Transformaties in de woningvoorraad 2020

In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) brengt het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) de woningtransformaties jaarlijks in beeld. Dit rapport en bijbehorende tabellenset geven inzicht in het aantal woningen die in 2020 aan de woningvoorraad zijn toegevoegd ten gevolge van transformatie. Onder transformatie wordt het hergebruik van bestaande panden verstaan waarbij het gebruik van het pand (deels) wordt omgezet van een niet-woonfunctie naar een woonfunctie. De woningen die ontstaan door transformatie van het pand worden in dit rapport woningtransformaties genoemd. 

De woningvoorraad neemt toe door nieuwbouw, woningtransformaties en andere ‘overige toevoegingen’. In 2020 waren er 10 215 duizend woningtransformaties, dat is een daling ten opzichte van 2019. Het aantal woningtransformaties is nu weer op hetzelfde niveau als in 2016 en 2017. Nieuwbouw blijft de belangrijkste reden dat de woningvoorraad toeneemt.

Van de ruim 10 duizend woningtransformaties in 2020 is meer dan een kwart gerealiseerd in de provincie Zuid-Holland. De provincie Utrecht is een goede tweede, het aandeel van deze provincie in het aantal woningtransformaties is toegenomen van 7 procent in 2019 naar 17 procent in 2020. De provincie Noord-Holland is in 2020 teruggevallen in het aantal woningtransformaties, met name Amsterdam. In de gemeente Amsterdam is het aantal woningtransformaties tussen 2019 en 2020 met 67 procent afgenomen. 

De meeste woningtransformaties zijn in voormalige kantoorpanden, maar het aandeel neemt in 2020 flink af. In 2019 was 46 procent van de woningtransformaties nog in voormalige kantoorpanden, in 2020 is dat gedaald naar 35 procent. Daarentegen is er een toename van het aantal woningtransformaties in panden met een bijeenkomstfunctie (zoals kerken), gezondheidszorgfunctie en woonfunctie. Er vinden dus steeds meer woningtransformaties plaats in panden die wonen al als belangrijkste functie hebben. Transformaties waarbij maar een deel van het pand wordt getransformeerd naar woningen noemen we een deeltransformatie.  Dat deeltransformaties een belangrijke rol spelen, blijkt uit het feit dat bij meer dan de helft (52 procent) van de pandtransformaties minder dan 50 procent van het pandoppervlak getransformeerd wordt naar woningen. 

Woningtransformaties hebben vaak een klein oppervlak, in 2020 is 71 procent van de woningtransformaties kleiner dan 75m². Bijna tweederde (63 procent) van de huishoudens die wonen in een woningtransformatie zijn eenpersoonshuishoudens. Dat het vooral kleine huishoudens zijn die een woningtransformatie betrekken, hangt samen met het feit dat woningtransformaties relatief kleinere woningen betreffen. 

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) wil inzicht hebben in de ontwikkeling van de woningvoorraad in het kader van de voortgang van de woningbouw. De omvang van de woningvoorraad verandert door sloop en ‘overige onttrekkingen’ zoals woningsamenvoeging, en door nieuwbouw en ‘overige toevoegingen’ zoals woningsplitsing en transformaties. Dit onderzoek richt zich op het laatste deel; hoeveel nieuwe woningen worden aan de woningvoorraad toegevoegd door transformatie van panden met verblijfsobjecten zonder woonfunctie?

1.1 Ontwikkeling onderzoek naar transformaties

In 2015 is een verkennend onderzoek uitgevoerd waarin op basis van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) transformaties zijn afgeleid. In 2016 en 2017 is dat onderzoek uitgebreid waarbij ook informatie uit de Basisregistratie Personen (BRP) en de registratie Waarde Onroerende Zaken (WOZ) zijn gebruikt. Door deze extra informatie zijn feitelijke transformaties beter van administratieve correcties te onderscheiden. In 2019 zijn alle beslisregels opnieuw onderzocht en waar nodig versoepeld of aangescherpt. Dat was nodig omdat uit praktijkanalyse bleek dat sommige woningtransformaties onterecht als niet-plausibel werden bestempeld; enkele beslisregels bleken soms te streng te zijn. Op basis van deze nieuwe beslisregels is toen opnieuw het aantal transformaties bepaald voor de periode 2012-2018. Vorig jaar is het aantal transformaties bepaald voor 2019, dit jaar voor 2020 (definitieve cijfers). 

1.2 Wat wordt bedoeld met transformaties in de woningvoorraad

Met transformatie wordt het hergebruik van bestaande panden bedoeld, waarbij het gebruik van het pand (deels) verandert. Als een pand wordt gesloopt en op dezelfde plek een nieuw pand wordt geplaatst, telt dit niet mee als transformatie. In dit onderzoek gaat het alleen om transformaties naar woningen. Hierbij worden bestaande panden met verblijfsobjecten (vbo’s) die geen woonfunctie hebben omgebouwd naar vbo’s met woonfunctie. Het gaat daarbij niet alleen om grootschalige transformaties waarbij ingrijpende verbouwingen hebben plaatsgevonden. Ook verblijfsobjecten die zonder of na een kleine aanpassing transformeren naar een woning, tellen mee. Belangrijk is dat administratieve correcties in de gebruikte registraties buiten beschouwing worden gelaten (zie Bijlage 1). 

