Spanning op de koopwoningmarkt, 2021

Om meer inzicht te krijgen hoe groot de spanning op de koopwoningmarkt is,waar deze zich voornamelijk concentreert en wat de kenmerken van de kopers zijn, hebben het CBS en het Kadaster meerdere indicatoren ontwikkeld. Dit statistisch onderzoek is gefinancierd door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

De volgende indicatoren zijn ontwikkeld:
- Een vraagprijsindex die de prijsontwikkeling weergeeft van de te koop aangeboden woningen
- Een ratio transactieprijs/vraagprijs die de verhouding tussen beide meet
- Gemiddelde aanbodtijden in maanden van koopwoningen op zoekplatform Jaap.nl
- De gemiddelde leeftijd van kopers van woningen
- Het aandeel koopstarters binnen het totaal van kopers
- Het aandeel van kopers die alleen kopen ten opzichte van met meer kopen

De indicatoren geven een beeld van de aanbodzijde en vraagzijde op de koopwoningmarkt. Gegevens over vraagprijzen en aanbodtijden komen van de website Jaap.nl en hebben een dekking van zeventig tot tachtig procent van de aangeboden koopwoningen op internet. Hiermee is de aanbodkant voor zestig tot zeventig procent van de landelijk geregistreerde verkopen gedekt. De transactiegegevens komen van het Kadaster en dekken daarmee heel Nederland.

Zie voor meer onderzoek over de woningmarkt:

Kadaster - Onderzoeken woningmarkt

CBS - Thema bouwen en wonen

De vraagprijsindex geeft de ontwikkeling weer van de vraagprijs van te koop aangeboden woningen in Nederland via de site Jaap.nl. De marktdekking van het aanbod op deze site wordt geschat op zestig tot zeventig procent. Er is een goede spreiding over heel Nederland, aangezien de site niet afhankelijk is van een makelaarsvereniging.

Met de beschikbare brondata is een reeks opgesteld van het eerste kwartaal 2014 tot en met het vierde kwartaal 2021. De vraagprijs is opgesteld voor Nederland totaal en per provincie en is op kwartaalbasis beschikbaar. De gebruikte methode is dezelfde als die van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen. Het aanbod van Jaap.nl dekt niet heel Nederland, waar de transacties van het Kadaster dit wel doen.

Onderstaand figuur toont de ontwikkelde vraagprijsindex voor Nederland voor de periode van het eerste kwartaal 2014 tot en met het vierde kwartaal 2021 en legt deze naast de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) in dezelfde periode. Beide indices hebben als basisjaar 2015. De vraagprijsindex loopt van 2014 naar 2015 heel licht af, waarna de stijging wordt ingezet. Bij de PBK loopt de index de hele tijd op en deze stijgt harder dan de vraagprijsindex.

De transactieprijzen ontwikkelen zich een stuk sneller dan de vraagprijzen. In het vierde kwartaal van 2021 lagen de transactieprijzen 75 procent hoger dan in 2015, waar de vraagprijzen 46 procent hoger lagen. Hier kunnen meerdere verklaringen voor zijn. Het is ten eerste aannemelijk dat de transactieprijzen de stemming op de markt ‘bepalen’. Als gevolg daarvan kunnen aanbieders bedenken dat ze meer voor hun woning kunnen krijgen. Er kan dus sprake zijn van een vertragend effect. De tijdreeks van de vraagprijsindex is nu nog vrij kort en de markt is gedurende deze hele periode in een opwaartse beweging. Het is nu dus nog niet goed te zeggen of de vraagprijsontwikkelingen inderdaad met vertraging de transactieprijsontwikkelingen volgen. 

Ook kan het zo zijn dat de vraagprijzen in de crisisjaren voorafgaand aan deze tijdreeks ook minder gedaald zijn en dat er dus naast een vertragend effect vooral een afgezwakt effect merkbaar is. Woningeigenaren zijn in een onaantrekkelijke markt eerder geneigd te wachten met het aanbieden van hun woning totdat de transactieprijzen weer gunstiger zijn voor ze. Dit wordt duidelijker wanneer deze reeks een langere looptijd kent en hier ook een omslagpunt in de woningmarkt in zit. Nu is de beweging in de gemeten periode alleen opwaarts.

Een andere verklaring is het toenemende gebruik van ‘vanaf prijzen’ als vraagprijs. Een verkooptactiek is om niet te hoog in te zetten om meerdere kopers te trekken. Deze zouden dan gaan overbieden om de concurrentie te slim af te zijn. De mate waarin ‘vanaf prijzen’ voorkomen is met de huidige beschikbare data niet te achterhalen.

