Meten prijsontwikkelingen commercieel vastgoed

Is de overal merkbare leegstand van winkels terug te zien in de prijsontwikkeling van deze panden? En hoe hebben de kantoorprijzen zich ontwikkeld sinds de kredietcrisis? Om dit soort vragen over commercieel vastgoed te kunnen beantwoorden, doet het CBS onderzoek in samenwerking met het Kadaster en De Nederlandsche Bank (DNB). De markt voor commercieel vastgoed is een belangrijke indicator voor financiële stabiliteit, waardoor inzicht in de prijsontwikkelingen zeer gewenst is.

Binnen het bredere onderzoek naar commercieel vastgoedindicatoren richt dit project zich op het berekenen van prijsontwikkelingen van huurwoningen, industriepanden, kantoren en winkels. Dit onderzoek is vernieuwend vanwege een grotere dekking door het toevoegen van portefeuilleverkopen. Deze innovatiepagina presenteert de tussentijdse resultaten van dit onderzoek. In de toekomst zullen data, methode en modellen verder geoptimaliseerd worden. Op (inter)nationaal gebied is weinig vergelijkbaar onderzoek beschikbaar. Feedback op het onderzoek is dan ook welkom. Een verdieping op onderstaande samenvatting is te vinden in de methodebeschrijving.

Definitie en data

In dit onderzoek wordt commercieel vastgoed gedefinieerd als huurwoningen en niet-woningen. De focus ligt hierbij op verkochte huurwoningen, industriepanden, kantoren en winkels. Voor elk van deze vier vastgoedtypes is een prijsindex berekend.

Het is complex om vast te stellen welk commercieel vastgoed in een bepaalde periode voor welk bedrag is verkocht. Bij commercieel vastgoed omvat de transactie vaak meerdere vastgoedobjecten. Het gaat dan om de verkoop van een hele portefeuille ineens. Bij dergelijke verkopen komt het voor dat de transactieprijs die in de notariële akte wordt genoemd betrekking heeft op alle verkochte vastgoedobjecten of juist alleen op een deel daarvan. Bovendien kan afgesproken zijn om roerende zaken zoals auto’s, machines of andere inboedel in de transactieprijs mee te nemen. Kortom, van verhandelde vastgoedobjecten is niet zonder meer een eenduidige koopsom te vinden in de Kadastrale registratie.

Om unieke vastgoedobjecten met de bijbehorende verkoopprijs te identificeren, zijn ongeveer 25 beslisregels ontwikkeld. Een voorbeeld van een beslisregel is de controle of in een akte één of meerdere objecten genoemd worden. Als er sprake is van één object, is dit een eerste indicatie dat het een één-op-één verkoop betreft. Zijn er meerdere objecten betrokken in één akte, dan is dit een eerste indicatie dat het om een zogenaamde portefeuilleverkoop gaat.

Vernieuwend aan dit onderzoek is dat portefeuilleverkopen meegenomen worden in de berekening. Portefeuilleverkopen zijn vastgoedtransacties waarbij meerdere objecten tegelijk worden verkocht voor één transactieprijs. Dit soort verkopen vormen een substantieel deel van alle commercieel vastgoedverkopen, zoals onderstaande figuur laat zien. Het meenemen van portefeuilleverkopen maakt de prijsindex representatiever voor de vastgoedmarkt.

De verkoopprijs van een portefeuilleverkoop heeft betrekking op alle objecten binnen een transactie. Er is dus geen afzonderlijke prijs per object bekend, maar deze is wel nodig voor de gehanteerde rekenmethode. Tevens is het gewenst om dezelfde meeteenheid te hanteren (enkel objecten of transacties) en tegelijkertijd zo dicht mogelijk bij de oorspronkelijke data te blijven (wat is voor welke prijs verkocht). Simpelweg kiezen voor het één of het ander leidt tot veel verlies van gegevens en maakt de berekende index minder betrouwbaar. Daarom zijn onderstaande stappen vastgesteld om transacties te behandelen:

• Eén-op-één verkopen: vastgoedobjecten die niet tegelijk met andere goederen worden verkocht, vormen een eenvoudige categorie. Deze waarnemingen gaan zonder problemen mee in de indexberekening.
• Eenvoudige portefeuilleverkopen: portefeuilles waarbij een set indicatoren (bijna) identiek is voor de verkochte objecten (type vastgoed, locatie, pand, bouwjaar) worden als één transactie met één verkoopprijs meegenomen in de indexberekening.
• Complexe portefeuilleverkopen: portefeuilles waarbij de set indicatoren verschilt tussen de verkochte objecten, kunnen niet als één transactie meegenomen worden. Dit zijn bijvoorbeeld portefeuilles waarin zowel kantoren als woningen verkocht zijn in verschillende gemeenten. In deze gevallen worden afzonderlijke verkoopprijzen per object geschat voordat deze meegaan in de indexberekening.

De Basisregistratie Kadaster (BRK) is de primaire bron voor dit onderzoek en bevat van alle transacties de verkoopprijs, transactiedatum en objectkenmerken. Deze data zijn aangevuld met objectkenmerken uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Om verkoopprijzen van individuele objecten binnen een portefeuilleverkoop te kunnen schatten, is daarnaast gebruik gemaakt van de Basisregistratie Waardering Onroerende Zaken (WOZ). Tot slot zijn buurtkenmerken en gebiedsindelingen gebruikt die het CBS jaarlijks verzamelt en publiceert op Statline.