In het vervolg van dit rapport zal de term woningtransformatie gebruikt worden voor woningen die op deze manier aan de woningvoorraad zijn toegevoegd. Met de term pandtransformatie wordt de transformatie van het hele pand bedoeld. Merk op dat transformaties van woningen naar verblijfsobjecten met een niet-woonfunctie geen onderdeel uitmaken van dit onderzoek; dit levert namelijk geen toevoeging aan de woningvoorraad op.

Methodologisch gezien vallen er twee typen woningtransformaties te onderscheiden (zie figuur 1.2.1: 

1. Transformaties ten gevolge van een verandering in de functie: een reeds bestaand vbo met als gebruiksfunctie ‘niet-woning’ wordt getransformeerd naar een vbo met de gebruiksfunctie ‘woning’. Voorbeeld: Een pand bevat twee vbo’s met een winkelfunctie (vbo 1 en vbo 2) op peilmoment 1. Op peilmoment 2 wordt vbo 2 naar een woning getransformeerd en krijgt daarmee een woon- in plaats van een winkelfunctie (er worden bijvoorbeeld minimale veranderingen doorgevoerd zoals het inbouwen van een keuken en bad). 
2. Transformaties door toevoeging van nieuwe vbo’s: een nieuw vbo met woonfunctie ontstaat in een bestaand pand waar minimaal één vbo met niet-woonfunctie aanwezig was. Voorbeeld: Een pand bevat twee vbo’s met een winkelfunctie (vbo 1 en vbo 2) op peilmoment 1. Op peilmoment 2 verandert vbo 2 van oppervlak (of blijft gelijk in enkele gevallen)¹⁾ en ontstaat er een compleet nieuw derde vbo met een woonfunctie.

In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe het aantal feitelijke woningtransformaties wordt bepaald en wat de verhouding is tussen het aantal nieuwbouwwoningen en aantal woningtransformaties in de periode 2015-2020.

2.1 Hoe worden woningtransformaties bepaald?

Om de woningtransformaties te bepalen vormt de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) de basis. De BAG is een registratie waarin gemeentelijke basisgegevens over alle gebouwen en adressen in Nederland zijn verzameld. De registratie omvat verblijfsobjecten, ligplaatsen en standplaatsen die gevestigd zijn op een bepaald adres. Daarnaast bevat de BAG gegevens over panden waarin de verblijfsobjecten liggen. 

Op basis van de gegevens in de BAG wordt bepaald hoeveel woningtransformaties mogelijk hebben plaatsgevonden (per jaar). Om mogelijke woningtransformaties in een jaar vast te stellen zijn de kenmerken van panden en vbo’s op 1 januari van een jaar (peilmoment 1) vergeleken met die op 1 januari een jaar later (peilmoment 2). Nadat alle mogelijke woningtransformaties zijn vastgesteld, worden administratieve correcties zoveel mogelijk onderscheiden van feitelijke woningtransformaties. Om dit onderscheid te kunnen maken, zijn een aantal beslisregels opgesteld (zie bijlage 1).

2.2 Toepassen van beslisregels op mogelijke woningtransformaties

In 2020 zijn er 13 650 mogelijke woningtransformaties. Van deze mogelijke transformaties is 75 procent een feitelijke transformatie en 25 procent een administratieve correctie. In de periode 2015-2019 zijn deze percentages vergelijkbaar, het percentage feitelijke transformaties fluctueert van 74 procent in 2015 tot 78 procent in 2019 (figuur 2.2.1).

2.3 Nieuwbouw, ‘Overige toevoegingen’ en woningtransformaties

De woningvoorraad neemt toe door nieuwbouw en ‘overige toevoegingen’ (en correcties). Onder ‘overige toevoegingen’ vallen woningen die naast nieuwbouw ook nieuw zijn in de woningvoorraad zoals bijvoorbeeld woningtransformaties. In figuur 2.3.1. is het totaal van alle toevoegingen aan de woningvoorraad weergeven. Woningen die aan de woningvoorraad worden onttrokken door bijvoorbeeld sloop zijn in deze figuur buiten beschouwing gelaten. 

In 2020 is voor het eerst sinds 2015 een daling te zien in het aantal woningen die aan de woningvoorraad zijn toegevoegd. Dat komt niet alleen door een lichte daling van het aantal nieuwbouwwoningen, maar ook door de daling van het aantal woningtransformaties en andere overige toevoegingen. Nieuwbouw blijft daarentegen de belangrijkste reden dat de woningvoorraad toeneemt.

In dit hoofdstuk worden de kenmerken van de feitelijke transformaties in 2020 beschreven. De kenmerken kunnen betrekking hebben op de woningen die door transformatie zijn ontstaan, op het hele pand dat is getransformeerd of de huishoudens die wonen in een woningtransformatie. De kenmerken van een pandtransformatie zijn zowel bepaald op 1 januari van het jaar van transformatie (dus voordat de transformatie heeft plaatsgevonden) als op 1 januari na transformatie. De kenmerken van een woningtransformatie en het huishouden dat er woont, worden beiden bepaald op 1 januari na het jaar van transformatie. Bijlage 2 bevat een methodologische verantwoording met betrekking tot de kenmerken. 

