3. Kenmerken van woning- en pandtransformaties

In dit hoofdstuk worden de kenmerken van de feitelijke transformaties in 2021 beschreven. De kenmerken kunnen betrekking hebben op de woningen die door transformatie zijn ontstaan, op het pand dat is getransformeerd of de huishoudens die wonen in een woningtransformatie. Een aantal kenmerken van een pandtransformatie zijn bepaald op 1 januari van het jaar van transformatie (dus voordat de transformatie heeft plaatsgevonden, bijvoorbeeld hoofdfunctie en oppervlak). Andere kenmerken, zoals percentage dat is getransformeerd, is op 1 januari na transformatie bepaald. De kenmerken van een woningtransformatie en het huishouden dat er woont, worden beiden bepaald op 1 januari na het jaar van transformatie. Bijlage 2 bevat een methodologische verantwoording met betrekking tot de kenmerken.

3.1 Kenmerken woningtransformatie

Van de 9.455 woningtransformaties in 2021 is meer dan een vijfde gerealiseerd in de provincie Zuid-Holland, zie tabel 3.1.1. Ook in 2020 was deze provincie koploper, maar het aandeel is in 2021 afgenomen (van 27 procent in 2020 naar 21 procent in 2021). ‘s-Gravenhage leverde in 2020 nog de meeste woningtransformaties op van alle gemeenten (760), in 2021 staat deze gemeente met ruim de helft minder (375) op de vierde plek, na Rotterdam dat er iets meer opleverde (405). Amsterdam is met 1.155 nu, na een dip in 2020 met 440 woningtransformaties, de gemeente met het grootste aantal. Dat wil zeggen dat bijna 1 op de 8 woningtransformaties in Nederland in Amsterdam werd gerealiseerd (12 procent). De hoofdstad bezorgt daarmee de provincie Noord-Holland een tweede plek onder de provincies: 20 procent van alle transformaties vond plaats in deze provincie. In 2020 stond Noord-Holland nog op de vijfde plek met 10 procent van alle woningtransformaties.

Ook in de provincie Gelderland, dat de derde plek in neemt, is een toename zichtbaar. In 2021 zijn er meer dan 1.300 woningen door transformatie aan de woningvoorraad toegevoegd, in 2020 waren dat er 715. Deze toename komt voornamelijk voor rekening van de gemeenten Arnhem en Nijmegen die respectievelijk 345 en 275 woningtransformaties opleverden.

In de provincie Groningen was er ook een relatief grote toename van het aantal woningtransformaties, van 345 naar 530 woningen. Het gros hiervan is gerealiseerd in de gemeente Groningen, dat met 480 woningtransformaties op plek twee staat van gemeenten met de meest woningtransformaties. In de top tien staan verder Nieuwegein, Schiedam, Maastricht en Oss. In Groningen, Nijmegen, Schiedam en Oss komt meer dan de helft van de woningtransformaties in die gemeenten voor rekening van een enkel pand.

In figuur 3.1.1 is het percentage woningtransformaties per oppervlakteklasse weergegeven. Woningtransformaties hebben vaak een klein oppervlak: in 2021 is 70 procent van de woningtransformaties kleiner dan 75 m². Wel neemt het oppervlak de afgelopen jaren enigszins toe. In 2017 was 46 procent nog kleiner dan 50 m², in 2021 was dat nog maar 39 procent; de klasse 50 tot 75 m² groeide in die periode van 26 procent naar 31 procent van de transformaties. Het aandeel woningtransformaties met een groter oppervlak (75 tot 250 m²) groeit ook over de jaren, van 24 procent in 2017 tot 27 procent in 2021. Alleen de categorie 250 m² of groter neemt 1 procentpunt af ten opzichte van 2017.

In figuur 3.1.2 is het aantal woningtransformaties ingedeeld naar de oorspronkelijke hoofdfunctie van het pand vóór transformatie. De meeste woningtransformaties zijn evenals in 2020 in voormalige kantoorpanden. Het aandeel transformaties in kantoorpanden neemt na een sterke afname in 2020 weer toe in 2021: in 2019 was 46 procent van de woningtransformaties nog in voormalige kantoorpanden, in 2020 was dat 35 procent en in 2021 is dat met 43 procent weer iets hoger. Verder is het aandeel transformaties in de periode 2020-2021 in winkels toegenomen (van 12 naar 15 procent) en afgenomen in zowel onderwijspanden (van 5 naar 2 procent) als in industriepanden (van 7 naar 5 procent).

Woningtransformaties zijn relatief vaak woningen in de ‘overige huur’ sector; in 2021 ging het om ruim 4 op 5 (81 procent). Dat is ook iets meer dan het jaar ervoor, toen het nog om 77 procent ging. In de gehele woningvoorraad ligt het percentage ‘overige huurwoningen’ lager, namelijk minder dan 14 procent. Koopwoningen maakten 11 procent van de woningtransformaties uit (net als in 2020) en iets minder dan 6 procent behoorde tot een woningcorporatie (in 2020 nog 9 procent). Het aantal woningtransformaties waarvan het eigendom onbekend is, is ook relatief hoog: bijna 3 procent. Voor de gehele woningvoorraad is dat slechts 0,2 procent. Mogelijk is dit omdat eigendom lastiger te bepalen is als er nog geen bewoner bekend is en/of de oplevering van de woning nog niet is verwerkt in de WOZ-administratie; dergelijke administratieve vertraging doet zich ook voor bij nieuwbouwwoningen.

