Bètaproduct prijsindex commercieel vastgoed nu gereed
Het CBS had nog geen prijsindex voor commercieel vastgoed, vertelt CBS-onderzoeker Ron van Schie. ‘Maar er is wel vraag naar, onder meer bij de Europese Centrale Bank, commerciële banken en beleggers. Het stijgen of dalen van de verkoopprijzen van winkels, kantoren, huurwoningen en industriepanden zegt namelijk veel over de economie. Daarom heeft het Europese statistiekbureau Eurostat de afgelopen jaren een project gefinancierd waarbinnen we de mogelijkheden van een prijsindex voor het commerciële vastgoed onderzoeken.’
Data combineren
De nieuwe prijsindex commercieel vastgoed is gebaseerd op verschillende basisregistraties – het Kadaster, de Basisadministratie Adressen en Gebouwen en de Basisadministratie WOZ – in combinatie met andere gegevens die bij het CBS worden verzameld. Het is niet eenvoudig om de prijzen van commercieel vastgoed goed in kaart te brengen. Van Schie: ‘Dat komt bijvoorbeeld doordat dit type panden vaak in portefeuilles verkocht wordt: grotere eenheden die bestaan uit meerdere winkels, kantoren, industriepanden en soms ook huurwoningen. In bestaande indexen van andere onderzoeksbureaus zijn die portefeuilleverkopen niet meegenomen. Wij zijn erin geslaagd dat wel te doen, waarmee de dekkingsgraad aanzienlijk is verbeterd.’
Voortschrijdend inzicht
Het Kadaster registreert op landelijk niveau alle overdrachten van percelen en bedrijven. Van Schie: ‘Uit een vooronderzoek van het CBS bleek dat deze data het beste aansluiten bij het doel van de index. Samen met het Kadaster hebben we vervolgens veel tijd besteed aan het optimaal maken van de dataset.’ Matthieu Zuidema van het Kadaster: ‘Voor het commercieel vastgoed gaat het om complexe transacties: portefeuilleverkopen, maar ook om de verkopen van grote gebouwen die meerdere adressen en percelen beslaan. Gedurende de samenwerking is het steeds beter gelukt om uit die transacties een goede dataset samen te stellen. Dat was een mooi proces van voortschrijdend inzicht, waarin we elkaar als medewerkers van twee verschillende organisaties goed hebben leren kennen en van elkaar hebben geleerd: wij over statistiek, het CBS over de complexe relaties in onze bestanden.’
‘Gedurende de samenwerking is het steeds beter gelukt om uit die transacties een goede dataset samen te stellen’
Hedonische methode
In eerste instantie gebruikte het CBS bij het maken van de index dezelfde methode als die voor de prijsindex bestaande koopwoningen, die ook op basis van Kadastergegevens wordt samengesteld. Van Schie: ‘Uiteindelijk bleek die methode niet te voldoen en hebben we na overleg met de klankbordgroep van gebruikers een andere methode onderzocht, de zogenoemde hedonische methode. Met deze methode schatten we de prijsontwikkelingen aan de hand van kenmerken van gebouwen, zoals de locatie, het bouwjaar en het vloeroppervlak.’
Vastgoed en financiële crises
DNB was intensief bij de totstandkoming van de prijsindex commercieel vastgoed betrokken. Rob Nijskens, econoom bij DNB: ‘Vastgoed speelt vaak een grote rol bij financiële crises, omdat er veel in wordt belegd en veel geld voor wordt geleend. Ook in het algemeen hangt de situatie op de vastgoedmarkt sterk samen met de economische situatie in een land. Dat zien we terug in de index.’ DNB monitort de relatie tussen de economie, de financiële sector en de financiële positie van huishoudens en bedrijven. Nijskens: ‘De prijsindex commercieel vastgoed is daarbij een belangrijke informatiebron. De index geeft duiding aan wat we zien en draagt eraan bij dat we ontwikkelingen goed kunnen monitoren. Als je inzicht hebt in de pieken en dalen in de vastgoedmarkt, kun je daarop beter inspelen als beleidsmaker. Dat geldt ook voor commerciële banken, vastgoed- en pensioenfondsen en de bouw. Transparantie in de markt is essentieel en we zien het CBS als belangrijke partner bij het genereren van betrouwbare en onafhankelijke informatie om die transparantie tot stand te brengen. We zijn ook samen opgetrokken om internationaal te benadrukken hoe belangrijk deze index is.’
Officiële statistiek
Het CBS is één van de eerste Europese statistiekbureaus dat een prijsindex commercieel vastgoed publiceert en draagt hiermee bij aan een internationale methodologische standaard op dit gebied. Van Schie: ‘In het komend jaar gaan we de bètaversie in overleg met de gebruikers verder verbeteren en verdiepen.’ Nijskens: ‘Voor ons is het belangrijk dat we daarbij ook onderzoeken of en door wie de index gebruikt wordt.’ Het Kadaster is voor eigen gebruik geïnteresseerd in de methodiek van de prijsindex, vertelt Zuidema. ‘We willen datgene wat we samen hebben geleerd over koopsommen in complexe vastgoedtransacties ook gaan toepassen in onze eigen informatievoorziening.’ Uiteindelijk is het de bedoeling dat de prijsindex commercieel vastgoed een officiële statistiek op StatLine wordt. Inmiddels is ook een Europese task force opgericht. Van Schie: ‘De kans is groot dat de statistiek op termijn een Europese verplichting wordt.’