3.1 Kenmerken woningtransformatie

Van de 10 215 woningtransformaties in 2020 is meer dan een kwart gerealiseerd in de provincie Zuid-Holland. Ook in 2019 was deze provincie koploper, maar het aandeel is in 2020 afgenomen (van 34 procent in 2019 naar 27 procent in 2020). De afname van het aantal woningtransformaties in Zuid-Holland komt vooral voor rekening van gemeente Rotterdam. In 2019 zijn in Rotterdam een aantal grote panden getransformeerd, in totaal waren er toen 1905 woningtransformaties. In 2020 zijn het vooral transformaties van kleinere panden met in totaal 545 woningtransformaties. De gemeente ’s-Gravenhage telt de meeste woningtransformaties, in 2020 zijn er in deze gemeente 760 woningen door transformatie aan de woningvoorraad toegevoegd.

De provincie Utrecht is een goede tweede, het aandeel woningtransformaties is toegenomen van 7 procent in 2019 naar 17 procent in 2020. Deze groei komt niet alleen door een toename van woningtransformaties in de gemeente Utrecht maar ook door een aantal transformatieprojecten in de gemeente Nieuwegein. In deze gemeente is de woningvoorraad in 2020 met 560 woningen toegenomen vanwege woningtransformaties.

Ook in de provincie Limburg is een toename zichtbaar. In 2020 zijn er meer dan duizend woningen door transformatie aan de woningvoorraad toegevoegd, in 2019 waren dat er 330. Deze toename komt voornamelijk voor rekening van de gemeente Maastricht. De provincie Noord-Holland is in 2020 teruggevallen in aantal woningtransformaties, met name Amsterdam. In de gemeente Amsterdam is het aantal woningtransformaties tussen 2019 en 2020 met 67 procent afgenomen. 

Woningtransformaties hebben vaak een klein oppervlak, in 2020 is 71 procent van de woningtransformaties kleiner dan 75m². Het aandeel woningtransformaties met een groter oppervlak (75 tot 250 m²) groeit licht de laatste jaren, van 23 procent in 2016 tot 27 procent in 2020.

In figuur 3.1.1 is het aantal woningtransformaties ingedeeld naar de oorspronkelijke hoofdfunctie van het pand vóór transformatie. De meeste woningtransformaties zijn in voormalige kantoorpanden, maar dat aandeel nam in 2020 flink af. In 2019 was 46 procent van de woningtransformaties nog in voormalige kantoorpanden, in 2020 is dat gedaald naar 35 procent. Daarnaast is er een toename van het aantal woningtransformaties in panden met vooral een bijeenkomstfunctie (zoals kerken), gezondheidszorgfunctie en woonfunctie. Er vinden daarmee steeds meer woningtransformaties plaats in panden die wonen al als belangrijkste functie hebben. In de volgende paragraaf wordt hier uitgebreider op ingegaan.

3.2 Kenmerken pandtransformatie

De 10 215  woningen die in 2020 aan de woningvoorraad zijn toegevoegd door transformatie, zijn gerealiseerd in 2 465  panden. Deze panden staan vooral in (sterk) stedelijke gebieden (62 procent). Ongeveer 66 procent van de panden is kleiner dan 500 m² en meer dan de helft heeft een bouwjaar van vóór 1945 (55 procent). Deze percentages zijn al enkele jaren vrij stabiel.

Het beeld dat mensen bij transformatie hebben, is het ombouwen van een kantoorgebouw naar woningen. Wanneer wordt uitgegaan van het aantal woningtransformaties dan klopt dat beeld wel (zie vorige paragraaf). Een groot kantoorgebouw levert bij transformatie een groot aantal woningen op. Nemen we alleen de 2 465  getransformeerde panden in ogenschouw dan zien we een ander beeld. Vóór transformatie heeft 31,1 procent van de panden als hoofdfunctie wonen, 17,5 procent heeft een kantoorfunctie (figuur 3.2.1). De woonpanden leveren echter minder woningtransformaties op, omdat niet het hele pand wordt getransformeerd. Voorbeelden hiervan zijn woongebouwen waarbij in de plint van het gebouw kantoren of winkels gevestigd zijn die worden omgebouwd naar woningen. Het aandeel van deze woongebouwen bij pandtransformaties neemt met 5 procentpunt toe tussen 2018 en 2020, terwijl het aandeel panden met een kantoorfunctie afneemt van 20,7 procent in 2018 naar 17,5 procent in 2020. Het aandeel getransformeerde winkelpanden neemt in de periode 2018-2020 met bijna 2 procentpunt toe van 20,7 procent naar 22,6 procent.

Deeltransformaties (transformaties waarbij slechts een deel van het pand wordt getransformeerd naar woningen) vormen een groot deel van de pandtransformaties. Dat blijkt niet alleen uit het grote aandeel panden die al een woonfunctie hadden voor transformatie, maar ook als wordt gekeken naar hoeveel procent van het oppervlak van het pand wordt getransformeerd. Bij meer dan de helft (52,2 procent) van de pandtransformaties wordt minder dan 50 procent van het pandoppervlak getransformeerd naar woningen. Voor 33,9 procent van de pandtransformaties geldt dat minimaal driekwart van het pand wordt getransformeerd, hier zitten ook panden bij die in zijn geheel worden getransformeerd.

