Meten prijsontwikkelingen bouwkavels

Wat betaalt de consument voor de kavel onder een nieuwbouw koopwoning? Hoe hebben deze kavelprijzen zich ontwikkeld tussen 2015 en 2023? En hoe verhoudt dit zich tot de verkoopprijs van een nieuwbouwwoning? Om dit soort vragen over de grondmarkt te kunnen beantwoorden, doet het CBS onderzoek in samenwerking met het Kadaster. Dit artikel geeft een overzicht van dit onderzoek, inclusief de eerste resultaten van de bèta kavelprijsindex die nieuwe inzichten geeft in de ontwikkelingen van de nieuwbouwmarkt.

Definitie

Voordat een nieuwbouwwoning wordt aangeboden heeft er al een heel proces plaatsgevonden, van het verhandelen van de grond tot het opstellen van de projectplannen. In dit stadium komt de grondprijs tot stand. Dit onderzoek richt zich op de laatste fase van het ontwikkelproces; de verkoop aan de gebruiker, in dit geval de particuliere koper van een nieuwbouwwoning. De prijs die voor de grond wordt betaald noemen we de kavelprijs en vormt daarmee het sluitstuk van de keten waarbinnen grond ontwikkeld wordt tot een aan nieuwbouw verbonden kavel. Het Kadaster registreert de transactie en vormt de hoofdbron van het onderzoek. Dit onderzoek gaat over grondgebonden woningen en er is dus niet gekeken naar appartementen.

Data

Het Kadaster registreert nieuwbouwtransacties in het Basisregistratie Kadaster (BRK). Uit dit register wordt een koppeling gemaakt met de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en een selectie gehaald van transacties die bruikbaar zijn voor de onderzoeksdoelstelling. Deze selectie beslaat over de periode 2015 tot en met 2023, uitgezonderd de appartementen en transacties zonder woningkenmerken, circa 198 duizend transacties.

De geregistreerde prijzen in de betreffende aktes kunnen betrekking hebben op de kavelprijs of de totale transactieprijs (kavel + opstal). Om hieruit de juiste aktes te filteren waarin alleen de kavelprijs staat vermeld, wordt gebruikgemaakt van een statistisch model. Dat model is gebaseerd op data uit de CBS-enquêtes onder partijen die nieuwbouwwoningen hebben verkocht aan particulieren. Op basis van de woning- en locatiekenmerken kan een voorspelling (met een bepaalde betrouwbaarheidsmarge) worden gemaakt over de verwachte transactieprijs van de woning. Als de prijs in de akte lager uitkomt dan de ondergrens van de voorspelde verkoopprijs, dan wordt de koopsom als een bouwkavelprijs geclassificeerd.

Bij deze BRK-set van nieuwbouwtransacties van grondgebonden woningen classificeert het model ruim 90 procent van de koopsommen van woningen als een kavelprijs. Dit is tevens gevalideerd door een steekproef van de akten te controleren op dezelfde classificatie. Deze geclassificeerde kavelobjecten vormen de bron voor het maken van het statistisch model en de analyses omtrent kavelprijzen.

Methode

Kavels kunnen sterk van elkaar verschillen qua kenmerken als grootte, locatie, type bebouwing dat erop komt en wie de verkopende partij is. Bovendien verschilt de samenstelling van de verkochte groep kavels elke periode. Om desondanks een betrouwbare prijsmeting te doen, zijn de prijsindices berekend met behulp van een hedonisch regressiemodel. Hierbij wordt gemeten wat het effect van elk van de objectkenmerken is op de verkoopprijs. De prijsontwikkelingen worden voor deze kwaliteitsveranderingen gecorrigeerd. Om de trendmatige ontwikkeling te kunnen onderscheiden van toevallige fluctuaties zijn vervolgens trendlijnen voor de prijsindices berekend.

Model

Voor het statistisch model is een zo optimaal mogelijke selectie van prijsbepalende kenmerken gekozen. Om tot een selectie te komen is een groot aantal combinaties van variabelen getest, zijn controles uitgevoerd en is uitval geanalyseerd. De gekozen kenmerken zijn de woon- en perceeloppervlakte van de kavel, het type woning dat op de kavel is gebouwd en de locatie eigenschappen zoals de provincie en mate van stedelijkheid.

