfde periode gestegen met bijna 68 procent. Ook in het referentiegebied zijn de verschillen tussen het gebied met krimp en zonder krimp klein. Daar zijn de verkoopprijzen ten opzichte van het derde kwartaal van 2012 gestegen met respectievelijk 69 procent en 63 procent. De verkoopprijzen zijn aan het einde van de onderzoeksperiode in het referentiegebied met krimp hoger dan in het referentiegebied zonder krimp, maar de verschillen zijn niet significant.

3.2 Prijsverhouding

De prijsverhouding is de verkoopprijs als percentage van de oorspronkelijke vraagprijs. Voor alle gebieden lag dat percentage in 2012 rond de 90 procent. Dit houdt in dat de verkoopprijs gemiddeld lager lag dan de oorspronkelijke vraagprijs in het begin van de onderzoeksperiode. Na een lichte daling is er vanaf begin 2013 een lichte stijging in deze verhouding te zien die doorloopt tot halverwege 2020. Vervolgens neemt de stijging bij alle gebieden snel toe tot een prijsverhouding van rond de 110 procent in het derde kwartaal van 2021. Ofwel, in deze periode is de verkoopprijs juist hoger dan de vraagprijs. In de periode daarna vlakken de reeksen weer af. Na het derde kwartaal van 2021 begint de prijsverhouding in het referentiegebied weer te dalen, in de risicogebieden start deze daling één kwartaal later. Alle gebieden laten vervolgens een sterke daling zien en komen op ongeveer hetzelfde niveau uit aan het einde van de onderzoeksperiode. De prijsverhouding ligt dan in alle gebieden rond of net onder de 100 procent.

Als we het risicogebied zonder krimp vergelijken met het referentiegebied zonder krimp (Figuur 3.2.1), zien we een daling van de prijsverhouding na het derde kwartaal van 2021 in het referentiegebied, terwijl deze daling in het risicogebied één kwartaal later inzet. Vanaf het vierde kwartaal van 2021 tot het eerste kwartaal van 2023 kent het risicogebied zonder krimp een hogere prijsverhouding ten opzichte van het referentiegebied zonder krimp. Vanaf het eerste kwartaal van 2023 blijft de prijsverhouding in het risicogebied zonder krimp dalen, terwijl in het referentiegebied zonder krimp een lichte stijging te zien is richting de 100 procent. Voor de gebieden met krimp geldt dat de prijsverhouding in het risicogebied hoger blijft dan de prijsverhouding in het referentiegebied, al is dit verschil in het laatste kwartaal niet meer significant. Zoals bij alle indicatoren geldt ook hier dat de trendlijnen in het laatste onderzoeksjaar nog kunnen wijzigen door nagekomen verkopen die later beschikbaar komen. Veranderingen in het laatste onderzoekskwartaal dienen daarom met enige voorzichtigheid geïnterpreteerd te worden.

De segmentanalyse komt over het algemeen overeen met de kernanalyse. Ook hier ligt de prijsverhouding in de risicogebied (voor zowel laag als hoog segment) boven dat van het corresponderende referentiegebied. Aan het einde van de onderzoeksperiode liggen de reeksen op ongeveer hetzelfde niveau.

3.3 Verkochte woningen

Het aandeel verkochte woningen is het aantal woningen dat in een kwartaal is verkocht als percentage van de woningvoorraad. In alle onderzoeksgebieden is er een toename zichtbaar in het aandeel verkochte woningen tussen het derde kwartaal van 2012 en het eerste kwartaal van 2021. Daarna daalt het aandeel verkochte woningen. Een mogelijke verklaring daarvoor is een krappe woningmarkt:  als er minder woningen te koop worden aangeboden, kunnen er ook minder woningen worden verkocht. 

In alle gebieden ligt het niveau in het tweede kwartaal van 2023 nog steeds hoger dan in 2012. De toename ten opzichte van 2012 is met 97 procent het hoogst in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit. Oftewel: in het tweede kwartaal van 2023 zijn er bijna twee keer zo veel woningen verkocht als in het derde kwartaal van 2012. In het risicogebied met hoge schade-intensiteit is de toename ten opzichte van 2012 minder sterk, namelijk 49 procent. De toename in de drie risicogebieden wijkt echter niet significant af van de toename in het referentiegebied, waar de toename 74 procent was.