Een laatste verklaring zit in het feit dat woningen voor relatief lange tijd aangeboden worden voor dezelfde prijs. Een aanbieder van zijn woning gaat niet steeds zijn vraagprijs aanpassen aan marktontwikkelingen. Enerzijds omdat dit tijd en geld kost en anderzijds omdat het bij kopers de indruk kan wekken dat ze misschien beter kunnen wachten op een gunstigere vraagprijs.

Vraagprijsindex provincie Flevoland ontwikkelt zich het snelste, groei Noord-Holland remt af

Een sterke stijging van de vraagprijsindex hoeft niet samen te gaan met een zelfde stijging van de PBK. De vraagprijzen vormen het startpunt van onderhandelingen tussen koper en verkoper. Het gat tussen transactieprijs en vraagprijs is van meerdere factoren afhankelijk. Zo kent in het vierde kwartaal van 2021 Flevoland de grootste jaar op jaar stijging van de vraagprijsindex en ook van de PBK (zie figuur hieronder). Maar waar Noord-Holland de laagste stijging kent van de vraagprijsindex dit kwartaal, geldt dit niet voor de PBK. Die stijging is nog boven het gemiddelde van Nederland. 

Ook hier kunnen weer meerdere oorzaken voor gelden. Het kan zijn dat in Noord-Holland bovengemiddeld veel boven de vraagprijs wordt verkocht. Ook kan het liggen aan de selectie van verkopen. De vraagprijsindex geeft de ontwikkeling weer van het totale aanbod, niet alleen van de verkochte koopwoningen. Verder is het belangrijk te bedenken dat een index geen prijspeil weergeeft. De hoogte van de gemiddelde vraag- en transactieprijzen komt niet tot uiting. Het gaat om de ontwikkeling van deze prijzen.

Door de transactieprijs te delen door de vraagprijs ontstaat een verhoudingsgetal dat aangeeft of een verkoper meer of minder dan zijn (laatst bekende) vraagprijs heeft ontvangen bij de verkoop van de woning. Door deze ratio te volgen in de tijd is er meer inzicht bij wie het momentum ligt bij de onderhandelingen. Bij een ontspannen markt verwacht je een lagere ratio dan 1. Dit geeft dan aan dat er voor de kopende partij nog onderhandelruimte is bij de vraagprijs. Wanneer de markt gespannen is, stijgt deze ratio. Een ratio van meer dan 1 geeft aan dat er een transactieprijs is overeengekomen die boven de vraagprijs ligt. Er is dan meer geboden door de kopende partij, doordat in een gespannen markt het risico hoger is om de woning mis te lopen bij een te laag bod.

Deze ratio is gemeten voor de periode april 2014 t/m december 2021. Dus er is alleen informatie over de ratio in een periode van een gespannen markt. Transacties tijdens deze maanden worden gekoppeld aan het aanbod van deze woningen op Jaap.nl. Wanneer een woning meerdere maanden wordt aangeboden vóór een transactie, wordt gerekend met de meest recente vraagprijs voordat de woning verkocht is. De veronderstelling is namelijk dat dit de vraagprijs is op basis waarvan wordt onderhandeld en een transactieprijs wordt vastgesteld. Om deze reden is ook gekozen om alleen vraagprijzen mee te nemen die maximaal een half jaar voor de transactie op Jaap.nl stonden. Verder terug in de tijd is het minder aannemelijk dat de vraagprijs de basis vormde voor de onderhandelingen bij de verkoop.

Aan het begin van de reeks kon ongeveer 70 procent van de bij het Kadaster geregistreerde verkopen gekoppeld worden aan een vraagprijs op Jaap.nl. Van de overige 30 procent zal een deel op een andere website zijn aangeboden, een klein deel is zogenaamd koppelverlies bij het koppelen van de twee datasets. Het vermoeden is dat het grootste deel van deze 30 procent überhaupt niet is aangeboden op het internet. Er worden veel woningen verkocht zonder dat deze ‘op de markt’ zijn gekomen. Ook worden woningen tegenwoordig zo snel verkocht, dat deze niet of niet lang genoeg op een site worden aangeboden om aan de criteria te voldoen om meegenomen te worden in de berekening. In de laatste twee jaren in de reeks leiden de verschillende genoemde redenen ertoe dat nog ongeveer 55 procent van de transacties kunnen worden gekoppeld aan een geldige vraagprijs voor dit onderzoek.

Er is geen reden om aan te nemen dat de selectie van verkochte woningen waar de ratio’s op gebaseerd zijn een vertekend beeld geeft van de verhoudingen tussen verkoop- en vraagprijzen.

Ratio Nederland blijft stijgen, ruim onder de vraagprijs kopen bijna nergens meer gelukt

In onderstaand figuur wordt zichtbaar dat nog krap twintig procent van de transacties onder de vraagprijs lagen in 2021. In 2020 was dit 38 procent. Maar liefst 73 procent van de transactieprijzen lag boven hun laatst bekende vraagprijs. De ratio’s van 2021 zijn nagenoeg omgekeerd met die van 2017.