3.3 Kenmerken van het huishouden in een woningtransformatie

Van de 10 215  woningtransformaties in 2020 is 68 procent op 1 januari 2021 bewoond²⁾. Op die datum zijn nog niet alle woningen bewoond, omdat bij een aantal woningtransformaties die pas aan het eind van 2020 gereed zijn er nog niemand staat ingeschreven in het BRP.

Woningtransformaties worden veelal door jongeren bewoond. Bijna de helft (49 procent) is jonger dan 28 jaar; ongeveer 7 procent is 67 jaar of ouder. Bijna tweederde (62,8 procent) van de huishoudens die wonen in een woningtransformatie zijn eenpersoonshuishoudens; 26,9 procent van de huishoudens bestaat uit twee personen (zonder kinderen). Dat het vooral kleine huishoudens zijn die een woningtransformatie betrekken, hangt samen met het feit dat woningtransformaties relatief kleine woningen zijn. 

In deze bijlage wordt uitgebreid ingegaan hoe de feitelijke woningtransformaties van administratieve correcties onderscheiden worden. In 2019 zijn de beslisregels soms versoepeld of aangescherpt, daarnaast is de volgorde van de beslisregels aangepast. Op basis van deze nieuwe beslisregels is vorig jaar het aantal woningtransformaties voor de jaren 2018 en 2019 bepaald. Dit jaar is het definitieve aantal transformaties voor 2020 becijferd.

Selectie mogelijke woningtransformaties uit de BAG

In dit onderzoek is eerst vastgesteld bij welke panden er mogelijk sprake kan zijn van woningtransformaties. Pas daarna is via beslisregels bepaald of het om plausibele woningtransformaties of om administratieve correcties gaat. In de kern is de voorwaarde om als potentiële woningtransformatie aangeduid te worden dat er in een pand op peilmoment 1 een vbo zonder woonfunctie aanwezig is, en dat er een jaar later, op peilmoment 2, minimaal één vbo met woonfunctie bij is gekomen. Daarbij kan een niet-woning verdwijnen, gelijk blijven³⁾ of veranderen⁴⁾. 

De precieze procedure bevat de volgende stappen: 

1. Eerst worden bestaande panden geselecteerd, die:
a. zowel op peilmoment 1 als peilmoment 2 pandstatus ‘in gebruik (wel of niet ingemeten)’ of ‘buiten gebruik’ hebben⁵⁾;
b. zowel op peilmoment 1 als peilmoment 2 minimaal 1 vbo hadden die in de voorraad woningen of niet-woningen werden meegeteld. Dit betekent dat minimaal 1 vbo ‘in gebruik (niet ingemeten)’, ‘in gebruik’ of ‘buiten gebruik’ moet zijn.
2. Uit deze selectie worden mogelijke getransformeerde panden geselecteerd, door het vaststellen van:
a. het aantal ‘vbo’s met niet-woonfunctie die tot de voorraad telt’, is minimaal 1 op peilmoment 1 én;
b. het aantal ‘vbo’s met woonfunctie die tot de voorraad telt’, dat in het pand tussen peilmoment 1 en peilmoment 2 met minimaal 1 is toegenomen;
c. en daarbij moet een niet-woning verdwijnen of veranderen in oppervlak. Dit isondervangen met behulp van informatie over de oppervlaktemutaties van woningen en niet-woningen. 
3. Vervolgens wordt een selectie gemaakt van vbo’s in de geselecteerde panden die van een niet-woon- naar een woonfunctie gaan of vbo’s met woonfunctie die op peilmoment 1 niet bestonden (in het pand) en op peilmoment 2 wel. 

Hierbij zijn de volgende beslissingen genomen:

• Panden met slechts één vbo, waarbij de gebruiksfunctie van die ene vbo verandert van logiesfunctie naar woonfunctie, worden niet als woningtransformatie beschouwd.
• Wanneer vbo’s in meerdere panden liggen, worden ze slechts in één pand geteld volgens dezelfde systematiek als voor de reguliere CBS-woningvoorraadstatistiek⁶⁾. 
• Wanneer vbo’s bij een transformatie van pand wisselen, worden ze gezien als nieuwe vbo’s in het pand waarin ze terecht komen.
• Wanneer volgens de BAG meerdere gebruiksdoelen gelden, dan krijgt de woonfunctie voorrang. Bij de selectie van mogelijke transformaties wordt een vbo met woon- en winkelfunctie dus als een vbo met woonfunctie geteld. 
• Tot slot worden onbekende oppervlakten (code 9999 of 99999) op 0 gezet en bij de verschillende uitsplitsingen niet meegeteld.