Resultaten

Gemiddelde verkoopprijzen

In onderstaand figuur worden zowel de gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen als de gemiddelde kavelprijs bij nieuwbouw weergegeven, uitsluitend van grondgebonden woningen. Doordat dit onderzoek zich enkel op grondgebonden woningen richt, is de gemiddelde verkoopprijs hoger dan wanneer ook appartementen zouden worden meegenomen.

Tussen 2015 en 2023 is de gemiddelde verkoopprijs met 93 procent gestegen, terwijl de gemiddelde kavelprijs in dezelfde periode met 85 procent is toegenomen. De combinatie van deze prijzen geeft de grondquote, het aandeel van de kavelprijs in de totale transactieprijs . Gedurende de gehele onderzoeksperiode blijft deze grondquote rond de 40 procent.

Gemiddelde verkoopprijzen per oppervlakte

Hieronder wordt de gemiddelde kavelprijs voor grondgebonden woningen per oppervlakte weergegeven, waarbij een onderscheid wordt gemaakt naar zowel woonoppervlakte als perceeloppervlakte.

Tussen 2015 en 2023 is de gemiddelde kavelprijs per vierkante meter woonoppervlakte met 86 procent gestegen, terwijl de gemiddelde kavelprijs per vierkante meter perceeloppervlakte in dezelfde periode met 69 procent is toegenomen.

De gemiddelde grootte van de percelen van nieuwbouwtransacties nam tussen 2015 en 2021 toe, van bijna 240 m² naar boven de 300 m², terwijl de gemiddelde woonoppervlakte vrij constant rond de 150 m² bleef. In de laatste twee jaar is een daling van deze gemiddelde oppervlakten te zien. Ondanks dat de gemiddelde kavelprijzen in deze laatste perioden vrij constant bleven, hebben de kleinere percelen wel geleid tot hogere vierkantemeterprijzen.

Kavelprijsindex

Onderstaand figuur toont de kwartaalprijsindex en de trendlijn. De prijsindex heeft 2015 als referentiejaar en geeft de ontwikkeling weer van de prijs van een gemiddelde kavel. De trendlijn corrigeert hierbij voor uitschieters.

In 2023 waren de prijzen van bouwkavels gemiddeld 2,5 procent hoger dan in 2022. Ten opzichte van 2015 stegen de prijzen in 2023 met bijna 92 procent.
De prijzen bereikten in het eerste kwartaal van 2023 een piek. Hierna volgde één kwartaal met dalende prijzen alvorens deze weer gingen stijgen. In het laatste kwartaal van 2023 lagen de prijzen alweer hoger dan de vorige piek.

Status van de cijfers

Deze brondata is voor de vier meest recente kwartalen nog voorlopig en kan nog onderhevig zijn aan wijzigingen door aanvullingen of verbeteringen in het BRK.
De indexcijfers kunnen onderhevig zijn aan methodologische verbeteringen. Hierom hebben ze ook de status van een bèta product. We adviseren daarom deze niet te gebruiken voor formele doeleinden.

Toekomst

Momenteel is het CBS bezig om een uitsplitsing te maken op regionaal niveau voor de kavelprijs indicatoren. De resultaten hiervan zullen later verschijnen.

Privacy

Voor dit onderzoek zijn vastgoedtransacties uit de Basisregistratie Kadaster gebruikt en aangevuld met gegevens uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen. De transactieprijzen en kenmerken van het vastgoed zijn in het onderzoek gebruikt. Het is echter niet mogelijk om de kopende (particulieren) en verkopende partijen (voornamelijk ontwikkelaars en aannemers) af te leiden uit de resultaten.

Feedback

Het CBS wil graag uw mening horen over dit onderzoek. Heeft u bijvoorbeeld suggesties om de methode te verbeteren of de gebruikte modellen aan te scherpen? Of zijn er misschien zaken die wij over het hoofd hebben gezien, maar die wel relevant lijken volgens u? Wij nodigen u uit om via onderstaand formulier uw feedback te geven. Alvast dank daarvoor.