In de volgende figuur is in blauw een bandbreedte weergegeven waar de ratio’s van 90 procent van de verkochte koopwoningen binnen vallen. Binnen die bandbreedte is ook de mediane ratio weergegeven met een lijn. De mediane ratio was aan het begin van de tijdreeks kleiner dan 1. Dit betekent dat er toen gemiddeld onder de vraagprijs werd verkocht. De lijn loopt geleidelijk omhoog en bereikt 1 aan het begin van 2019. Hier blijft de ratio anderhalf jaar stabiel, waarna eind 2020 de verdere stijging wordt ingezet. In 2021 gaat de stijging heel hard. Waar in januari nog een goede twee procent boven de vraagprijs wordt verkocht, ligt de transactieprijs in december 2021 gemiddeld ruim negen procent boven de vraagprijs.

De ondergrens ligt eind 2021 hoger dan de mediaan begin 2014.Toch stijgt deze in 2021 niet zo hard mee met de mediaan en de bovengrens. De afstand van ondergrens naar mediaan is in het laatste jaar bijna verdubbeld. Dit toont dat de mediane transactieprijs hard is gestegen, maar dat er nog steeds verkopen plaatsvinden die lager zijn dan de vraagprijs in 2021.

Ratio gemeenten bijna nergens meer onder de 1

Gekeken naar de gemiddelde ratio’s van 2021 op gemeenteniveau, blijkt dat meer dan 97 procent van de gemeenten een transactieprijs heeft die gelijk of boven vraagprijs is. Ter vergelijking, in 2020 was dit bij twee derde van de gemeenten het geval. De twintig procent van de transacties onder de vraagprijs zijn vrij gelijkmatig verdeeld over de gemeenten in Nederland, aangezien maar een paar gemeenten gemiddeld onder de ratio van 1 uitkomen. Opvallend is dat van de paar gemeenten waar de ratio onder 1 uitkwam, er veel gemeenten met hele hoge gemiddelde transactieprijzen bij zitten zoals Blaricum, Laren en Wassenaar (Gemiddelde transactieprijs koopwoning in 2021 gestegen tot 387 duizend euro).

In de overgrote meerderheid van de gemeenten gaan woningen boven de vraagprijs weg. Daarbij valt op dat de mate waarin er wordt overboden sterk is toegenomen. In maar liefst zeventien gemeenten lag de mediane uiteindelijke transactieprijs gemiddeld tien procent of meer boven de vraagprijs. In geen enkel eerder jaar is een dergelijke afwijking gemeten op gemeenteniveau.

De gemiddelde aanbodtijd van woningen is het gemiddeld aantal maanden tussen het moment waarop een woning op internet is aangeboden en het peilmoment. Dit is de laatste dag van de betreffende maand. Als een woning binnen vier weken opnieuw wordt aangeboden dan wordt het moment van de eerste aanbieding gebruikt in de berekening.

Er worden twee varianten van gemiddelde aanbodtijden berekend. Naast de gemiddelde aanbodtijd van alle woningen die op Jaap.nl worden aangeboden (wel en niet verkocht), is er ook een gemiddelde aanbodtijd berekend van alle verkochte koopwoningen. Dit levert verschillen op. 

Waar de eerste kijkt naar het gemiddelde van het totaalaanbod aan het einde van de betreffende maand, kijkt de tweede naar de gemiddelde aanbodtijd van alleen de verkochte woningen in de betreffende maand. Woningen die nog niet zijn verkocht, of die om andere redenen zijn weggehaald van de website, tellen niet mee bij de gemiddelde aanbodtijd verkochte woningen. Door het niet meetellen van deze ‘ruis’ kent de indicator voor verkochte woningen kortere gemiddelde aanbodtijden dan de indicator voor alle te koop aangeboden woningen.

In onderstaande figuur zijn beide gemiddelde aanbodtijden naast elkaar getoond. Duidelijk is dat allebei de indicatoren dezelfde richting op bewegen, namelijk dat de gemiddelde aanbodtijden steeds korter zijn geworden. Waar in 2014 een koopwoning nog anderhalf jaar aangeboden werd en een verkochte woning gemiddeld tien maanden, is dit in rap tempo afgenomen. In 2021 stond een woning gemiddeld nog geen vier maanden te koop. Woningen die in 2021 verkocht zijn stonden gemiddeld minder dan twee maanden aangeboden. Rekening houdend met de doorlooptijd tussen een koopovereenkomst en een geregistreerde overdracht bij de notaris is het dus naar een minimum gedaald.

Ook is zichtbaar dat de lijnen naar elkaar toe zijn getrokken. Dit duidt erop dat een groot deel van de online aangeboden woningen ook snel verkocht wordt. Ook deze indicatoren geven de krapte op de koopwoningmarkt dus goed weer.