Verdere enkele belangrijke opmerkingen:

• De woningtransformaties zijn onderdeel van de ‘overige toevoegingen’. 
• Woningen die toegevoegd zijn aan bestaande panden waarin alleen verblijfsobjecten met een woonfunctie zaten, tellen niet mee.
• Woningen die zijn verdwenen uit de getransformeerde panden waar woningen zijn toegevoegd, worden niet geteld. Ofwel, van de hergebruikte panden zijn alleen de nieuw toegevoegde woningen gemeten.
• Op 1 juli 2018 is de gewijzigde Wet BAG in werking getreden. Dit heeft ook tot inhoudelijke verandering in de BAG geleid zoals de nieuwe status ‘Verbouwing’ voor pand en verblijfsobject. Het Kadaster werkt momenteel hard aan de overgang naar de nieuwe zogeheten BAG 2.0 producten. Op het moment van de woningtransformatiebepaling voor 2020 waren deze gegevens nog niet beschikbaar. Vandaar dat deze nieuwe statussen niet zijn gebruikt in de methode.

Niet plausibel volgens BAG (basiscriteria)

Nadat de mogelijke woningtransformaties zijn vastgesteld, is aan de hand van een tweetal basiscriteria bekeken of deze woningtransformaties volgens de BAG plausibel zijn. In een latere stap wordt nogmaals de BAG gebruikt om te bepalen of de oppervlakteverandering van het pand plausibel is. De beslisregels worden één voor één toegepast. Als een woningtransformatie volgens een beslisregel is afgevallen dan is dat definitief en telt deze dus niet meer mee bij de volgende beslisregel.

4. Woningtransformaties tellen niet mee wanneer deze een oppervlakte hebben kleiner dan 15 m², omdat het niet plausibel is dat het hierbij gaat om de toevoeging van zelfstandige woningen.
5. Woningtransformaties zijn niet plausibel wanneer het pand maximaal twee jaar ouder is dan het jaar waarin de woningtransformatie heeft plaatsgevonden. Het gaat hierbij naar alle waarschijnlijkheid om te laat doorgegeven nieuwbouw in de BAG. 

Niet plausibel volgens BRP (bewoning)

Naast de criteria op basis van de BAG, zijn er beslisregels die zijn gebaseerd op aanvullende informatie over inschrijvingen uit de BRP.

6. Een woningtransformatie is niet plausibel als er al iemand voor 1 juli vóór peilmoment 1 staat ingeschreven volgens de BRP. De aanname is dat in deze gevallen er al een woning aanwezig was, maar dat deze nog niet in de BAG was opgenomen. Het moment ligt een halfjaar voor peilmoment 1 omdat uit onderzoek bleek dat woningen soms te laat worden gereed gemeld in de BAG, waardoor ze onterecht worden afgekeurd.
Voor de beslisregel dat er voor 1 juli vóór peilmoment 1 niemand op het verblijfsobject ingeschreven mag zijn, geldt een drietal uitzonderingen:
a. Voor vbo’s die aanvankelijk een cel- of gezondheidsfunctie hadden mag voor 1 juli vóór peilmoment 1 wel een BRP inschrijving zijn, mits deze inschrijving institutioneel is. 
b. Ook voor industriefunctie mag iemand staan ingeschreven voor 1 juli vóór peilmoment 1, mits de WOZ-gebruiksfunctie een boerderij is en op peilmoment 2 niet. Het gaat hier om boerderijen die na transformaties alleen een woonfunctie hadden.
c. Ten slotte mag ook bij vbo’s waarvoor aanvankelijk een logiesfunctie gold iemand ingeschreven staan voor 1 juli vóór peilmoment 1, mits de WOZ-gebruiksfunctie op peilmoment 1 een recreatiewoning is en op peilmoment 2 niet. Dit geldt alleen voor vbo’s met een logiesfunctie die in een pand liggen met meerdere vbo’s. (Zoals eerder vermeld: panden met slechts één vbo die voorheen een logiesfunctie had worden in het geheel niet meegenomen omdat dit vaak slechts administratieve wijzigingen betreft).
7. Woningtransformaties waarbij volgens de BRP op peilmoment 2 alleen personen behorende tot een institutionele huishouding op het adres van de betreffende vbo ingeschreven staan, zijn niet plausibel. Deze beslisregel is met name van toepassing op vbo’s die aanvankelijk een gezondheidsfunctie hadden. Op het moment dat op peilmoment 2 alleen institutionele personen ingeschreven staan, mag worden aangenomen dat de vbo nog steeds een instelling betreft.

Niet plausibel volgens BAG (oppervlakteverandering)

Woningtransformaties zijn niet plausibel wanneer er een oppervlakteverandering in het pand is waarbij het zeer waarschijnlijk is dat er sprake is van een woningsplitsing. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen panden waarin voornamelijk wordt gewoond (woongebouwen) en panden waarbij minder dan 80% van het gebruiksoppervlak voor wonen wordt gebruikt.

8. In geval het woonoppervlak meer dan 80% uit maakt van het totale oppervlak van het pand (zowel voor als na de oppervlakteverandering), is een pandtransformatie niet plausibel als er naast een toevoeging van het woonoppervlak ook woonoppervlak is onttrokken aan het pand. Het betreft hier woningsplitsing in plaats van pandtransformatie.
9. In geval het woonoppervlak minder dan 80% uit maakt van het totale gebruiksoppervlak van het pand (zowel voor als na de oppervlakteverandering) en het niet-woonoppervlak is gelijk gebleven, is een pandtransformatie niet plausibel als er naast een toevoeging van het woonoppervlak ook woonoppervlak is onttrokken aan het pand. In deze gevallen verandert alleen het woningdeel in het pand en gaat het ook hierbij om woningsplitsing.

