Bijlage 1

In deze bijlage wordt uitgebreid ingegaan hoe de feitelijke woningtransformaties van administratieve correcties onderscheiden worden. In 2019 zijn de beslisregels soms versoepeld of aangescherpt, daarnaast is de volgorde van de beslisregels aangepast. Op basis van deze nieuwe beslisregels is in 2019 en 2020 het aantal woningtransformaties voor de jaren 2018 t/m 2020 bepaald.

Dit jaar is het definitieve aantal transformaties voor 2021 becijferd. Hierbij is één beslisregel aangescherpt, omdat bij controle bleek dat recreatieappartementen die alleen administratief een woonfunctie hadden gekregen, maar waar ná mutatie geen bewoners stonden ingeschreven, onterecht als woningtransformaties werden bestempeld. Recreatiewoningen (in één pand één verblijfsobject met gebruiksfunctie logies) die administratief naar eengezinswoningen (in één pand één verblijfsobject met gebruiksfunctie wonen) werden omgezet, werden al uitgefilterd. Nu is dat ook gedaan voor recreatieappartementen (meergezinswoningen). Het aantal woningtransformaties valt voor 2021 daarmee 68 woningen lager uit, verdeeld over 6 panden. Op het totaal aantal transformaties is dat aantal verwaarloosbaar, daarom worden cijfers voor voorgaande jaren ook niet aangepast.

Selectie mogelijke woningtransformaties uit de BAG

In dit onderzoek is eerst vastgesteld bij welke panden er mogelijk sprake kan zijn van woningtransformaties. Pas daarna is via beslisregels bepaald of het om plausibele woningtransformaties of om administratieve correcties gaat. In de kern is de voorwaarde om als potentiële woningtransformatie aangeduid te worden dat er in een pand op peilmoment 1 een vbo zonder woonfunctie aanwezig is, en dat er een jaar later, op peilmoment 2, minimaal één vbo met woonfunctie bij is gekomen. Daarbij kan een niet-woning verdwijnen, gelijk blijven⁵⁾ of veranderen⁶⁾.

De precieze procedure bevat de volgende stappen:

1. Eerst worden bestaande panden geselecteerd, die:
a. zowel op peilmoment 1 als peilmoment 2 pandstatus ‘in gebruik (wel of niet
ingemeten)’ of ‘buiten gebruik’ hebben⁷⁾;
b. zowel op peilmoment 1 als peilmoment 2 minimaal 1 vbo hadden die in de
voorraad woningen of niet-woningen werden meegeteld. Dit betekent dat
minimaal 1 vbo ‘in gebruik (niet ingemeten)’, ‘in gebruik’ of ‘buiten gebruik’
moet zijn.

2. Uit deze selectie worden mogelijke getransformeerde panden geselecteerd, door
het vaststellen van:
a. het aantal ‘vbo’s met niet-woonfunctie die tot de voorraad telt’, is minimaal 1 op
peilmoment 1 én;
b. het aantal ‘vbo’s met woonfunctie die tot de voorraad telt’, dat in het pand tussen
peilmoment 1 en peilmoment 2 met minimaal 1 is toegenomen;
c. en daarbij moet een niet-woning verdwijnen of veranderen in oppervlak. Dit is
ondervangen met behulp van informatie over de oppervlaktemutaties van
woningen en niet-woningen.

3. Vervolgens wordt een selectie gemaakt van vbo’s in de geselecteerde panden die van
een niet-woon- naar een woonfunctie gaan of vbo’s met woonfunctie die op
peilmoment 1 niet bestonden (in het pand) en op peilmoment 2 wel. 

Hierbij zijn de volgende beslissingen genomen:

• Panden met slechts één vbo, waarbij de gebruiksfunctie van die ene vbo verandert van logiesfunctie naar woonfunctie, worden niet als woningtransformatie beschouwd.
• Wanneer vbo’s in meerdere panden liggen, worden ze slechts in één pand geteld volgens dezelfde systematiek als voor de reguliere CBS-woningvoorraadstatistiek⁸⁾.
• Wanneer vbo’s bij een transformatie van pand wisselen, worden ze gezien als nieuwe vbo’s in het pand waarin ze terecht komen.
• Wanneer volgens de BAG meerdere gebruiksdoelen gelden, dan krijgt de woonfunctie voorrang. Bij de selectie van mogelijke transformaties wordt een vbo met woon- en winkelfunctie dus als een vbo met woonfunctie geteld. 
• Tot slot worden onbekende oppervlakten (code 9999 of 99999) op 0 gezet en bij de verschillende uitsplitsingen niet meegeteld.