Aan het einde van de onderzoeksperiode (tweede kwartaal 2023) verschilt de ontwikkeling van het aandeel verkochte woningen in de drie risicogebieden niet significant van het referentiegebied. In het risicogebied met hoge schade-intensiteit valt op dat het aandeel verkochte woningen tussen het derde kwartaal van 2012 en het tweede kwartaal van 2023 wel altijd lager is dan het aandeel verkochte woningen in het referentiegebied, al is dat verschil in de meest recente jaren niet statistisch significant. In de risicogebieden met lage of gemiddelde schade-intensiteit zijn er ook periodes geweest tussen het derde kwartaal van 2012 en het tweede kwartaal van 2023 waarin het aandeel verkochte woningen in het referentiegebied juist lager lag.

In zowel het krimpgebied als het gebied zonder krimp geldt dat het aandeel verkochte woningen is toegenomen tot en met het eerste kwartaal van 2021 ten opzichte van het derde kwartaal van 2012. Vanaf het tweede kwartaal van 2021 is ook hier een afname zichtbaar in het aandeel verkochte woningen. Dit geldt zowel voor het referentie- als het risicogebied met krimp. Er zijn in het laatste kwartaal van 2023 geen significante verschillen zichtbaar tussen het risicogebied en het referentiegebied, zowel met als zonder krimp.

Het aandeel verkochte woningen lag voorgaande jaren hoger in het hoge segment dan in het lage segment. Dit geldt zowel voor het risicogebied als voor het referentiegebied. Sinds het tweede kwartaal van 2022 is er echter geen significant verschil meer tussen het lage- en hoge segment in het risicogebied. In het referentiegebied is er sinds het eerste kwartaal van 2023 geen significant verschil meer tussen het lage en hoge segment. 

3.4 Te koop staande woningen

Het aandeel te koop staande woningen is het aantal woningen dat aan het eind van een kwartaal te koop staat als percentage van de woningvoorraad. Het aandeel te koop staande woningen is in alle onderzoeksgebieden aanzienlijk gedaald in de periode tussen het derde kwartaal van 2012 en het vierde kwartaal van 2021. Vanaf het eerste kwartaal van 2022 vlakt de daling echter af en stijgt het aandeel te koop staande woningen licht tot en met het tweede kwartaal van 2023. Dit wijst erop dat de woningmarkt in het laatste jaar mogelijk iets minder krap is geworden. De risicogebieden verschillen hierin niet significant van het referentiegebied.

Voor zowel het risicogebied als het referentiegebied geldt dat de daling van het aandeel te koop staande woningen in het krimpgebied later is ingezet dan in het gebied zonder krimp. In alle gebieden (met en zonder krimp) is te zien dat sinds het eerste kwartaal van 2021 de daling van het aandeel te koop staande woningen afvlakt en inmiddels weer licht stijgt. De verschillen tussen het gebied met krimp en het gebied zonder krimp zijn in het risicogebied kleiner geworden het afgelopen jaar, terwijl de verschillen tussen krimp en niet krimp in het referentiegebied iets groter zijn geworden. Figuur 3.4.1 toont dat het aandeel te koop staande woningen in het risicogebied met krimp nog altijd significant hoger ligt dan het aandeel te koop staande woningen in het referentiegebied met krimp. Het verschil is de afgelopen jaren wel kleiner geworden. 

In het lage en hoge segment is ook te zien dat de daling van het aandeel te koop staande woningen sinds het eerste kwartaal van 2022 is afgevlakt en inmiddels weer licht stijgt.

Concluderend ligt het aandeel te koop staande woningen in zowel de risico-, referentie- en krimpgebieden en voor woningen in zowel het lage als het hoge segment op een zeer laag punt waarbij er nauwelijks nog verschillen tussen de gebieden zijn waar te nemen. Sinds het eerste kwartaal van 2022 is de daling van het aandeel te koop staande woningen afgevlakt en is een lichte stijging waarneembaar. 