Woningsplitsingen worden door deze twee beslisregels niet meegenomen als woningtransformatie.

Niet plausibel volgens combinatie BAG, BRP en WOZ

Met de onderstaande laatste beslisregels wordt van de mogelijke woningtransformaties die onbewoond zijn, bepaald of het hierbij om administratieve correcties gaat. Hiervoor wordt de gebruikscode van de WOZ op tweede peilmoment gebruikt.

10. Op het moment dat er niemand is ingeschreven op peilmoment 2 is aanvullende informatie uit de WOZ gebruikt om vast te stellen of het betreffende vbo op dat moment wel een woning was. Wanneer een vbo op peilmoment 2 niet bewoond is en daarbij volgens de WOZ ook geen woonfunctie heeft, is de woningtransformatie niet plausibel.
11. Wanneer niemand op peilmoment 2 staat ingeschreven volgens de BRP en het vbo heeft volgens de BAG naast een woonfunctie nog een andere gebruiksfunctie en de gebruikscode in de WOZ is onbekend dan wordt de woningtransformatie als niet plausibel beschouwd. 

Deze bijlage vormt de methodologische verantwoording voor kenmerken van transformaties. De kenmerken van transformaties zijn bepaald naar de eenheid waarop deze zijn gebaseerd: kenmerken van het pand, kenmerken van de woning (vbo) en kenmerken van het huishouden. De kenmerken van het pand zijn bepaald op 1 januari van het transformatiejaar en op 1 januari na transformatie, de kenmerken van de woning en het huishouden zijn op 1 januari na transformatiejaar bepaald. Kenmerken van woningtransformaties kunnen ook kenmerken van het pand zijn. Zo zijn hoofdfunctie van het pand voor transformatie en de oppervlakte van het pand ook kenmerken van woningtransformaties.

Kenmerken pandtransformatie

De kenmerken van het pand voor transformatie zijn: oppervlakte, bouwjaar, hoofdfunctie en stedelijkheid van de gemeente. Het percentage oppervlak van het pand dat is getransformeerd is een kenmerk dat na transformatie is bepaald. Vaak zijn er meerdere getransformeerde woningen in een pand, vandaar dat het aantal pandtransformaties kleiner is dan het aantal woningtransformaties.

Oppervlakte, bouwjaar en hoofdfunctie

Informatie over het oppervlakte, bouwjaar en hoofdfunctie van het pand komen uit de BAG. Voor de hoofdfunctie van het pand is een extra berekening gemaakt. De gebruiksfunctie in de BAG is bekend van een vbo; een pand kan echter uit meerdere vbo’s bestaan. Op  basis van de oppervlakte van de verschillende vbo’s  in het pand is gekeken welke gebruiksfunctie voornamelijk in het pand aanwezig is.

Stedelijkheid gemeente

De indeling van gemeenten naar stedelijkheid is gebaseerd op de omgevingsadressendichtheid van de gemeente. Allereerst is voor ieder adres binnen een gemeente de adressendichtheid vastgesteld van een gebied met een straal van 1 km rondom dat adres. De omgevingsadressendichtheid van een gemeente is de gemiddelde waarde hiervan voor alle adressen binnen die gemeente. De vijf stedelijkheidsklassen zijn gebaseerd op klassegrenzen van 2500, 1500, 1000 en 500 adressen per km². De volgende klassen worden onderscheiden: 

• Zeer sterk stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 2 500 of meer); 
• Sterk stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 1 500  tot 2 500);
• Matig stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 1 000  tot 1 500); 
• Weinig stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 500 tot 1 000); 
• Niet stedelijk (omgevingsadressendichtheid van minder dan 500).

Percentage oppervlak van pand dat is getransformeerd

Het percentage oppervlak dat is getransformeerd is bepaald door het gebruiksoppervlak van alle woningen die in het pand zijn ontstaan door transformatie te delen op het totale gebruiksoppervlak van het pand na transformatie. 

Panden die niet volledig zijn getransformeerd zijn bijvoorbeeld panden met appartementen waarbij in de plint van het gebouw bedrijven/kantoren/winkels zijn gevestigd. Wanneer de niet-woningen worden omgebouwd naar appartementen is dus een deel van het pand getransformeerd. Het is trouwens mogelijk dat een (groot) pand binnen een aantal jaar in fasen wordt getransformeerd. Ook dan is het een deeltransformatie, hoewel het pand uiteindelijk helemaal wordt getransformeerd zien we binnen een jaar alleen de deeltransformatie.

Kenmerken woningtransformatie

Van de woningtransformaties is oppervlakte en eigendom bepaald van de woning. De oppervlakte van getransformeerde woningen is bekend en komt uit de BAG. De eigendomssituatie van de verblijfsobjecten met woonfunctie wordt ieder jaar op 1 januari door het CBS vastgesteld. Ten tijde van dit onderzoek is het eigendom op 1 januari 2021 nog niet bekend, waardoor van de woningtransformaties in 2020 vooralsnog deze gegevens ontbreken. In een later stadium zullen deze cijfers aan de tabellen worden toegevoegd.