Verdere enkele belangrijke opmerkingen:

• De woningtransformaties zijn onderdeel van de ‘overige toevoegingen’.
• Woningen die toegevoegd zijn aan bestaande panden waarin alleen verblijfsobjecten met een woonfunctie zaten, tellen niet mee.
• Woningen die zijn verdwenen uit de getransformeerde panden waar woningen zijn toegevoegd, worden niet geteld. Ofwel, van de hergebruikte panden zijn alleen de nieuw toegevoegde woningen gemeten.
• Op 1 juli 2018 is de gewijzigde Wet BAG in werking getreden. Dit heeft ook tot inhoudelijke verandering in de BAG geleid zoals de nieuwe status ‘Verbouwing’ voor pand en verblijfsobject. Het Kadaster werkt momenteel hard aan de overgang naar de nieuwe zogeheten BAG 2.0 producten. Op het moment van de woningtransformatiebepaling voor 2021 waren deze gegevens nog niet beschikbaar. Vandaar dat deze nieuwe statussen niet zijn gebruikt in de methode.

Niet plausibel volgens BAG (basiscriteria)

Nadat de mogelijke woningtransformaties zijn vastgesteld, is aan de hand van een tweetal basiscriteria bekeken of deze woningtransformaties volgens de BAG plausibel zijn. In een latere stap wordt nogmaals de BAG gebruikt om te bepalen of de oppervlakteverandering van het pand plausibel is. De beslisregels worden één voor één toegepast. Als een woningtransformatie volgens een beslisregel is afgevallen dan is dat definitief en telt deze dus niet meer mee bij de volgende beslisregel.

4. Woningtransformaties tellen niet mee wanneer deze een oppervlakte hebben kleiner
dan 15 m², omdat het niet plausibel is dat het hierbij gaat om de toevoeging van
zelfstandige woningen.

5. Woningtransformaties zijn niet plausibel wanneer het pand maximaal twee jaar ouder
is dan het jaar waarin de woningtransformatie heeft plaatsgevonden. Het gaat hierbij
naar alle waarschijnlijkheid om te laat doorgegeven nieuwbouw in de BAG.

Niet plausibel volgens BRP (bewoning)

Naast de criteria op basis van de BAG, zijn er beslisregels die zijn gebaseerd op aanvullende informatie over inschrijvingen uit de BRP.

6. Een woningtransformatie is niet plausibel als er al iemand voor 1 juli vóór
peilmoment 1 staat ingeschreven volgens de BRP. De aanname is dat in deze gevallen
er al een woning aanwezig was, maar dat deze nog niet in de BAG was opgenomen.
Het moment ligt een halfjaar voor peilmoment 1 omdat uit onderzoek bleek dat
woningen soms te laat worden gereed gemeld in de BAG, waardoor ze onterecht
worden afgekeurd.
Voor de beslisregel dat er voor 1 juli vóór peilmoment 1 niemand op het verblijfsobject
ingeschreven mag zijn, geldt een drietal uitzonderingen:
a. Voor vbo’s die aanvankelijk een cel- of gezondheidsfunctie hadden mag voor 1 juli
vóór peilmoment 1 wel een BRP inschrijving zijn, mits deze inschrijving
institutioneel is.
b. Ook voor industriefunctie mag iemand staan ingeschreven voor 1 juli vóór
peilmoment 1, mits de WOZ-gebruiksfunctie een boerderij is en op peilmoment 2
niet. Het gaat hier om boerderijen die na transformaties alleen een woonfunctie
hadden.
c. Ten slotte mag ook bij vbo’s waarvoor aanvankelijk een logiesfunctie gold iemand
ingeschreven staan voor 1 juli vóór peilmoment 1, mits de WOZ-gebruiksfunctie op
peilmoment 1 een recreatiewoning is en op peilmoment 2 niet. Dit geldt alleen
voor vbo’s met een logiesfunctie die in een pand liggen met meerdere vbo’s.
(Zoals eerder vermeld: panden met slechts één vbo die voorheen een logiesfunctie
had, worden in het geheel niet meegenomen, omdat dit vaak slechts
administratieve wijzigingen betreft).

