Auteur: Marie-Jeanne Aarts, Ineke Bijlsma, Pieter Evenhuis, Josien Jenniskens, Lois Verburg
Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld

2. Kernbevindingen

Er zijn geen indicatoren die wijzen op het significant achterblijven van de woningmarktontwikkeling in de risicogebieden ten opzichte van het referentiegebied tussen 2012 en 2023. De ontwikkeling van de verkoopbaarheidsindicatoren wijst, ondanks een lichte afvlakking, nog steeds op krapte op de woningmarkt voor alle gebieden rondom het Groningenveld. 

Weinig verschillen tussen ontwikkeling in de risicogebieden en het referentiegebied

Net als in de vorige onderzoeksperiode, zijn er in de huidige onderzoeksperiode geen verkoopbaarheidsindicatoren die wijzen op het significant achterblijven van de risicogebieden ten opzichte van het referentiegebied.

In figuur 2.1.1. worden de onderzoeksresultaten samengevat. Per indicator toont de figuur voor elk van de onderzoeksgebieden hoeveel procent deze per het tweede kwartaal van 2023 is toe- of afgenomen ten opzichte van het derde kwartaal van 2012. Daarbij wordt aangegeven of dit verschil al dan niet significant is ten opzichte van het referentiegebied. De ontwikkeling over de tijd wordt daaronder per indicator verder toegelicht.

2.1.1 L a a g R e f e r en ti egeb i e d -86,1% -86,3 % G em i dde l d -85,5 % H oo g -87,2% T e k oo p s t aande w o n i nge n S cha de- in te nsi te i t R e f e r e n t i egeb i e d 12,7% 11,9% 11,9% 11,1 Pr ij s v erh o ud i n g S c h a de - i n ten si tei t La a g Gemiddel d Hoo g V er k o o pduur R e f e r en t iegeb i e d -85,1 % La a g -85,6 % Gem i dde l d -82,5 % Hoo g -83,4%   S cha de- in te nsi te i t Re f e r e nt iegeb i e d 73,6% L aa g 80,1% Gemidde l d 96,7% Hoo g 48,8% V er k ochte woninge n S cha de -in te nsi te i t Re f e r e nt iegeb i e d 64,8% L aa g Gemidde l d 71,4% Hoo g 65,3% V e r k oo pprij s 68,6% S c h a de - i n ten si tei t T e k oo pduu r   -74,9 % -84,3 % R e f e r en ti egeb i e d L a a g G em i dde l d H oo g -86,9% -82,9% S cha de- in te nsi te i t *= 90% significant **= 95% significant index L a a g R e f e r en ti egeb i e d -86,1% -86,3 % G em i dde l d -85,5 % H oo g -87,2% T e k oo p s t aande w o n i nge n S cha de- in te nsi te i t R e f e r e n t i egeb i e d 12,7% 11,9% 11,9% 11,1 Pr ij s v erh o ud i n g S c h a de - i n ten si tei t La a g Gemiddel d Hoo g V er k o o pduur R e f e r en t iegeb i e d -85,1 % La a g -85,6 % Gem i dde l d -82,5 % Hoo g -83,4%   S cha de- in te nsi te i t Re f e r e nt iegeb i e d 73,6% L aa g 80,1% Gemidde l d 96,7% Hoo g 48,8% V er k ochte woninge n S cha de -in te nsi te i t Re f e r e nt iegeb i e d 64,8% L aa g Gemidde l d 71,4% Hoo g 65,3% V e r k oo pprij s 68,6% S c h a de - i n ten si tei t T e k oo pduu r   -74,9 % -84,3 % R e f e r en ti egeb i e d L a a g G em i dde l d H oo g -86,9% -82,9% S cha de- in te nsi te i t *= 90% significant **= 95% significant index
 

Nog steeds krappe woningmarkt rondom het Groningenveld

In het vorige rapport, waarin de periode tussen het derde kwartaal van 2012 en het tweede kwartaal van 2022 werd onderzocht, was er in alle gebieden rondom het Groningerveld sprake van krapte op de woningmarkt. Ook in de huidige onderzoeksperiode (tot en met het tweede kwartaal van 2023) wijst de ontwikkeling van de verkoopbaarheidsindicatoren, ondanks een lichte afvlakking, nog steeds op krapte op de woningmarkt voor alle gebieden rondom het Groningenveld:

