Monitor invoering hypotheekgarantie op Bonaire, 2022

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft, in samenwerking met stichting Nationale Hypotheek Garantie, in februari 2021 hypotheekgarantie op Bonaire ingevoerd. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft aan het CBS gevraagd om de woningmarkt op Bonaire op specifieke onderwerpen in kaart te brengen. In deze publicatie worden de resultaten van dit onderzoek gepresenteerd.

Het aantal transacties op Bonaire nam in 2022 ten opzichte van 2021 licht af. De prijzen stegen daarentegen wel, met ruim 20 procent ten opzichte van 2021. Hierdoor nam de totale verkoopwaarde alsnog toe, van 135,2 naar 136,4 miljoen dollar. Ook zijn voor het derde jaar op rij meer woningen boven dan onder de grens van 225 duizend dollar verkocht.

In 2018 werd op alle vlakken een sprong opwaarts gemaakt. Zowel het aantal woningtransacties, het aantal afgesloten hypotheken als de prijsindex stegen. Ook lag het aandeel woningtransacties in het prijssegment boven de 225 duizend dollar ongeveer 50 procent van het totaal, waar dat in de jaren ervoor nog onder de 40 procent was. De prijsindex is in dat jaar gestegen naar 133 punten. De combinatie van een hogere prijs en hogere aantallen is ook terug te zien in de transactiewaarde, die meer dan verdubbelde ten opzichte van 2017 naar 111 miljoen dollar.

In de jaren 2016 en 2017 vonden er meer woningtransacties plaats dan in de jaren daarvoor, ongeveer 210 per jaar. Het aantal afgesloten hypotheken is in deze periode meebewogen naar boven. Ook de prijsindex steeg in 2016 naar 110 en behield in 2017 een vergelijkbaar niveau.

In de periode 2011 tot en met 2015 was het aantal woningtransacties vrij stabiel met zo’n 150 per jaar. De meeste van die transacties vonden plaats in het segment beneden de 225 duizend dollar. Voor het aantal afgesloten hypotheken geldt dat in 2011 en 2012 wat meer hypotheken werden afgesloten dan in de periode 2013-2015. In de periode 2011-2015 was ook de prijsindex vrij constant met een waarde rond en iets boven de 100, met een daling in 2015 naar ongeveer 95.

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft, in samenwerking met stichting Nationale Hypotheek Garantie, in februari 2021 hypotheekgarantie op Bonaire ingevoerd. De invoering van hypotheekgarantie op Bonaire betreft een experiment met de duur van 5 jaar, met een totaal van maximaal 350 garanties. De grens waarbij de woningkoper aanspraak kan maken op de garantie is gezet op 225 duizend dollar. Deze grens is per 1 mei 2024 omhoog gegaan naar 305 duizend dollar. Deze verhoging heeft geen invloed op de cijfers van 2022.

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft aan het CBS gevraagd om de woningmarkt op Bonaire op specifieke onderwerpen beter in kaart te brengen. Het doel is de invoering van hypotheekgarantie te monitoren gedurende enkele jaren.

In dit rapport zijn enkele indicatoren beschreven die een beeld geven van de woningmarkt op Bonaire in de periode 2011-2022. Zo zijn de prijsindex voor verkochte woningen op Bonaire en het aantal woningtransacties, die reeds zijn gepubliceerd, opgenomen in dit rapport. Ook is de totale transactiewaarde op Bonaire opgenomen. Het aantal woningtransacties is uitgebreid met een uitsplitsing voor woningen boven en onder de kostengrens waarbij men in aanmerking komt voor hypotheekgarantie. Ook wordt sinds het vorige verslagjaar het aantal geregistreerde hypotheken vermeld. Hierbij is een uitsplitsing gemaakt naar jaarcijfers, kwartaalcijfers en naar het soort hypotheekverstrekker; een bancaire hypotheekverstrekker of de categorie overig.