7. Woningtransformaties waarbij volgens de BRP op peilmoment 2 alleen personen
behorende tot een institutionele huishouding op het adres van de betreffende vbo
ingeschreven staan, zijn niet plausibel. Deze beslisregel is met name van toepassing
op vbo’s die aanvankelijk een gezondheidsfunctie hadden. Op het moment dat op
peilmoment 2 alleen institutionele personen ingeschreven staan, mag worden
aangenomen dat de vbo nog steeds een instelling betreft.

8. Woningtransformaties van vbo’s met een logiesfunctie die in een pand liggen met
meerdere vbo’s en waarbij op peilmoment 2 geen bewoners staan ingeschreven,
zijn niet plausibel. De omzetting naar een woonfunctie heeft dan een administratieve
achtergrond.

Niet plausibel volgens BAG (oppervlakteverandering)

Woningtransformaties zijn niet plausibel wanneer er een oppervlakteverandering in het pand is waarbij het zeer waarschijnlijk is dat er sprake is van een woningsplitsing. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen panden waarin voornamelijk wordt gewoond (woongebouwen) en panden waarbij minder dan 80% van het gebruiksoppervlak voor wonen wordt gebruikt.

9. In geval het woonoppervlak meer dan 80% uit maakt van het totale oppervlak van het
pand (zowel voor als na de oppervlakteverandering), is een pandtransformatie niet
plausibel als er naast een toevoeging van het woonoppervlak ook woonoppervlak is
onttrokken aan het pand. Het betreft hier woningsplitsing in plaats van
pandtransformatie.

10. In geval het woonoppervlak minder dan 80% uit maakt van het totale
gebruiksoppervlak van het pand (zowel voor als na de oppervlakteverandering) en het
niet-woonoppervlak is gelijk gebleven, is een pandtransformatie niet plausibel als er
naast een toevoeging van het woonoppervlak ook woonoppervlak is onttrokken aan
het pand. In deze gevallen verandert alleen het woningdeel in het pand en gaat het
ook hierbij om woningsplitsing.

Woningsplitsingen worden door deze twee beslisregels niet meegenomen als woningtransformatie.

Niet plausibel volgens combinatie BAG, BRP en WOZ

Met de onderstaande laatste beslisregels wordt van de mogelijke woningtransformaties die onbewoond zijn, bepaald of het hierbij om administratieve correcties gaat. Hiervoor wordt de gebruikscode van de WOZ op tweede peilmoment gebruikt.

11. Op het moment dat er niemand is ingeschreven op peilmoment 2 is aanvullende
informatie uit de WOZ gebruikt om vast te stellen of het betreffende vbo op dat
moment wel een woning was. Wanneer een vbo op peilmoment 2 niet bewoond
is en daarbij volgens de WOZ ook geen woonfunctie heeft, is de woningtransformatie
niet plausibel.

12. Wanneer niemand op peilmoment 2 staat ingeschreven volgens de BRP en het vbo
heeft volgens de BAG naast een woonfunctie nog een andere gebruiksfunctie en de
gebruikscode in de WOZ is onbekend dan wordt de woningtransformatie als ‘niet
plausibel’ beschouwd.

13. Wanneer het object op peilmoment 1 de functie ‘logies’ had in de BAG, maar op
peilmoment 2 geen bewoners heeft volgens het BRP, wordt de woningtransformatie
als ‘niet plausibel’ beschouwd.

Toepassen van beslisregels op mogelijke woningtransformaties

In 2021 zijn er 13.295 mogelijke woningtransformaties. Van deze mogelijke transformaties is 71 procent een feitelijke transformatie en 29 procent een administratieve correctie. In de periode 2015-2020 was het percentage feitelijke transformaties iets hoger, het percentage fluctueerde van 72 procent in 2015 tot 78 procent in 2018 en 2019 (zie onderstaand figuur).