Aantallen transacties stijgen, aanbod woningen neemt sterk af

De krapte op de koopwoningmarkt komt ook duidelijk naar voren in onderstaand figuur, waar de ontwikkeling van de aantallen transacties per maand is weergegeven naast de ontwikkeling van het aantal op Jaap.nl aangeboden woningen. Waar het aantal verkopen is toegenomen in de loop van de jaren, is het aanbod op Jaap.nl drastisch afgenomen. De grafiek illustreert goed de opdroging van het aanbod.

Deze indicator zegt iets over de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt. Is de markt alleen nog toegankelijk voor oudere kopers of kunnen ook jongere kopers hun slag nog slaan? Is er hierbij nog verschil tussen de G4, G40 en overige gemeenten? Voor de indeling van gemeenten naar G4, G40 en overige gemeenten is gebruik gemaakt van de indeling die door het CBS ook gehanteerd wordt.

Onderstaande figuur toont dat de gemiddelde leeftijd van kopers in Nederland sinds 2012 gestegen is van iets ouder dan 36 jaar naar iets ouder dan 40 jaar in 2020. In 2021 is de gemiddelde leeftijd van kopers in Nederland fors gedaald naar ruim 38 jaar. Ook is te zien dat over bijna de gehele periode 2012 tot 2021 kopers in de G4 jonger waren dan in de rest van Nederland. Ook kopers in de G40 waren jonger dan het Nederlandse gemiddelde; in de overige, meer landelijke gemeenten waren kopers juist ouder dan het Nederlands gemiddelde.

Ook onderstaande figuur toont de invloed van wetswijziging van de overdrachtsbelasting, waarbij de lijn het aandeel koopstarters in Nederland weergeeft. Dit aandeel neemt sinds 2012 af tot een dieptepunt in 2020 waar minder dan 1 op de 3 kopers een koopstarter is. In 2021 neemt het aandeel koopstarters weer toe tot 39 procent, het hoogste aandeel sinds 2015. In december 2020 daalde het aandeel koopstarters naar slechts 14 procent, in januari 2021 steeg het spectaculair naar bijna 50 procent. 

Wanneer ingezoomd wordt op regionaal niveau zien we een duidelijk onderscheid tussen de G4, G40 en overige gemeenten. Koopstarters zijn met name actief in (middel)grote steden en minder actief in de overige gemeenten. Dit is in overeenstemming met de verdeling naar gemiddelde leeftijden die bij indicator 4 getoond zijn. Verder inzoomen op de G4 toont dat ook daar grote verschillen zijn tussen de steden. In Amsterdam (68,0 procent), Utrecht (65,7 procent) en Rotterdam (61,7 procent) ligt het aandeel koopstarters in januari 2021 boven de 60 procent waar Den Haag (53,1 procent) achter blijft bij de overige drie steden.

Vanaf 1 april 2021 is een tweede wetswijziging omtrent de overdrachtsbelasting in werking getreden. Voor woningaankopen boven de 400 duizend euro geldt voor 35-minners geen vrijstelling meer van de overdrachtsbelasting. Onderstaande figuur toont dat kopers onder de 35 jaar ook op deze wetswijziging geanticipeerd hebben. De figuur toont de aantallen en het aandeel woningen gekocht door 35-minners onder en boven de 400 duizend euro. In het eerste kwartaal van 2021 is een duidelijke piek te zien van het aantal en aandeel aankopen boven deze grens, jonge kopers profiteren op de valreep van de wetswijziging. Logischerwijs zien we in het tweede kwartaal een terugval in het aantal en aandeel aankopen boven deze grens. In maart 2021 lag het aandeel aankopen van 35-minners boven de 400 duizend euro zelfs boven de 46 procent terwijl het in april 2021 daalde naar iets minder dan 10 procent. Zie voor meer hierover het Kadaster Kwartaalbericht woningmarkt 4e kwartaal van 2021.

De laatste indicator focust zich op het aantal kopers per koopwoning. Deze indicator zegt iets over de bereikbaarheid van koopwoningen voor kopers die alleen een woning willen kopen. Onderstaande figuur toont dat tijdens de crisisjaren het aantal transacties met één verkrijger en meer dan één verkrijger dicht bij elkaar lag maar dat sinds 2014 het aantal woningen gekocht door twee of meer verkrijgers fors is toegenomen en het aantal woningen gekocht door één verkrijger minder hard gestegen is. Het aandeel woningen gekocht door één verkrijger is in 2021 slechts 35 procent. Het aandeel woningen gekocht in 2021 door meer dan twee verkrijgers is verwaarloosbaar, al is het wel verdubbeld  ten opzichte van 2014.