Methode en model

Vastgoedobjecten verschillen sterk van elkaar qua kenmerken als grootte, bouwjaar en locatie. Bovendien verschilt de samenstelling van de verkochte groep panden elke periode. Om desondanks een betrouwbare prijsmeting te doen, zijn de prijsindices berekend met behulp van een hedonisch regressiemodel. Hierbij wordt gemeten wat het effect van elk van de objectkenmerken is op de verkoopprijs. De prijsontwikkelingen worden voor deze kwaliteitsveranderingen gecorrigeerd. Om de trendmatige ontwikkeling te kunnen onderscheiden van toevallige fluctuaties zijn vervolgens trendlijnen voor de prijsindices berekend aan de hand van een state spacemodel. Tot slot is aan de hand van de bootstrap-methode een 95%-betrouwbaarheidsmarge rondom de trendlijn berekend. Hierbij wordt de variantie bepaald door de berekening van de prijsindex per periode een groot aantal keer te herhalen.

Voor elk van de vier vastgoedtypen is een zo optimaal mogelijke selectie van prijsbepalende kenmerken gekozen. Om tot een selectie te komen is een groot aantal combinaties van variabelen getest, zijn controles uitgevoerd en is uitval geanalyseerd. In onderstaande tabel is per vastgoedtype de gekozen selectie van kenmerken weergegeven. Een omschrijving van de kenmerken staat in hoofdstuk vijf van de methodebeschrijving.

Tabel 1 – Overzicht gekozen model per vastgoedtype

Een ander vernieuwend onderdeel van dit onderzoek heeft betrekking op de dekking van de prijsontwikkelingen. In het rekenproces zijn alle bij het Kadaster geregistreerde overdrachten gebruikt. Daardoor kennen de prijsindices een landelijke dekking. Dit betekent echter niet dat alle waarnemingen ook daadwerkelijk in de uiteindelijke berekening worden meegenomen. Waarnemingen kunnen immers door tal van redenen uitvallen. Dit is bijvoorbeeld het geval als een specifiek kenmerk ontbreekt, als het niet mogelijk blijkt om een (realistische) individuele verkoopprijs binnen een portefeuille te schatten, of als niet met zekerheid bepaald kan worden of de verkoopprijs bij het verkochte vastgoed hoort. Aan de hand van de eerder genoemde beslisregels is het aantal meegenomen waarnemingen echter zo groot mogelijk gemaakt. Afhankelijk van het vastgoedtype varieert de landelijke dekking van ongeveer 80 tot 90 procent.

In onderstaande figuur is het regionale resultaat weergegeven: het percentage meegenomen waarnemingen op gemeenteniveau. Het aantal verkochte objecten dat meegaat in de berekening is hierbij afgezet tegenover het totaal aantal verkochte objecten per categorie commercieel vastgoed. Het betreft hier losse objecten, waarbij portefeuilleverkopen zijn uitgesplitst naar losse verkopen. De data- en modelkeuzes zijn er op gericht om de spreiding van meegenomen waarnemingen zo gelijkmatig mogelijk over Nederland verdeeld te houden. Klik op het type vastgoed om de regionale dekking per vastgoedtype te bekijken.

Resultaten

Bij alle vier de vastgoedtypen daalde de prijs ongeveer tot het niveau van 2014/2015. Daarna zette een stijging van de prijs in. Alleen de prijs van winkels bleef wat vlakker en laat een minder sterke stijging zien dan die van huurwoningen, industrie en kantoren. Onderstaande figuur toont per vastgoedtype de kwartaalprijsindex en de trendlijn met het bijbehorende 95%-betrouwbaarheidsinterval. De prijsindices hebben 2015 als referentiejaar. Klik op de knoppen in de legenda om de verschillende prijsindices en trendlijnen te bekijken.

Alle cijfers hebben een experimentele status en kunnen bij een volgende publicatie wijzigen. We adviseren daarom deze niet te gebruiken voor formele doeleinden, bijvoorbeeld voor het indexeren van contracten.

Privacy

Voor dit onderzoek zijn vastgoedtransacties uit de Basisregistratie Kadaster gebruikt en aangevuld met gegevens uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen. De transactieprijzen en kenmerken van het vastgoed zijn in het onderzoek gebruikt. Het is echter niet mogelijk om de kopende en verkopende partijen af te leiden uit de resultaten. In dit onderzoek is ook gebruik gemaakt van de WOZ-waarde van vastgoedobjecten. Dit is echter uitsluitend op indirecte wijze gebeurd, bijvoorbeeld om de transactieprijs naar rato uit te kunnen splitsen naar de onderliggende objecten. De WOZ-waarden van de vastgoedobjecten zelf zijn niet te herleiden uit de resultaten.

Feedback

Het CBS wil graag uw mening horen over dit onderzoek. Heeft u bijvoorbeeld suggesties om de methode te verbeteren of de gebruikte modellen aan te scherpen? Of zijn er misschien zaken die wij over het hoofd hebben gezien, maar die wel relevant lijken volgens u? Wij nodigen u uit om via onderstaand formulier uw feedback te geven. Alvast dank daarvoor.