3.5 Verkoopduur

De verkoopduur geeft het aantal dagen aan totdat een woning is verkocht. In alle risicogebieden en het referentiegebied is er tot en met het tweede kwartaal van 2023 sprake van een afname van de verkoopduur ten opzichte van het derde kwartaal van 2012. De afname is met 85 en 86 procent het grootst in het referentiegebied en het risicogebied met lage schade-intensiteit. In de risicogebieden met gemiddelde en hoge schade-intensiteit, daalde de verkoopduur met circa 83 procent. De risicogebieden verschillen daarmee niet significant van het referentiegebied. De absolute verkoopduur in dagen had in de vorige rapportage (tot en met het tweede kwartaal van 2022) een minimum bereikt. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de verkoopduur ook nauwelijks verder omlaag kon vanwege de minimale doorlooptermijn in de overdracht en hypotheekfinanciering. In de huidige rapportage (tot en met het tweede kwartaal van 2023) lijkt de verkoopduur licht toe te nemen, maar voor alle onderzoeksgebieden ligt deze verkoopduur nog steeds erg laag.

In figuur 3.5.1 is het mediane aantal dagen weergegeven dat het duurt voordat een woning verkocht is in het referentiegebied en in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit. In het derde kwartaal van 2012 ligt de verkoopduur in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit gemiddeld lager (194 dagen) dan in het referentiegebied (232 dagen). Vanaf 2013 is er een daling te zien in het referentiegebied. In het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit zien we pas vanaf 2015 een daling, terwijl er tot 2015 juist een toename van de gemiddelde verkoopduur zichtbaar was. Sinds 2020 is er nauwelijks nog verschil in de verkoopduur tussen het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit en het referentiegebied. Vanaf 2020 is er tevens een afvlakking zichtbaar in de dalende trend van de verkoopduur, zowel in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit als in het referentiegebied. Vanaf het derde kwartaal van 2022 lijkt de verkoopduur in beide gebieden licht te stijgen. In het tweede kwartaal van 2023 ligt de mediane verkoopduur in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit op 34 dagen en in het referentiegebied op 35 dagen.

Er zijn in de meest recente jaren (vanaf circa 2021) geen verschillen tussen gebieden met en zonder krimp in de verkoopduur zichtbaar. Ook tussen woningen in het lage en hoge segment zijn er geen significante verschillen zichtbaar.

3.6 Te koopduur

De te koopduur is het aantal dagen dat een woning te koop staat. In alle onderzoeksgebieden neemt de te koopduur af in de periode vanaf het derde kwartaal van 2012 tot en met het tweede kwartaal van 2022. In het meest recente jaar (tot en met het tweede kwartaal van 2023) zien we een afvlakking en in sommige gebieden een lichte stijging. In het referentiegebied is de te koopduur in het tweede kwartaal van 2023 afgenomen met bijna 75 procent (ten opzichte van 2012). In de risicogebieden is het aantal dagen dat een woning te koop staat iets sterker afgenomen met 84, 87 en 83 procent voor de gebieden met respectievelijk een lage, gemiddelde en hoge schade-intensiteit. 

In figuur 3.5.2 is het mediane aantal dagen weergegeven dat een woning te koop staat in het referentiegebied en in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit. Hieruit blijkt dat de te koopduur in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit in het derde kwartaal van 2012 gemiddeld iets lager ligt dan in het referentiegebied, namelijk 441 dagen in het specifieke risicogebied en 468 dagen in het referentiegebied. Vanaf 2014 is er een daling te zien in het referentiegebied. In het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit is er pas vanaf 2017 een daling zichtbaar. 

In het tweede kwartaal van 2022 was het aantal dagen dat een woning te koop stond in alle onderzoeksgebieden zeer laag en was er weinig verschil tussen deze gebieden. Inmiddels zien we in het laatste kwartaal van 2023 dat de te koopduur in alle gebieden iets oploopt. In het tweede kwartaal van 2023 ligt de mediane te koopduur van het referentiegebied iets hoger dan de te koopduur in de risicogebieden. In het referentiegebied ligt de te koopduur op 118 dagen, in de risicogebieden met lage, gemiddelde en hoge schade-intensiteit is dat respectievelijk 68, 58 en 75 dagen. Aan het einde van de onderzoeksperiode is de te koopduur voor alle risicogebieden significant lager dan in het referentiegebied.

In tegenstelling tot vorig jaar, zijn er dit jaar wel weer enkele verschillen zichtbaar in de krimpanalyse. Zowel in het gebied met als het gebied zonder krimp, ligt de te koopduur voor het referentiegebied boven die van het risicogebied. Ook in de segmentanalyse zijn verschillen zichtbaar. Zowel in het referentiegebied als in het risicogebied ligt de te koopduur voor het hoge segment boven die van het lage segment¹⁰⁾.  