3.2 Kenmerken pandtransformatie

De 9.455 woningen die in 2021 aan de woningvoorraad zijn toegevoegd door transformatie, zijn gerealiseerd in 2.265 panden. Deze panden staan vooral in (zeer) sterk stedelijke gebieden (64 procent), zie Figuur 3.2.1.

Ongeveer 65 procent van de panden is kleiner dan 500 m2 en meer dan de helft heeft een bouwjaar van vóór 1945 (55 procent). Deze percentages zijn al enkele jaren vrij stabiel. Opvallend is de lichte toename van het aantal jonge panden met een bouwjaar van 2005 of later. Bijna 5 procent van de getransformeerde panden is een pand gebouwd in 2005 of daarna, in voorgaande jaren lag dat percentage meer rond de 3 procent. Zie Figuur 3.2.2.

Het beeld dat mensen bij transformatie hebben, is het ombouwen van een kantoorgebouw naar woningen. Wanneer wordt uitgegaan van het aantal woningtransformaties dan klopt dat beeld wel (zie vorige paragraaf). Een groot kantoorgebouw levert bij transformatie een groot aantal woningen op. Wanneer de 2.265 getransformeerde panden in ogenschouw worden genomen, geeft dat een ander beeld. Vóór transformatie heeft 31 procent van de panden als hoofdfunctie wonen, 18 procent heeft een kantoorfunctie (figuur 3.2.1). Deze percentages zijn vergelijkbaar met vorig jaar. Woonpanden leveren minder woningtransformaties op, omdat niet het hele pand wordt getransformeerd. Voorbeelden hiervan zijn woongebouwen waarbij in de plint van het gebouw kantoren of winkels gevestigd zijn die worden omgebouwd naar woningen. Voor panden met ‘winkel’ als hoofdfunctie geldt hetzelfde: in het aantal panden nemen ze een groot aandeel in (23 procent), maar het aantal woningen dat uit deze transformaties voortkomt is beperkter (15 procent van het totaal).

De verhoudingen in de hoofdfunctie van de panden voor transformatie zijn grotendeels vergelijkbaar met vorig jaar, alleen bij industrie is er sprake van een procentpunt afname (van 10,1 procent naar 9,3 procent). Ook het aandeel voormalige onderwijspanden, dat al marginaal was, nam af van 1,6 naar 0,9 procent.

Deeltransformaties (transformaties waarbij slechts een deel van het pand wordt getransformeerd naar woningen) vormen een groot aandeel van de pandtransformaties. Dat blijkt niet alleen uit het grote aandeel panden die al een woonfunctie hadden vóór transformatie, maar ook als wordt gekeken naar hoeveel procent van het oppervlak van het pand wordt getransformeerd. Bij meer dan de helft (54 procent) van de pandtransformaties wordt minder dan 50 procent van het pandoppervlak getransformeerd naar woningen. Ten opzichte van vorig jaar wordt vaker minder dan 25% van het pand getransformeerd: er is sprake van een lichte toename van 27 procent in 2020 naar 29 procent in 2021. Het aandeel panden dat (bijna) in zijn geheel wordt getransformeerd (75% of meer van het pandoppervlak) is licht afgenomen van 34 naar 32 procent. De andere categorieën blijven in 2020 en 2021 gelijk; het aandeel 25% tot 50% betreft 25 procent van de transformaties en het aandeel 50% tot 75% betreft 14 procent van de transformaties.

3.3 Kenmerken van het huishouden in een woningtransformatie

Van de 9.455 woningtransformaties in 2021 zijn 6.995 op 1 januari 2022 bewoond⁴⁾,dat is 74 procent. Op die datum zijn nog niet alle woningen bewoond, omdat bij een aantal woningtransformaties die pas aan het eind van 2021 gereed zijn er nog niemand staat ingeschreven in het BRP.

Woningtransformaties worden veelal door jongeren bewoond. Bijna de helft (47 procent) is jonger dan 28 jaar; ongeveer 6 procent is 67 jaar of ouder. De afgelopen jaren blijken de percentages naar leeftijdscategorie vergelijkbaar.

Bijna twee derde (61 procent) van de huishoudens die wonen in een woningtransformatie zijn eenpersoonshuishoudens; dat is een lichte afname ten opzichte van 2020 (63 procent). Het aandeel paren zonder kinderen neemt juist iets toe van 27 procent in 2020 naar 29 procent een jaar later. Dat het vooral kleine huishoudens zijn die een woningtransformatie betrekken, hangt samen met het feit dat woningtransformaties relatief kleine woningen zijn.