  • In de huidige onderzoeksperiode zijn de verkoopprijzen van woningen in zowel de risicogebieden als het referentiegebied gedaald. Hier ging een jarenlange periode van prijsstijgingen aan vooraf, waardoor de prijzen ten opzichte van het derde kwartaal van 2012 nog altijd op een hoog niveau liggen. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2012 is de prijsstijging in het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit het grootst, er is echter geen significant verschil met het referentiegebied.
  • Tot en met het derde kwartaal van 2021 is er een sterke stijging van de prijsverhouding (de verkoopprijs ten opzichte van de vraagprijs) voor alle gebieden, die vervolgens afvlakt. Na het derde kwartaal van 2021 begint de prijsverhouding in het referentiegebied weer te dalen, in de risicogebieden start deze daling één kwartaal later. Aan het einde van de huidige onderzoeksperiode komt de prijsverhouding in alle gebieden op ongeveer hetzelfde niveau uit (net onder de 100 procent, wat betekent dat de vraagprijs vrijwel gelijk is aan de verkoopprijs).
  • Vanaf het tweede kwartaal van 2021 is in alle gebieden een afname zichtbaar in het aandeel verkochte woningen. Aan het einde van de onderzoeksperiode is er geen significant verschil in het aandeel verkochte woningen tussen alle drie de risicogebieden en het  referentiegebied.
  • Vanaf het eerste kwartaal van 2022 vlakt de daling van het aandeel te koop staande woningen af. Het aandeel te koop staande woningen ligt echter nog steeds op een zeer laag niveau, en er zijn nauwelijks verschillen tussen de gebieden zichtbaar.
  • Nadat de verkoopduur in de vorige rapportage een minimum bereikt had, lijkt deze in de huidige onderzoeksperiode licht toe te nemen. De verkoopduur ligt in alle onderzoeksgebieden nog steeds erg laag en er zijn geen significante verschillen tussen de risicogebieden en het referentiegebied.
  • In alle onderzoeksgebieden ligt de te koopduur in het tweede kwartaal van 2023 lager dan in 2012. Aan het einde van de onderzoeksperiode is de te koopduur voor alle risicogebieden significant lager dan in het referentiegebied.
  • Voor alle gebieden geldt dat de WOZ-waarde blijft toenemen tot en met 2022. Deze ontwikkeling is al sinds 2016 zichtbaar en zet in 2022 opnieuw door. Dit geldt voor alle onderzoeksgebieden.

Verhuisbewegingen en migratiesaldo

Naast de prijs- en verkoopbaarheidsindicatoren, omvat het onderzoek ook de verhuisbewegingen en het migratiesaldo. Het algemene beeld hierbij is dat van alle huishoudens die verhuizen in de drie risicogebieden, minimaal de helft in een risicogebied met dezelfde of een andere schade-intensiteit gaat wonen (deze mensen blijven dus ook na verhuizing in een risicogebied wonen). Deze ontwikkeling is gedurende de hele onderzoeksperiode redelijk stabiel. Het migratiesaldo is in de onderzochte periode (2014-2022) voor alle gebieden, behalve het risicogebied met lage schade-intensiteit, voornamelijk negatief. Voor het risicogebied met lage schade-intensiteit was het migratiesaldo tot het tweede kwartaal van 2021 wisselend positief en negatief, waarna het tot het einde van de onderzoeksperiode steeds positief blijft. Hoewel met name het risicogebied met hoge schade-intensiteit een negatief migratiesaldo laat zien over de jaren, zien we dat dit vanaf 2020 minder negatief, en soms zelfs licht positief, wordt. In het referentiegebied is het migratiesaldo tot aan het eerste kwartaal van 2019 altijd negatief, maar vanaf het tweede kwartaal van 2019 afwisselend positief en negatief.

Krimp- en segmentanalyse

In de ontwikkeling van de verkoopbaarheidsindicatoren ten opzichte van 2012 zijn weinig significante verschillen zichtbaar tussen de gebieden met en zonder krimp. Enkel bij de prijsverhouding is er een significant verschil zichtbaar. De prijsverhouding is minder sterk gestegen in het referentiegebied met krimp dan in het referentiegebied zonder krimp. In het risicogebied is het juist andersom: daar is de prijsverhouding sterker gestegen in het risicogebied met krimp dan in het risicogebied zonder krimp. In de segmentanalyse is geen enkel significant verschil tussen het lage en hoge segment zichtbaar in de ontwikkeling van de verkoopbaarheidsindicatoren ten opzichte van 2012.