3.1 Prijsindex en aantal transacties

De prijsindex voor woningen op Bonaire, het aantal transacties en de totale transactiewaarde komen uit een bestaande publicatie die het CBS als aanvullende statistische dienstverlening voor de Belastingdienst Caribisch Nederland uitvoert. Het CBS ontvangt hiervoor jaarlijks een bestand met alle woningtransacties van de Belastingdienst Caribisch Nederland. Het bestand bevat per transactie een aantal gegevens, zoals de transactiedatum en de transactieprijs, en het bestand is aangevuld met diverse woningkenmerken. Dit bestand wordt uitvoerig door het CBS gecontroleerd en aangevuld met extra gegevens over o.a. de ligging ten opzichte van zee en de beschikking over een zwembad.

Uit dit bestand kan het aantal woningtransacties berekend worden. Er is daarbij een uitsplitsing naar wijk mogelijk. Voor deze monitor is een extra uitsplitsing gemaakt naar woningen boven en onder 225 duizend dollar, het bedrag tot waar men aanspraak kan maken op hypotheekgarantie.

Na het verwijderen van uitbijters uit het bestand kan de prijsindex berekend worden. Het berekenen van de prijsindex gebeurt vervolgens middels een hedonische regressie. Bij een hedonische prijsindex wordt aan de hand van verschillende woningkenmerken gecorrigeerd voor verschillen in de kwaliteit van de set verkochte woningen. De locatie van de woning, het woningtype en de ligging ten opzichte van zee zijn enkele van die kenmerken. Door te corrigeren voor woningkenmerken wordt het ‘mandje’ van woningtransacties over de tijd vergelijkbaar gemaakt. Hierdoor worden veranderingen in kwaliteit van de woning zo veel mogelijk buiten beschouwing gelaten bij het meten van de prijsontwikkeling.

De gebruikte variant wordt in technische termen ook wel de ‘Hedonic Double Imputation Fisher Price Index’ genoemd. Zie voor een volledige beschrijving van de methode ook het Eurostat Handbook on Residental Property Price Indices.

3.2 Hypotheken

Het aantal afgesloten hypotheken wordt berekend op basis van een integraal bestand met daarin alle notariële hypotheekaktes afgesloten op Bonaire. In dit aktebestand zijn geen bedragen opgenomen. Over de hoogte van de hypotheek of bijvoorbeeld loan-to-value valt daarom niets te zeggen. Daarnaast is niet te zien of de hypotheek voor de aankoop van een bestaande of nieuw te bouwen woning is afgesloten. De cijfers zijn bij publicatie definitief, nagekomen hypotheken worden niet meer meegenomen. In de praktijk komt het zelden voor dat een afgesloten hypotheek na de levering van het bestand aan het CBS wordt verwerkt.

Er is een uitsplitsing gemaakt naar het aantal geregistreerde hypotheken per kwartaal en naar het soort hypotheekverstrekker. Voor de uitsplitsing naar kwartaal is gekeken naar de datum waarop de akte bij de notaris gepasseerd is. Indien de verstrekker van de hypotheek een bank betreft, wordt deze informatie meegeleverd. Is dit niet zo dan betreft het een ‘overige’ hypotheekverstrekker. Dit kan bijvoorbeeld een besloten vennootschap zijn die een hypotheek aan een persoon verstrekt.

4.1 Aantal woningtransacties op Bonaire

4.1.1 Aantallen per jaar

De eerste vijf jaar van de meting, van 2011- 2015, lag het aantal woningtransacties op Bonaire redelijk stabiel rond de 150-160. Sindsdien is er een stijgende trend op te merken. In 2020 was er een dip met 182 transacties, in 2022 lag het niveau weer op 333 transacties.

4.1.2 Aantallen per jaar naar wijk

Als we het beeld van het aantal transacties vertalen naar wijkniveau valt uit figuur 4.1.2 op te maken dat de meeste verkopen in de wijken Tera Cora, Noord Saliña en Playa plaatsvinden. Na 2015 nemen vooral de aantallen transacties in de wijken Noord Saliña, Nikiboko, Playa en Tera Cora toe. Uitschieter is het aantal transacties in Tera Cora in 2018, waarvan het overgrote deel uit de buurt Belnem komt. Hier werden destijds woningen uit een nieuwbouwproject opgeleverd.

In figuur 4.1.3 zijn de aantallen weergegeven als aandeel van het totaal aantal transacties op Bonaire. Ook hier is te zien dat in Rincon, Nikiboko en Entrejol een relatief klein aandeel transacties plaatsvindt en dat dit aandeel redelijk stabiel is. In 2022 valt op dat vooral het aandeel van Tera Cora weer toegenomen is ten opzichte van het jaar ervoor. Ook Entrejol heeft een iets groter aandeel in het totaal. Het aandeel van Nikiboko en Playa nam weer wat af.

