Gemiddelde woningwaarde

Hoe wordt de WOZ-waarde van een woning bepaald?

Nederlandse gemeenten moeten volgens de voorschriften, die zijn vastgelegd in de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) en de bijbehorende uitvoeringsregelingen, taxeren.
De gemeente inventariseert en analyseert constant de verkoopcijfers van alle verkochte woningen binnen de gemeentegrenzen en vraagt gegevens over huurprijzen op. Verder vergelijken ze de objectkenmerken van de woningen met wat ze in haar eigen registratie heeft staan. Aan de hand van een computermodel (modelmatige waardebepaling) wordt vervolgens de WOZ-waarde berekend. Deze waarde wordt door een taxateur gecontroleerd en zo nodig bijgesteld. Vervolgens wordt de definitieve WOZ-waarde vastgesteld en beschikt.

Peildatum

De gemeente is verplicht om alle onroerende zaken te waarderen, ook van bouwkavels en panden in aanbouw. Zij waardeert alle onroerende zaken naar de situatie zoals die op 1 januari 2012 (de situatiedatum) bestond. Daarbij wordt uitgegaan het waardeniveau van één jaar eerder, dus 1 januari 2011. Deze laatste datum is de zogenaamde peildatum. De WOZ-waarde van een pand dat in de loop van 2011 is gebouwd, verbouwd of gesloopt, bepaalt de gemeente niet naar de situatie die op 1 januari 2012 bestond, maar naar het waardeniveau van 1 januari 2011.

Voorbeeld

In februari 2011 is gestart met de bouw van een woning. Op 1 januari 2012 was deze gereed en werd de woning bewoond. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van deze woning gaat de gemeente uit van deze laatste situatie. Daarbij gaat de gemeente voor het waardeniveau terug in de tijd en kijkt daarvoor naar de verkoopprijzen rond 1 januari 2011 van vergelijkbare woningen. Hoewel deze woning op 1 januari 2011 nog niet bestond, wordt voor het bepalen van de WOZ-waarde ervan uitgegaan dat deze woning er toen wel stond.

Waarde in economisch verkeer

Bij woningen moet de WOZ-waarde worden bepaald naar de waarde in het economisch verkeer (WEV). Dit is het bedrag dat het pand opgebracht zou kunnen hebben als het op of rond de waardepeildatum zou zijn verkocht. Het gaat daarbij om een situatie waarin het pand leeg verkocht zou zijn en onmiddellijk in gebruik zou kunnen worden genomen. Dus zonder belemmeringen als erfpacht of een zittende huurder

Stijging WOZ

Ondanks dat de marktontwikkeling tussen 1 januari 2010 en 1 januari 2011 uitwijst dat de gemiddelde waarde voor woningen is gedaald, kan het toch zijn dat de WOZ-waarde van een pand is gestegen. Hiervoor kunnen meerdere oorzaken zijn. Misschien is in 2011 een verbouwing afgerond of een stuk grond bijgekocht. Ook heeft de gemeente veel controles uitgevoerd met behulp van bouwvergunningen, kadastrale kaarten, luchtfoto’s, verkoopinformatie en cyclorama’s. Op basis van deze controles kan het zijn, dat de waarde is gestegen.