Eigendom

Deze afleiding is gebaseerd op de eigenaar volgens het Kadaster (Basisregistratie Kadaster). Op basis van de eigenaar kan worden vastgesteld of het een koopwoning betreft of niet. Bij een koopwoning is de eigenaar ook volgens de BRP op het adres ingeschreven. Voor een huurwoning kan daarnaast nog worden vastgesteld of de eigenaar (verhuurder) een woningcorporatie of een andere organisatie en/of een particulier is. In dit onderzoek worden daarmee de volgende categorieën onderscheiden:

• Koopwoning;
• Huurwoning van woningcorporatie;
• Huurwoning van overige verhuurder (andere organisatie of particuliere huur);
• Onbekend.

Kenmerken huishouden dat woont in een woningtransformatie

Hoe recenter de transformatie, hoe groter de kans dat er nog geen bewoning is aangetroffen op 1 januari na transformatiejaar. Vandaar dat er minder huishoudens worden geteld dan het aantal woningtransformaties. Er kunnen meerdere huishoudens ingeschreven staan op een verblijfsobject, denk dan aan studentenwoningen en institutionele woningen. In dit onderzoek nemen wij alle huishoudens mee die ingeschreven staan op een verblijfsobject. 

Type huishouden

Het type huishouden bevat zowel particuliere als institutionele huishoudens. Institutionele huishoudens bestaan uit één of meer personen die samen een woonruimte bewonen en daar bedrijfsmatig worden voorzien in dagelijkse levensbehoeften. Ook de huisvesting vindt bedrijfsmatig plaats. Het gaat om instellingen zoals verpleeg-, verzorgings- en kindertehuizen, gezinsvervangende tehuizen, revalidatiecentra en penitentiaire inrichtingen. Deze is apart opgenomen als categorie. De overige categorieën hebben betrekking op een particulier huishouden, waarin de personen zichzelf kunnen voorzien in de dagelijkse levensbehoeften. 

Leeftijd referentiepersoon

De referentiepersoon is het lid van het huishouden ten opzichte van wie de posities van de andere leden in het huishouden worden bepaald en van wie de kenmerken eventueel ook aan het huishouden worden toegekend. Uit de leden van het huishouden wordt de referentiepersoon (hoofdbewoner) als volgt gekozen:

• als er een paar is binnen het huishouden: de man;
• als het paar van gelijk geslacht is: de oudste van het paar;
• in een eenouderhuishouden: de ouder;
• in een overig huishouden: de oudste meerderjarige man of, als deze ontbreekt, de oudste  meerderjarige vrouw.

Bijeenkomstfunctie

Gebruiksfunctie voor het samenkomen van mensen voor kunst, cultuur, godsdienst, communicatie, kinderopvang, het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse en het aanschouwen van sport.

Celfunctie

Gebruiksfunctie voor dwangverblijf van mensen.

COROP-gebied

Een cluster van één of meer aangrenzende gemeenten in dezelfde provincie, ontworpen voor regionaal onderzoek. De COROP-indeling is een regionaal niveau tussen gemeenten en provincies in.

Deeltransformatie

Transformaties in panden waarbij een deel van het pand wordt getransformeerd van niet-woning(en) naar woning(en). Voorbeelden hiervan zijn woongebouwen waarbij in de plint van het gebouw kantoren of winkels gevestigd zijn die worden omgebouwd naar woningen.

Eenoudergezinnen

Particulier huishouden bestaande uit één ouder met thuiswonende kinderen.

Eenpersoonshuishouden

Particulier huishouden bestaande uit één persoon.

Eigendom

Voor ieder verblijfsobject in de woningvoorraad wordt de eigendomssituatie vastgesteld door gebruik te maken van de WOZ, BRP, Kadasterinformatie en informatie over corporaties en gebouwen.  Zo kan worden vastgesteld of de eigenaar de gebruiker is (eigen woning), een corporatie is of een overig verhuurder is.

Gebruiksfunctie

De gebruiksfuncties van een verblijfsobject worden afgeleid uit de bouwkundige gebruiksfunctie zoals vastgelegd in het Bouwbesluit 2012. Het betreft het toegestane gebruik, niet de planologische bestemming of het feitelijk gebruik.

Gezondheidszorgfunctie

Gebruiksfunctie voor medisch onderzoek, verpleging, verzorging of behandeling.

Hoofdfunctie

Belangrijkste functie van een pand gewogen naar oppervlakte van de verblijfsobjecten.

Industriefunctie

Gebruiksfunctie voor het bedrijfsmatig bewerken of opslaan van materialen en goederen, of voor agrarische doeleinden.

Institutioneel huishouden

Eén of meer personen die samen een woonruimte bewonen en daar bedrijfsmatig worden voorzien in dagelijkse levensbehoeften. Ook de huisvesting vindt bedrijfsmatig plaats.
Het gaat om personen in instellingen zoals verpleeg-, verzorgings- en kindertehuizen, gezinsvervangende tehuizen, revalidatiecentra en penitentiaire inrichtingen, die daar in principe voor langere tijd (zullen) verblijven.