4.1.3 Aantallen onder en boven de 225 duizend dollar

In figuur 4.1.4 en 4.1.5 zijn het aantal en aandeel woningtransacties weergegeven uitgesplitst naar een categorie onder de 225 duizend dollar en een categorie daarboven. In de eerste jaren werden er rond de 100 woningen verkocht in de prijsklasse tot 225 duizend dollar. Er was met 167 transacties sprake van een piek in 2018. In 2022 stond de teller weer op 108 transacties.

Het aandeel verkopen onder de grens van 225 duizend dollar was tot en met 2017 redelijk stabiel. In figuur 4.1.5 is te zien dat dit iets boven de 60 procent schommelde. Vanaf 2018 is er echter een verschuiving te zien. De aandelen van beide categorieën waren in dat jaar ongeveer gelijk. Vanaf 2020 veranderde de verhouding en werd het aandeel verkopen boven de grens van 225 duizend dollar het grootst. In 2022 lag zo’n 32 procent onder en 68 procent boven de grens.

4.2 Aantal afgesloten hypotheken

4.2.1 Aantal per jaar

Het aantal afgesloten hypotheken per jaar schommelt vanaf 2011 tot en met 2017 tussen de 250 en 350 per jaar. In 2018 steeg het aantal afgesloten hypotheken naar 466, om vervolgens weer wat te dalen in de jaren daarna, naar 382 in 2022. Er valt grofweg hetzelfde patroon te ontdekken als bij het aantal woningtransacties.

Het aantal afgesloten hypotheken is groter dan het aantal woningtransacties. Een verklaring hiervoor is dat bij de afgesloten hypotheken geen onderscheid gemaakt kan worden tussen het aangaan van een hypotheek voor aankoop van een woning en bijvoorbeeld het tijdens de looptijd oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker.

4.2.2 Aantal per kwartaal

In figuur 4.2.2 is een verdere uitsplitsing te zien naar het aantal afgesloten hypotheken per kwartaal. In de beginjaren van de meting zijn de afgesloten hypotheken vrij evenredig verdeeld over de kwartalen. Rond 2017 wordt de verdeling grilliger.

4.2.3 Aantal naar soort hypotheekverstrekker

Bij het grootste deel van de afgesloten hypotheken op Bonaire is de verstrekker een bancaire instelling. Het aantal hypotheken dat niet is afgesloten bij een bank schommelt tussen de 17 in 2011 tot 48 in 2022.

Als aandeel van het totaal bedraagt het minimale aandeel wat bij banken is afgesloten 88 procent (in 2014). Het maximale aandeel, zoals in figuur 4.2.4 is afgebeeld, is in 2011 en 2016 net geen 95 procent. In 2022 werd 87 procent van de hypotheken afgesloten bij een bancaire verstrekker.

4.3 Prijsindicatoren

4.3.1 Prijsindex verkochte woningen

De prijzen van verkochte woningen op Bonaire laten tussen 2011 en 2014 een vrij vlak verloop zien. In 2015 was er sprake van een daling van de prijsindex, waarna deze in 2016 weer steeg. Deze stijging zette tot en met het jaar 2022, waarin een prijsindex van 179,3 werd gemeten.

4.3.2 Totale transactiewaarde

In figuur 4.3.2 is de totale transactiewaarde te zien die gepaard ging met de woningtransacties in het betreffende jaar. Het verloop tussen beide reeksen laat eenzelfde beeld zien. De reeks begint in 2011 waarbij de transactiewaarde 37 miljoen dollar bedroeg. Dit schommelde enkele jaren rond dat bedrag, waarna het in 2018 fors steeg naar 111 miljoen dollar. In 2019 en 2020 daalde het bedrag weer om uit te komen op bijna 66 miljoen dollar in 2020. In 2021 is er een aanzienlijke stijging zichtbaar, naar zo’n 135 miljoen dollar. De totale transactiewaarde in 2022 was vergelijkbaar met het niveau in 2021 en bedroeg 136 miljoen dollar.