3.7 WOZ-waarde

Ieder jaar bepalen gemeenten door middel van een taxatie de WOZ-waarde van onroerende zaken. In deze waardebepaling wordt door de taxateur verschillende kenmerken meegenomen, zoals de ligging, oppervlakte en inhoud van het pand. Daarnaast wordt er ook gekeken naar de verkoopcijfers van omliggende panden. Op basis van de verschillende kenmerken en de verkoopgegevens wordt uiteindelijk de WOZ-waarde bepaald. Deze WOZ-waarde is gebaseerd op de marktwaarde van de onroerende zaak op 1 januari van het voorgaande jaar; dit wordt ook wel de waardepeildatum genoemd. Door deze manier van taxeren reageert de WOZ-waarde met een vertraging op de prijsontwikkeling op de woningmarkt. Als voorbeeld: de WOZ-waarde 2012 vertegenwoordigt de waarde van de onroerende zaak op peildatum 1-1-2011. Hierbij moet worden opgemerkt dat als er in een gebied in het geheel geen transacties hebben plaatsgevonden (bijv. omdat panden onverkoopbaar zijn), en er dus geen referentiepunten beschikbaar zijn, de WOZ-waarde op papier stagneert, ook als de marktwaarde omlaag of omhoog is gegaan. 

De ontwikkeling van de WOZ wordt gemeten door binnen een bepaald gebied de som van de WOZ-waarde van koopwoningen te delen door de som van de WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Alleen bestaande koopwoningen die in beide jaren voorkomen, worden meegenomen. Zo kunnen de ontwikkelingen in een index niet ontstaan door een verschil in sets van koopwoningen. De waarnemingsperiode loopt op jaarbasis van 2012 tot en met 2022, waarbij 2013 gelijkgesteld is aan 100.

De analyse laat zien dat vanaf het begin van de waarnemingsperiode de WOZ-waarde in zowel de risicogebieden als het referentiegebied aanvankelijk daalt. De WOZ-waarde daalt in het referentiegebied sneller dan in de risicogebieden, met de grootste daling van bijna 7 procent in 2014. Het jaar daarop vlakt in alle gebieden de daling af. Vanaf 2016 gaat in het referentiegebied en het risicogebied met een lage schade-intensiteit de daling van de WOZ-waarde over in een lichte stijging. De risicogebieden met een gemiddelde en hoge schade-intensiteit volgen een jaar later. Bij deze laatste twee gebieden stijgt de WOZ-waarde minder snel dan in het referentiegebied. Wel neemt in alle onderzoeksgebieden de stijging van de WOZ-waarde steeds verder toe. Deze steeds snellere stijging hangt samen met de ontwikkeling van de verkoopprijzen. Tot aan het einde van de waarnemingsperiode in 2022 zet dit zich voort. Hierbij moet worden aangetekend dat dit te maken kan hebben met verschillen in de startwaarde. De daling van de transactieprijzen aan het einde van de onderzoeksperiode is nog niet zichtbaar in de ontwikkeling van de WOZ-waarde.

In figuur 3.7.1 wordt de ontwikkeling van de WOZ-waarde in de verschillende gebieden met en zonder krimp weergegeven. De WOZ-waarde van koopwoningen daalt vanaf waarnemingsperiode 2012 een aantal jaren sterk. In zowel het risicogebied als het referentiegebied zonder krimp maakt deze daling vanaf 2015 plaats voor een stijging. Vanaf 2016 stijgt de WOZ-waarde ook in het referentiegebied met krimp en een jaar later volgt het risicogebied met krimp. In de gebieden met krimp blijft de WOZ-waarde wel achter ten opzichte van de gebieden zonder krimp. Dit geldt voor zowel de risico- als de referentiegebieden, maar voor de risicogebieden is het verschil groter. Door de sterke stijging van de WOZ-waarde in de gebieden met krimp worden de verschillen met de gebieden zonder krimp wel kleiner. In 2022 stijgt de WOZ-waarde in het referentiegebied met krimp het meest van alle vier de gebieden. Voor het eerst sinds 2013 is het verschil ten opzichte van 2013 met ruim 32 procent het grootst in dit gebied.