Kantoorfunctie

Gebruiksfunctie voor administratie.

Langdurige leegstand

Een verblijfsobject dat zowel op 1 januari van het huidige jaar leegstaat als op 1 januari een jaar daarvoor.

Logiesfunctie

Gebruiksfunctie voor het bieden van recreatief verblijf of tijdelijk onderdak aan mensen.

Onderwijsfunctie

Gebruiksfunctie voor het geven van onderwijs.

Overige gebruiksfunctie

Een niet nader benoemde gebruiksfunctie voor activiteiten waarbij het verblijven van mensen een ondergeschikte rol speelt. In dit onderzoek is celfunctie onder overige gebruiksfunctie geplaatst.

Overige meerpersoonshuishoudens

Particulier huishouden bestaande uit meerdere overige leden. Een overige lid van een huishouden is een persoon die anders dan als partner, ouder in een eenouderhuishouden of als thuiswonend kind deel uitmaakt van een particulier huishouden. Te denken valt hierbij bijvoorbeeld aan twee broers die samen één huishouding vormen.

Overige toevoegingen

Om andere redenen dan nieuwbouw aan de voorraad toegevoegd, bijvoorbeeld splitsing, verbouw of verandering van gebruiksfunctie.

Paar met thuiswonende kinderen

Particulier huishouden bestaande uit een paar met ten minste één thuiswonend kind.

Paar zonder thuiswonende kinderen

Particulier huishouden bestaande uit een paar zonder thuiswonende kinderen.

Pand

De kleinste bouwkundige eenheid die nog functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandig is, direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

Pandtransformatie

De transformatie van bestaande panden waarbij het gebruik van het pand (deels) wordt omgezet van een niet-woonfunctie naar een woonfunctie. 

Particulier huishouden

Eén of meer personen die samen een woonruimte bewonen en zichzelf daar niet-bedrijfsmatig voorzien in de dagelijkse levensbehoeften.

Referentiepersoon

Uit de leden van het huishouden wordt de referentiepersoon als volgt gekozen: als er een paar is binnen het huishouden: de man; als het paar van gelijk geslacht is: de oudste van het paar; in een eenouderhuishouden: de ouder; in een overig huishouden: de oudste meerderjarige man of - als deze ontbreekt - de oudste meerderjarige vrouw.

Sportfunctie

Gebruiksfunctie voor het beoefenen van sport.

Stedelijkheid

De indeling van gemeenten naar stedelijkheid is gebaseerd op de omgevingsadressendichtheid van de gemeente. Allereerst is voor ieder adres binnen een gemeente de adressendichtheid vastgesteld van een gebied met een straal van 1 km rondom dat adres. De omgevingsadressendichtheid van een gemeente is de gemiddelde waarde hiervan voor alle adressen binnen die gemeente. De vijf stedelijkheidsklassen zijn gebaseerd op klassegrenzen van 2 500, 1 500, 1 000 en 500 adressen per km². De volgende klassen worden onderscheiden: zeer stedelijk (omgevingsadressendischtheid van 2 500 of meer), sterk stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 1 500 tot 2 500), matig stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 1 000 tot 1 500), weinig stedelijk (omgevingsadressendichtheid van 500 tot 1 000) en niet stedelijk (omgevingsadressendichtheid van minder dan 500).

Transformatie 

Onder transformatie wordt het hergebruik van bestaande panden verstaan. Als een pand wordt gesloopt en op dezelfde plek een nieuw pand wordt geplaatst, telt dit niet mee als transformatie. In dit onderzoek gaat het om hergebruik van bestaande panden met (een) verblijfsobject(en) met een niet-woonfunctie waarbij een verblijfsobject met woonfunctie wordt toegevoegd.

Verblijfsobject

De kleinste binnen één of meer panden gelegen en voor woon-, bedrijfsmatige, of recreatieve doeleinden geschikte eenheid van gebruik die ontsloten wordt via een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte.
Een verblijfsobject is dus een verzamelnaam voor alle woningen, gebouwen en andere objecten op een bepaald adres in Nederland. Verblijfsobjecten kunnen verschillende functies en ook meerdere functies hebben. Hebben ze een woonfunctie dan wordt het een woning genoemd. Voorbeelden zijn vrijstaande woningen, eengezinswoningen, flat- of portiekwoningen, studentenhuizen. Maar er zijn ook andere functies mogelijk zoals logies (recreatiewoning, hotel), winkel of industrie.

Waarde Onroerende Zaken

Door de gemeenten periodiek getaxeerde waarde van onroerende zaken in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).

Winkelfunctie

Gebruiksfunctie voor het verhandelen van materialen, goederen of diensten.

Woning

Een verblijfsobject met minimaal een woonfunctie en eventueel één of meer andere gebruiksfuncties.

Woningtransformatie

Woningen die zijn onstaan door transformatie van bestaande panden met verblijfsobjecten (vbo’s) die in eerste instantie geen woonfunctie hebben. 

Woonfunctie

Gebruiksfunctie voor het wonen.